Lưu ý gì khi thuê xưởng kết hợp văn phòng cho doanh nghiệp sản xuất

Việc thuê xưởng kết hợp văn phòng giúp doanh nghiệp sản xuất rút ngắn khoảng cách giữa bộ phận điều hành và khu vực sản xuất, giảm chi phí thuê hai địa điểm riêng và đơn giản hóa thủ tục đăng ký địa điểm. Đổi lại, việc bố trí hai chức năng khác nhau trong một công trình đặt ra yêu cầu về phân khu, an toàn và pháp lý mà nhiều doanh nghiệp chỉ nhận ra sau khi đã ký hợp đồng. Do đó, nội dung dưới đây, Chothuenha.com.vn sẽ tổng hợp các tiêu chí thuê xưởng kết hợp văn phòng cần rà soát trước khi thuê.

So sánh hai nhóm nguồn cung chính

Với doanh nghiệp có hoạt động sản xuất phát sinh tiếng ồn, mùi hoặc nước thải, thuê xưởng trong khu công nghiệp thường là lựa chọn an toàn hơn. Chi phí có thể cao hơn, nhưng đổi lại khu công nghiệp đã có sẵn hệ thống xử lý chất thải và hoạt động sản xuất cũng phù hợp với quy hoạch.

Phân bổ diện tích giữa xưởng và khu văn phòng

Khi thuê xưởng kết hợp văn phòng thì cần cân đối diện tích văn phòng với tổng diện tích xưởng dựa trên nhu cầu sử dụng và quy định tại khu vực đó. Một số khu công nghiệp có quy định giới hạn diện tích văn phòng trong tổng diện tích của nhà xưởng.

• Khối văn phòng thường bố trí ở mặt tiền công trình hoặc trên tầng lửng phía trước, tách khỏi luồng di chuyển của xe tải và nguyên vật liệu.
• Cần lối vào riêng cho nhân viên văn phòng và khách, không đi chung với cửa nhập xuất hàng.
• Khu tiếp khách và phòng họp nên đặt gần lối vào để hạn chế người ngoài đi xuyên qua khu sản xuất.
• Cần xử lý cách âm và cách nhiệt giữa khối văn phòng và khu sản xuất, đặc biệt với công đoạn có máy móc gây ồn.
• Khu vệ sinh, phòng thay đồ và nhà ăn ca cần tính theo số lao động, đây là hạng mục hay bị thiếu ở xưởng cũ.

Yêu cầu kỹ thuật cần kiểm tra khi thuê xưởng kết hợp văn phòng

- Công suất điện và loại nguồn: cần xác nhận công suất trạm, khả năng nâng, chi phí và thời gian thực hiện. Đây là hạng mục quyết định với doanh nghiệp có máy công suất lớn.

- Tải trọng nền xưởng, đặc biệt khi lắp máy nặng hoặc dùng xe nâng.

- Chiều cao thông thủy và khoảng cách giữa các cột, ảnh hưởng trực tiếp tới bố trí dây chuyền và khả năng lắp cầu trục.

- Cấp nước và hệ thống thoát nước, khả năng đấu nối vào hệ thống xử lý nước thải nếu có phát sinh.

- Hệ thống phòng cháy chữa cháy và hồ sơ nghiệm thu tương ứng với ngành nghề sản xuất dự kiến.

- Thông gió, thoát nhiệt và khả năng lắp hệ thống hút bụi, hút hơi hóa chất nếu cần.

- Sân bãi, bán kính quay đầu xe container và khu vực bốc dỡ có mái che.

- Đường tiếp cận: tải trọng cầu đường, bề rộng đường và các quy định hạn chế xe tải theo giờ.

Khi chọn xưởng, chiều cao bên trong xưởng và khoảng cách giữa các cột cũng rất quan trọng, không nên chỉ nhìn vào tổng diện tích. Hai xưởng có cùng diện tích nhưng khác chiều cao hoặc khoảng cách cột có thể có khả năng bố trí máy móc và sản xuất rất khác nhau. Vì vậy, khi so sánh các phương án, nên xem xét không gian thực tế có thể sử dụng, thay vì chỉ dựa vào số mét vuông ghi trên hợp đồng.

Nhóm điều kiện pháp lý cần rà soát khi thuê kho xưởng

• Mục đích sử dụng đất và công năng của công trình có phù hợp với hoạt động sản xuất dự kiến hay không.
• Giấy tờ chứng minh quyền cho thuê của bên cho thuê, gồm cả trường hợp cho thuê lại trong khu công nghiệp.
• Ngành nghề dự kiến có nằm trong danh mục được phép hoạt động tại địa điểm đó hay không.
• Yêu cầu về hồ sơ môi trường tương ứng quy mô và loại hình sản xuất.
• Điều kiện phòng cháy chữa cháy áp dụng cho ngành nghề, bao gồm cả yêu cầu với khu vực lưu trữ nguyên vật liệu dễ cháy.
• Khả năng đăng ký địa điểm kinh doanh hoặc chi nhánh tại địa chỉ xưởng.
• Thời hạn còn lại của quyền sử dụng đất hoặc của hợp đồng thuê hạ tầng, cần dài hơn thời hạn thuê dự kiến.

Tiêu chí chọn vị trí khi thuê xưởng kết hợp văn phòng

• Khoảng cách tới nguồn nguyên liệu và tới khách hàng chính, quy đổi thành chi phí vận chuyển hằng tháng.
• Khả năng tuyển dụng lao động trong bán kính di chuyển hợp lý, yếu tố quyết định với ngành thâm dụng lao động.
• Kết nối tới cảng và tuyến vận tải liên tỉnh nếu có hoạt động xuất nhập khẩu.
• Rủi ro ngập và chất lượng hạ tầng thoát nước của khu vực.
• Khả năng mở rộng trong tương lai, gồm quỹ diện tích liền kề và chính sách của chủ đầu tư khu công nghiệp.
• Sau khi địa giới thành phố được mở rộng, các khu vực công nghiệp thuộc Bình Dương cũ trở thành lựa chọn nằm trong cùng đơn vị hành chính, thuận lợi hơn về mặt tổ chức bộ máy so với trước.

Điều khoản hợp đồng cho thuê kho xưởng cần lưu ý

- Ghi rõ ngành nghề và công đoạn sản xuất được phép thực hiện tại xưởng.

- Cam kết của bên cho thuê về tính pháp lý của công trình và hỗ trợ hồ sơ khi doanh nghiệp xin phép.

- Điều khoản xử lý khi doanh nghiệp không được cấp phép hoạt động vì lý do thuộc về địa điểm.

- Quyền cải tạo: lắp đặt máy móc cố định, xây vách, đục nền, lắp hệ thống hút bụi và thông gió.

- Trách nhiệm nâng công suất điện và chi phí kèm theo.

- Phân định trách nhiệm bảo trì mái, kết cấu, hệ thống phòng cháy chữa cháy.

- Thời hạn thuê đủ dài để khấu hao đầu tư dây chuyền, kèm quyền ưu tiên gia hạn và mức trần tăng giá.

- Điều kiện hoàn trả mặt bằng, đặc biệt với các hạng mục cố định gắn vào nền và kết cấu.

Các khoản chi phí thuê kho xưởng thường bị bỏ sót

• Phí hạ tầng và phí quản lý trong khu công nghiệp, tính theo diện tích và thu định kỳ.
• Phí xử lý nước thải theo lưu lượng phát sinh.
• Chi phí nâng công suất điện và lắp trạm biến áp riêng.
• Chi phí hoàn thiện khối văn phòng, thường không nằm trong phần bàn giao cơ bản.
• Chi phí lập hồ sơ môi trường, phòng cháy chữa cháy và các thủ tục liên quan.
• Chi phí đưa máy móc vào và ra khi kết thúc hợp đồng.
• Chi phí đưa đón hoặc hỗ trợ đi lại cho lao động nếu xưởng nằm xa khu dân cư.

Khi thuê xưởng kết hợp văn phòng, ba yếu tố quyết định là tính pháp lý của địa điểm cho ngành nghề dự kiến, năng lực hạ tầng kỹ thuật và khả năng phân tách luồng di chuyển giữa khu sản xuất với khu văn phòng. Trình tự thẩm định nên bắt đầu từ pháp lý và điện, hai hạng mục khó khắc phục nhất, sau đó tới bố trí mặt bằng và cuối cùng mới là giá thuê. Việc so sánh các phương án cần quy về chi phí trên đơn vị năng lực sản xuất, đã cộng đủ phí hạ tầng và chi phí hoàn thiện.

Bạn có thể tìm các tin cho thuê nhà xưởng, kho và xưởng có sẵn văn phòng tại TP.HCM và khu vực lân cận trên chothuenha.com.vn. Website cập nhật các tin đăng mới thường xuyên, kèm thông tin về diện tích, chiều cao xưởng và đường xe ra vào để dễ dàng lựa chọn. Nếu cần hỗ trợ tìm mặt bằng phù hợp, bạn có thể liên hệ đội ngũ tư vấn để được giới thiệu các lựa chọn phù hợp với nhu cầu sử dụng.

Câu hỏi thường gặp

Thuê xưởng trong khu công nghiệp hay ngoài khu công nghiệp tốt hơn?

Xưởng trong khu công nghiệp có pháp lý rõ ràng, hạ tầng và hệ thống xử lý nước thải sẵn có, phù hợp với ngành phát sinh tiếng ồn, mùi hoặc nước thải, đổi lại chi phí cao hơn. Xưởng ngoài khu công nghiệp có giá thuê thấp hơn nhưng cần kiểm tra kỹ mục đích sử dụng đất, công năng công trình và mức độ chấp nhận của khu dân cư lân cận.

Diện tích văn phòng trong xưởng nên chiếm bao nhiêu?

Tỷ lệ phụ thuộc nhu cầu vận hành và quy định áp dụng tại địa điểm, vì một số khu công nghiệp giới hạn phần diện tích dành cho chức năng văn phòng trong công trình nhà xưởng. Trước khi thiết kế, nên xác nhận giới hạn này với chủ đầu tư hạ tầng và cơ quan quản lý.

Thuê xưởng cần kiểm tra giấy tờ gì?

Cần đối chiếu giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hoặc quyền cho thuê lại, mục đích sử dụng đất, công năng công trình, hồ sơ nghiệm thu phòng cháy chữa cháy và thời hạn còn lại của quyền sử dụng đất. Với xưởng trong khu công nghiệp, cần thêm xác nhận ngành nghề dự kiến phù hợp với quy hoạch ngành của khu.

Vì sao chiều cao và bước cột lại quan trọng khi thuê xưởng?

Chiều cao thông thủy quyết định khả năng chất hàng theo chiều đứng và lắp cầu trục, còn khoảng cách giữa các cột ảnh hưởng tới cách bố trí dây chuyền. Hai xưởng cùng diện tích sàn nhưng khác hai thông số này có khả năng bố trí sản xuất rất khác nhau, nên cần so sánh theo không gian sử dụng được.

Nên ký hợp đồng thuê xưởng trong bao lâu?

Do chi phí lắp đặt dây chuyền và hoàn thiện khối văn phòng lớn, thời hạn thường được đề xuất từ 5 năm trở lên để đủ khấu hao. Cần đi kèm quyền ưu tiên gia hạn, mức trần tăng giá ghi bằng con số và thời gian miễn tiền thuê phục vụ lắp đặt máy móc.

Chi phí nào thường bị bỏ sót khi lập dự toán thuê xưởng?

Các khoản hay bị bỏ sót gồm phí hạ tầng và phí quản lý trong khu công nghiệp, phí xử lý nước thải, chi phí nâng công suất điện hoặc lắp trạm biến áp riêng, chi phí hoàn thiện khối văn phòng và chi phí lập hồ sơ môi trường cùng phòng cháy chữa cháy.

Chothuenha.com.vn nền tảng cho thuê bất động sản hàng đầu chuyên cung cấp dịch vụ rao vặt bất động sản đặc biệt hoạt động mạnh ở lĩnh vực nhà cho thuê. Bên cạnh đó là dịch vụ tư vấn và hỗ trợ tìm nhà nhanh chóng cho khách hàng đúng với nhu cầu. 
Nếu có nhu cầu đăng tin cho thuê hay tìm thuê nhà hoặc bất cứ thắc mắc nào, có thể liên hệ ngay địa chỉ bên dưới đây để được hỗ trợ:
Thông tin liên hệ:
Địa chỉ: Lầu 2, Tòa nhà 402 Huỳnh Văn Bánh, Phường 13, Quận Phú Nhuận, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam
Hotline: 07 699 699 28
Website: https://chothuenha.com.vn
Email: [email protected]

Xem thêm: Kinh nghiệm đàm phán thuê mặt bằng đẹp, giá tốt