Các quy định thực hiện sửa chữa và cải tạo nhà thuê

Việc sửa chữa và bảo trì nhà thuê luôn là vấn đề lăn tăn đối với cả người thuê nhà và cho thuê nhà bởi nhiều trường hợp thực tế khác nhau. Bài viết về các quy định thực hiện sửa chữa và cải tạo nhà thuê, phần nào sẽ giúp bạn trả lời chi tiết nhất cho câu hỏi này nhé.

Đối với chủ nhà

- Cải tạo và sửa chữa nhà trước khi cho thuê

Tâm lý nhiều khách hàng đi tìm nhà thuê hiện nay sẽ ưu tiên những căn nhà mới xây, đầy đủ tiện nghi hoặc những căn nhà hiện trạng mới khoảng 70% trở lên bởi họ muốn thuê ở liền và tránh mất thời gian bởi việc sửa chữa. Do đó hình thức căn nhà rất quan trọng và là yếu tố then chốt quyết định sự hấp dẫn của nó với khách hàng.

Trước khi cho thuê, chủ nhà cần cải tạo lại những nơi mà nhà bị hư hỏng, hoặc xuống cấp như sơn mới lại tường nhà nếu tường đã mốc và dơ, sửa chữa vết rạn nứt, thay thế hoặc loại bỏ những món đồ nội thất đã quá cũ, dọn dẹp cũng như lược bỏ những thứ không cần thiết để mang đến không gian thông thoáng, sạch sẽ rộng rãi hơn. Cuối cùng là kiểm tra lại toàn bộ hệ thống điện nước trong nhà đảm bảo chúng hoạt động ổn định.

Việc cải tạo nhà trước khi cho thuê không chỉ giúp cho thuê nhà nhanh, giá tốt mà còn đảm bảo quy định pháp luật khi cho thuê nhà. Theo Điều 477 Bộ luật Dân sự nêu rõ, chủ nhà cần bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng ổn định, phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ mà bên thuê có thể tự sửa chữa được.

Trường hợp tài sản thuê bị giảm sút giá trị sử dụng thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê thực hiện một hoặc một số biện pháp: sửa chữa tài sản hoặc giảm giá thuê.

Vấn đề cải tạo nhà được xem làm nghĩa vụ của chủ nhà góp phần vào việc cung cấp và nâng cao chất lượng sống của người thuê nhà. Hơn nữa, chủ nhà còn có nghĩa vụ bồi thường cho người thuê trường hợp gây ra thiệt hại.

- Cải tạo và sửa chữa nhà đang cho thuê

Quyền của chủ nhà trong việc bảo trì và cải tạo nhà ở:

+ Được tự thực hiện việc bảo trì, cải tạo hoặc thuê tổ chức, cá nhân thực hiện bảo trì, cải tạo; trường hợp pháp luật quy định phải do đơn vị, cá nhân có năng lực hành nghề xây dựng thực hiện thì phải thuê đơn vị, cá nhân có năng lực thực hiện bảo trì, cải tạo.

+ Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy phép xây dựng trong trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, tạo điều kiện cho việc bảo trì, cải tạo nhà ở khi có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về xây dựng.

+ Thực hiện các quyền khác theo quy định của pháp luật.

Theo Điều 89 Luật Nhà ở 2014 có quy định về sửa chữa nhà:

+ Bên có thuê nhà được quyền cải tạo nhà ở nếu có sự đồng ý của bên thuê nhà ở, trừ các trường hợp cấp bách hoặc lý do bất khả kháng bắt buộc bên thuê nhà ở có trách nhiệm để bên cho thuê nhà ở thực hiện việc bảo trì, cải tạo nhà ở.

+ Nếu thời gian cho thuê còn lại từ một phần ba thời hạn của hợp đồng thuê nhà trở xuống thì chủ nhà có quyền điều chỉnh giá thuê hợp lý sau khi hoàn thành việc bảo trì nhà. Trường hợp, giá thuê được điều chỉnh ngoài khả năng chi trả và không được đồng ý của người thuê thì họ có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và được bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật.

+ Trong quá trình cải tạo và sửa chữa nhà bắt buộc bên thuê phải chuyển chỗ ở thì các bên thỏa thuận về chỗ ở tạm và tiền thuê nhà ở trong suốt thời gian chủ nhà bảo trì, cải tạo; trường hợp bên thuê nhà ở tự lo chỗ ở và đã trả trước tiền thuê nhà ở cho cả thời gian bảo trì hoặc cải tạo thì bên cho thuê nhà ở phải thanh toán lại số tiền này cho bên thuê nhà ở.

+ Bên thuê nhà được tiếp tục thuê nhà sau khi kết thực việc bảo trì, cải tạo nhà ở và chủ nhà không được tính thời gian bảo trì này vào thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở.

+ Nếu nhà bị hư hỏng nặng, ảnh hưởng đến quá trình sinh sống của bên thuê nhà thì có quyền yêu cầu chủ nhà sửa chữa (trừ trường hợp vấn đề hư hỏng này là lỗi của bên thuê nhà); trường hợp bên cho thuê không bảo trì nhà ở thì bên thuê được quyền bảo trì nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên cho thuê biết trước ít nhất 15 ngày. Trong văn bản nên ghi rõ mức độ bảo trì và chi phí thực hiện. Bên cho thuê nhà ở phải thanh toán kinh phí bảo trì cho bên thuê nhà ở hoặc có thể trừ dần vào tiền thuê nhà.

- Trường hợp hai bên được quyền chấm dứt hợp đồng thuê về vấn đề cải tạo và sửa chữa nhà

Đối với vi phạm của người thuê

Theo điểm d Khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014 sửa đổi bổ sung năm 2020, Bên thuê được quyền sửa chữa và cải tạo nhà nhưng phải thỏa thuận trước với chủ nhà, nếu việc cải tạo không làm thay đổi công năng sử dụng, không ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của căn nhà. Phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, yêu cầu về an toàn phòng, chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường.

Trường hợp bên thuê nhà sửa chữa, thay đổi thiết kế, kết cấu của nhà thuê mà không được sự đồng ý của bên cho thuê hoặc trong hợp đồng thuê nhà đã ghi rõ điều khoản “bên thuê không được tự ý thay đổi kết cấu nhà”, gây thiệt hại, hư hỏng nhà thuê (nhất các bất động sản có giá trị lớn như cho thuê tòa nhà văn phòng, biệt thự, villa, nhà mặt tiền kinh doanh) thì tùy theo mức độ có thể phải chịu trách nhiệm hình sự về tội huỷ hoại hoặc cố ý làm hư hỏng tài sản quy định tại Điều 178 Bộ luật hình sự sửa đổi bổ sung 2017. Theo đó, sẽ bị phạt:

+ Phạt tiền từ 10 - 50 triệu đồng, cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm nếu giá trị tài sản bị làm hư hỏng từ 02 - dưới 50 triệu đồng hoặc dưới 02 triệu đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp: Đã bị xử phạt vi phạm hành chính về một trong các hành vi hủy hoại hoặc cố ý làm hư hỏng tài sản mà còn vi phạm; Đã bị kết án về tội này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm; Gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội; Tài sản là phương tiện kiếm sống chính của người bị hại và gia đình họ; Tài sản là di vật, cổ vật thì bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng, phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm

+ Phạt tù từ 02 - 07 năm: nếu gây thiệt hại tài sản có giá trị từ 50 - dưới 200 triệu đồng...

+ Phạt tù từ 05 - 10 năm: Gây thiệt hại tài sản có giá trị từ 200 - dưới 500 triệu đồng.

+ Phạt tù từ 10 - 20 năm: Gây thiệt hại tài sản trị giá trên 500 triệu đồng.

Ngoài ra thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng.

Đối với vi phạm của chủ nhà

Nếu nhà bị hư hỏng nặng, ảnh hưởng đến quá trình sinh sống của người thuê thì bên thuê cũng có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà.

Ngoài ra, khi chưa hết hạn mà bên cho thuê cải tạo nhà ở (trừ những hư hỏng nặng và bất khả kháng), điều chỉnh giá thuê thì bên thuê cũng có quyền chấm dứt hợp đồng nếu không có khả năng chi trả được giá thuê mới.

Dù bên nào có lỗi và muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng cần phải báo cho bên còn lại ít nhất 30 ngày (trừ thỏa thuận khác), nếu tự ý không thông báo trước hoặc gây thiệt hại thì có thể phải bồi thường theo thiệt hại thực tế mà bên kia phải chịu hoặc theo thoả thuận.

Nguồn: Phòng Marketing

Xem thêm: Điều kiện và thủ tục người nước ngoài thuê nhà tại Việt Nam