Thị trường cho thuê nhà phố đã đến lúc cần một đơn vị quản lý vận hành nhà cho thuê chuyên nghiệp

Tôi làm nghề này hơn mười năm và nếu phải chọn một câu để tóm tắt sự thay đổi lớn nhất của thị trường cho thuê nhà phố trong giai đoạn hiện nay, thì đó là: thời của "cứ có nhà mặt tiền là có tiền" đã qua rồi.

Trước đây, một căn nhà phố vị trí đẹp gần như tự nó sinh ra dòng tiền. Chủ nhà treo tấm bảng "cho thuê", vài hôm là có khách. Giá cứ nhích lên mỗi năm. Nhưng thị trường bây giờ đã khác hoàn toàn, và chính sự khác biệt đó là lý do tôi cho rằng đã đến lúc người sở hữu bất động sản cần nghiêm túc nhìn nhận vai trò của một đơn vị quản lý vận hành nhà cho thuê chuyên nghiệp.

Tại sao "tự cho thuê" ngày càng đuối sức - 3 thay đổi lớn mà bất kỳ chủ nhà nào cũng đang cảm nhận được

Thứ nhất, nguồn cung cho thuê mặt bằng và nhà phố đang dư thừa. Sau giai đoạn kinh tế khó khăn, làn sóng trả mặt bằng diễn ra khắp các tuyến đường trung tâm. Đi dọc nhiều con phố sầm uất trước đây, giờ không khó để bắt gặp những căn nhà treo bảng cho thuê hàng tháng trời. Khi cung nhiều hơn cầu, người thuê có quyền lựa chọn và mặc cả. Chủ nhà không còn ở "kèo trên".

Thứ hai, hành vi kinh doanh và tiêu dùng đã dịch chuyển. Thương mại điện tử, mô hình bán hàng online, xu hướng thu gọn diện tích thuê để tối ưu chi phí… tất cả khiến nhu cầu thuê mặt bằng lớn giảm đi. Khách thuê hôm nay tính toán kỹ hơn, khắt khe hơn về giá, về vị trí, về hiệu quả khai thác trên từng mét vuông.

Thứ ba và đây là điều quan trọng nhất, khoản lỗ lớn nhất của chủ nhà không nằm ở phí dịch vụ hay ở việc giảm giá thuê, mà nằm ở thời gian nhà trống. Một căn nhà cho thuê 50 triệu/tháng mà trống 3 tháng là mất 150 triệu, con số đó lớn hơn nhiều so với bất kỳ khoản phí quản lý nào. Vậy mà rất nhiều chủ nhà vẫn để nhà trống hết tháng này qua tháng khác chỉ vì định giá cảm tính, tin đăng cho thuê nhà kém chất lượng, hoặc tiếp cận sai tệp khách.

Tôi vẫn hay nói với các chủ nhà một câu: rất nhiều người không mất tiền vì tài sản xấu, mà mất tiền vì tài sản không được vận hành đúng cách. Những "nỗi đau" mà tôi thấy chủ nhà nào cũng từng trải qua sau một thập kỷ trong nghề, tôi có thể liệt kê gần như chính xác những gì một chủ nhà tự quản lý sẽ gặp phải:

Nhà trống kéo dài mà không hiểu vì sao, trong khi mỗi tháng trôi qua là tiền thật đội nón ra đi. Gặp môi giới không chuyên, dẫn khách không đúng tệp, thậm chí ép ngược giá chủ nhà rồi biến mất sau khi lấy phí. Đến kỳ thu tiền thì phải đi đòi, khách trễ hẹn liên miên, tệ hơn là khách "lặn" mất không báo trước. Rồi những cuộc gọi lúc nửa đêm vì hư điện, dột nước, hỏng máy lạnh, tự mình đi kiếm thợ, tự mình thương lượng, tự mình xử lý.

Với một chủ nhà có một, hai tài sản và còn công việc chính, gánh nặng này đã đủ mệt. Với người sở hữu nhiều bất động sản, hoặc đang ở tỉnh, ở nước ngoài, thì việc tự vận hành gần như là bất khả thi nếu muốn làm cho tới nơi tới chốn.

Sự khác biệt giữa môi giới truyền thống và đơn vị quản lý vận hành nhà cho thuê chuyên nghiệp

Vậy, công ty quản lý nhà cho thuê chuyên nghiệp khác gì với kiếm một người môi giới? Đây là điểm mà tôi muốn các chủ nhà phân biệt cho rõ, vì rất nhiều người vẫn đánh đồng hai khái niệm này.

Môi giới truyền thống làm một việc: tìm khách và dẫn khách. Xong giao dịch là xong trách nhiệm. Còn một đơn vị quản lý vận hành nhà cho thuê chuyên nghiệp thì đi theo tài sản suốt vòng đời cho thuê, từ khảo sát, định giá theo dữ liệu thị trường thực, marketing đa kênh, sàng lọc khách, ký hợp đồng, thu tiền, chăm sóc khách thuê, xử lý sự cố, cho tới báo cáo định kỳ cho chủ nhà.

Sự khác biệt nằm ở chữ hệ thống. Một đơn vị làm bài bản sẽ có sẵn nguồn data khách thuê thực, có đội sale bám thị trường mỗi ngày, có quy trình thẩm định khách (xác minh nhân thân, kiểm tra lịch sử thuê, chứng minh thu nhập, mục đích thuê), có biên bản bàn giao hình ảnh, có cơ chế giữ cọc và quỹ bảo trì để xử lý ngay khi phát sinh. Nhờ vậy thời gian lấp đầy rút xuống còn 7–14 ngày thay vì 30–60 ngày, dòng tiền về đúng hạn, và rủi ro hư hỏng, tranh chấp được kiểm soát ngay từ đầu.

Đây chính là hướng đi mà một số đơn vị trên thị trường TP.HCM đang triển khai, ví dụ như GigaReal (chothuenha.com.vn), với cách tiếp cận rõ ràng theo ba cấp độ dịch vụ để chủ nhà chọn theo nhu cầu:

• Môi giới cho thuê nhà cho người chỉ cần tìm khách nhanh, phí một tháng tiền thuê và chỉ trả khi giao dịch thành công.
• Quản lý vận hành nhà phố trọn gói cho chủ nhà bận rộn hoặc ở xa, bao gồm cả thu tiền, xử lý nợ, bảo trì, báo cáo tài chính hàng tháng, thu phí theo % doanh thu.
• Master Lease, mô hình đơn vị thuê lại tài sản rồi tự khai thác, chủ nhà nhận dòng tiền cố định hàng tháng và không phải chịu rủi ro trống nhà.

Bài toán chi phí cơ hội và kinh nghiệm chọn đơn vị quản lý vận hành nhà cho thuê uy tín

Ba cấp độ này thực chất phản ánh đúng ba nhóm nhu cầu khác nhau của chủ nhà và đó là cách làm mà tôi cho là hợp lý. Vậy chủ nhà nên quan tâm điều gì?

Tôi không cổ vũ chuyện giao phó mù quáng. Điều tôi muốn các chủ nhà làm là bắt đầu tính toán một cách sòng phẳng.

Hãy tự hỏi: căn nhà của tôi năm vừa rồi trống bao nhiêu tháng? Mỗi lần đổi khách tôi mất bao lâu để lấp đầy? Tôi đã bỏ ra bao nhiêu thời gian, công sức và cả sự bực bội để tự vận hành nó? Nếu quy tất cả những thứ đó thành tiền, con số thường lớn hơn nhiều so với khoản phí trả cho một đơn vị chuyên nghiệp.

Bài toán không phải là "phí dịch vụ có đắt không", mà là "chi phí cơ hội của việc tự làm có đắt hơn không". Một mức giá thuê được định đúng, một căn nhà được lấp đầy nhanh hơn ba tuần, một dòng tiền về đều đặn không phải đi đòi, những thứ đó cộng lại trong một năm hoàn toàn có thể bù dư khoản phí, thậm chí giúp chủ nhà thu về nhiều hơn.

Khi cân nhắc chọn đơn vị quản lý vận hành nhà cho thuê, chủ nhà nên soi kỹ vài điểm: họ có nguồn khách thật và hệ thống marketing thật hay chỉ đăng tin cho có; quy trình sàng lọc khách và điều khoản hợp đồng có chặt chẽ không; cơ chế thu tiền, giữ cọc, xử lý sự cố ra sao; và có báo cáo minh bạch cho chủ nhà hay không. Một đơn vị làm thật sẽ không ngại trả lời rõ ràng những câu hỏi này.

Thị trường cho thuê nhà phố đã bước sang một giai đoạn mà sự chuyên nghiệp trong vận hành trở thành yếu tố quyết định hiệu quả khai thác tài sản, chứ không còn là vị trí đơn thuần. Cạnh tranh gay gắt hơn, khách thuê khó tính hơn và cái giá của việc để nhà nằm im ngày càng đắt.

Người chủ nhà khôn ngoan trong giai đoạn này không nhất thiết là người tự tay làm hết mọi việc, mà là người biết giao tài sản của mình cho một hệ thống vận hành đúng cách, để bất động sản thực sự sinh ra dòng tiền bền vững thay vì nằm chờ khách qua từng tháng.

Nếu anh chị đang sở hữu nhà phố, mặt bằng cho thuê mà năm qua từng nếm trải cảnh nhà trống hoặc mệt mỏi vì tự quản lý, thì đây là thời điểm hợp lý để ít nhất ngồi lại, nhờ một đơn vị quản lý vận hành nhà cho thuê chuyên nghiệp khảo sát và định giá, xem tài sản của mình đang được khai thác đúng tiềm năng hay chưa. Đôi khi chỉ một góc nhìn đúng đã đủ thay đổi cả dòng tiền của một tài sản.

Liên hệ ngay với Chothuenha.com.vn để được tư vấn chi tiết về dịch vụ quản lý vận hành nhà cho thuê. Chúng tôi sẽ đồng hành cùng chủ nhà trong việc tối ưu hiệu quả khai thác bất động sản, tiết kiệm thời gian quản lý và hạn chế các rủi ro trong quá trình cho thuê.

Chothuenha.com.vn nền tảng cho thuê bất động sản hàng đầu chuyên cung cấp dịch vụ rao vặt bất động sản đặc biệt hoạt động mạnh ở lĩnh vực nhà cho thuê. Bên cạnh đó là dịch vụ tư vấn và hỗ trợ tìm nhà nhanh chóng cho khách hàng đúng với nhu cầu. 
Nếu có nhu cầu đăng tin cho thuê hay tìm thuê nhà hoặc bất cứ thắc mắc nào, có thể liên hệ ngay địa chỉ bên dưới đây để được hỗ trợ:
Thông tin liên hệ:
Địa chỉ: Lầu 2, Tòa nhà 402 Huỳnh Văn Bánh, Phường 13, Quận Phú Nhuận, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam
Hotline: 07 699 699 28
Website: https://chothuenha.com.vn
Email: [email protected]

Xem thêm: Dịch vụ quản lý tài sản của Giga Real