Lưu ý khi thuê nhà cho thuê lại hiệu quả và hạn chế rủi ro

Thuê nhà cho thuê lại đang trở thành kênh đầu tư sinh lời ổn định dành cho những nhà đầu tư có vốn mỏng. Tuy nhiên, không phải ai cũng thành công trong việc tham gia vào thị trường đầu tư này. Việc thiếu kinh nghiệm và không hiểu rõ những lưu ý khi thuê nhà cho thuê lại có thể dẫn đến nhiều rủi ro. Trong bài viết này, Chothuenha.com.vn sẽ chia sẻ cho bạn những kinh nghiệm thực tế về việc thuê nhà cho thuê lại, giúp khách hàng có những góc nhìn đa chiều, hạn chế sai lầm và đưa ra những quyết định đầu tư hiệu quả.

Thuê nhà và cho thuê lại đang trở thành xu hướng ưa chuộng của nhiều nhà đầu tư?

Xu hướng thuê nhà đang dần trở nên phổ biến tại các thành phố lớn, đặc biệt là nhà cho thuê nguyên căn. Bởi không gian sống rộng rãi, thoải mái và linh hoạt mục đích sử dụng để ở hoặc kinh doanh. Dạo quanh một vòng khắp các website cho thuê nhà tại TPHCM, bạn sẽ dễ dàng nhìn thấy các tin đăng mới cập nhật liên tục như: “Cho thuê nhà nguyên căn Phú Nhuận”; “Cho thuê nhà nguyên căn Bình Thạnh” hay “Cho thuê nhà nguyên căn Tân Bình”,… và một số khu vực khác như Thủ Đức, Gò Vấp, Tân Phú,…được rất nhiều người quan tâm, theo dõi và tương tác mỗi ngày.

Vì đâu mà hình thức cho thuê lại nhà đang thuê trở thành lựa chọn đầy tiềm năng cho nhiều người bởi tại TPHCM là nơi tập trung dân cư đông đúc ngoài người dân bản địa, nơi đây còn thu hút lượng lớn dân nhập cư sinh sống và làm việc kéo theo nhu cầu thuê nhà nguyên căn, nhà trọ tăng cao.

Ngoài ra, kinh doanh thuê nhà cho thuê lại mang đến nhiều lợi ích như:

- Vốn đầu tư ban đầu thấp: Thay vì phải bỏ ra số tiền lớn để mua nhà cũ, cải tạo và cho thuê thì mô hình thuê và cho thuê lại giúp nhà đầu tư tiết kiệm đáng kể chi phí ban đầu, giảm bớt tình trạng áp lực tài chính.

- Kênh đầu tư hấp dẫn mang lại thu nhập đều đặn: Đây là mô hình được các chuyên gia đánh giá là mô hình thông minh về tài chính, đánh đúng nhu cầu thực và dư địa thị trường luôn ở mức cao. Nếu biết cách vận hành, quản lý và thương lượng các điều khoản với chủ nhà tốt, hoàn toàn có thể tạo ra dòng lợi nhuận ổn định và đều đặn hàng tháng. Một vài nhà đầu tư thành công trong việc cho thuê lại nhà đang thuê:

Anh Hiếu (Quận Bình Thạnh, TP.HCM) chia sẻ, anh chuyên tập trung tìm kiếm nhà cho thuê nguyên căn có giá thuê rẻ từ 10 – 15 triệu, với điều kiện nhiều tầng, nhiều phòng nằm trong hẻm gần những khu vực tập trung nhiều khách hàng tiềm năng như trường đại học, văn phòng. Sau quá trình cải tạo nhà dạng mô hình phòng trọ và cho thuê lại 3 triệu đồng/phòng đã giúp anh thu về 18-21 triệu đồng hàng tháng.

Ưu điểm nổi bật hơn cả về mô hình thuê cho thuê lại, nhà đầu tư dễ dàng chiếm được thị phần và doanh thu cao hơn từ 50 – 100% so với hình thức sở hữu tài sản và cho thuê.

- Tính linh hoạt cao: Tùy vào vị trí, kết cấu của căn nhà, chủ đầu tư có thể cải tạo nhà sao cho phù hợp với đối tượng khách hàng mục tiêu. Họ cũng dễ dàng thay đổi đối tượng khách thuê hoặc chuyển đổi mô hình sang kinh doanh khác nếu mô hình kinh doanh cũ không phù hợp.

Nhận thấy được tiềm năng khai thác lợi nhuận của mô hình thuê nhà cho thuê lại nhưng không phải ai cũng có thể làm được, kênh đầu tư nào cũng đem lại những rủi ro tiềm ẩn nếu không nghiên cứu và đưa ra chiến lược đầu tư cẩn trọng.

Người thuê nhà rồi cho thuê lại được không?

Theo điều 475 của Bộ luật Dân sự, bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê khi nhận được sự đồng ý của bên cho thuê (chủ nhà).

Điều này có nghĩa là việc người thuê có quyền cho thuê lại nhà hay không là phụ thuộc vào quyết định của chủ nhà. Nếu người thuê tự ý cho thuê lại nhà mà không có sự đồng ý hoặc không thỏa thuận trước thì chủ nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà (căn cứ điểm đ khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014). Ngoài ra, nếu hợp đồng thuê nhà có quy định cụ thể về điều này thì người thuê có thể bị phạt hợp đồng hoặc bồi thường thiệt hại cho chủ nhà.

Các lưu ý khi thuê nhà cho thuê lại hiệu quả và hạn chế rủi ro

Ưu tiên hợp đồng dài hạn và thỏa thuận rõ ràng về các điều khoản

Việc ký kết hợp đồng thuê nhà dài hạn với chủ nhà giúp bạn có nhiều thời gian hơn trong việc thu hồi vốn và tối ưu lợi nhuận đầu tư.

Bên cạnh đó, hai bên cần trao đổi rõ ràng các điều khoản quan trọng như: Quyền cải tạo sửa chữa nhà; trách nhiệm khi xảy ra sự cố (cháy nổ); thời hạn thuê nhà; các điều khoản bồi thường liên quan đến trường hợp chủ nhà đòi lại nhà hoặc ngưng cho thuê giữa chừng vì một số lý do nhất định; vấn đề về trượt giá tránh trường hợp chủ nhà tự ý tăng giá đột ngột gây ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh. Do đó, nhằm hạn chế những rủi ro dẫn đến tranh chấp từ phía bạn với chủ nhà, nếu có ý định thuê nhà cho thuê lại việc thỏa thuận kỹ lưỡng và chặt chẽ ngay từ đầu về hợp đồng là rất quan trọng.

Kiểm tra kỹ về yếu tố pháp lý và giấy tờ ngôi nhà

Những rủi ro khi thuê nhà cho thuê lại có thể phát sinh nếu tính pháp lý của căn nhà không đảm bảo, trước khi ký hợp đồng thuê nhà nên xác thực chủ nhà là chính chủ, có đầy đủ sổ đỏ (sổ hồng), căn nhà đủ điều kiện cho thuê nghĩa là không thuộc diện tranh chấp, thế chấp hoặc nằm trong khu quy hoạch giải tỏa trong tương lai.

Lựa chọn vị trí nhà đúng với phân khúc khách hàng đang hướng đến

Thành công của việc thuê nhà rồi cho thuê lại là khả năng thu hồi vốn nhanh chóng để tạo ra giá trị lợi nhuận. Nếu chọn sai vị trí căn nhà hoặc không xác định đúng tệp khách hàng thuê, người đầu tư đối mặt với thời gian thu hồi vốn chậm, thậm chí là bù lỗ do không đảm bảo được nguồn thu ổn định từ khách thuê. Có rất nhiều đối tượng khách hàng tiềm năng phù hợp với mô hình đầu tư thuê nhà cho thuê lại: Công nhân, sinh viên, nhân viên văn phòng, gia đình trẻ,… Tùy vào từng nhóm đối tượng đều có nhu cầu và đặc điểm riêng về giá thuê, đầu tư nội thất cũng như tiện ích đi kèm.

Chẳng hạn, người đầu tư nhắm đến khách thuê là sinh viên thì phải ưu tiên những vị trí gần các trường đại học lớn, giao thông thuận tiện hoặc gần các tiện ích như chợ, trung tâm thương mại, khu ăn uống,… để dễ thu hút khách thuê điều này sẽ dễ tối ưu hiệu quả đầu tư và đảm bảo tỷ lệ lấp đầy phòng.

Có kế hoạch cải tạo và bảo trì nhà thuê

Cách kinh doanh thuê nhà cho thuê lại hiệu quả mà nhà đầu tư nên lưu ý đó là việc cải tạo sửa chữa nhà. Thường những nhà đầu tư sẽ lựa chọn căn nhà có kết cấu và diện tích tốt tình trạng cũ kỹ để dễ dàng thương lượng giá thuê hợp lý cho việc đầu tư. Quá trình cải tạo nhà là giải pháp lý tưởng cho việc thu hút khách hàng thuê và tối ưu hóa lợi nhuận. Khi thuê nhà nguyên căn cho thuê lại hãy xem xét toàn diện căn nhà và khai thác không gian, cải tạo nhà sao cho phù hợp với mô hình đầu tư, cụ thể:

+ Mô hình kinh doanh phòng trọ: Ưu tiên cải tạo nhiều phòng càng tốt nhưng không vượt mức vi phạm tiêu chuẩn diện tích phòng trọ theo quy định, mỗi phòng có nhà vệ sinh riêng, cửa đi riêng biệt và trang bị nội thất cơ bản như kệ bếp, giường,…

+ Mô hình cho thuê nhà kinh doanh: Tạo không gian phòng thông thoáng, thiết kế ấn tượng dễ thu hút khách, nhất là mặt tiền của căn nhà.

+ Mô hình cho thuê nhà làm văn phòng: Cải tạo không gian thông thoáng, sạch sẽ và hiện đại tốt nhất để nhà trống suốt để đảm bảo người thuê dễ dàng bố trí và phân khu chức năng phù hợp.

Tuy nhiên, việc cải tạo sửa chữa ảnh hưởng đến kết cấu phải có sự đồng ý từ phía chủ nhà và cần phải có giấy xin phép xây dựng theo quy định tránh vướng vào phát sinh rủi ro pháp lý.

Có kế hoạch sửa chữa và bảo trì nhà thuê nhằm nâng cao chất lượng căn nhà, giảm thiểu chi phí khi xảy ra những sự cố hư hỏng lớn. Việc cải tạo và bảo trì nhà thuê cũng cần được thống nhất rõ ràng với chủ nhà tránh phát sinh tranh chấp không đáng có.

Khả năng vận hành và quản lý tài chính

Đây là nút thắt lớn dành cho những nhà đầu tư mô hình thuê nhà cho thuê lại. Nếu chỉ nhìn thấy mặt lợi ích của mô hình này mà thiếu sự chuẩn bị bài bản, làm theo hướng tự phát sẽ phát sinh ra những vấn đề nhức nhối như: Quản lý nhà thuê, an ninh trật tự hay vấn đề bảo trì bảo dưỡng, thu hút khách hàng lấp đầy phòng, tạo điều kiện vận hành kinh doanh hiệu quả.

Ngoài ra việc thiếu kế hoạch tài chính rõ ràng và cân đối cho các hạng mục cần chi cũng rất quan trọng, đây là điều tất yếu dẫn đến việc thua lỗ. Nhiều nhà đầu tư vẫn nhầm lẫn rằng lợi nhuận thu về bằng tổng doanh thu – chi phí thuê, nhưng trên thực tế, họ thường bỏ qua chi phí vận hành (gồm bảo trì, cải tạo, vệ sinh, quản lý khách thuê, bảo hiểm, đầu tư nội thất, PCCC,…) thường xuyên đi kèm theo tháng và phát sinh cũng không hề nhỏ. Do đó muốn vận hành ổn định và hiệu quả, việc trau dồi kiến thức và lập kế hoạch quản lý tài chính kỹ lưỡng ngay từ đầu để tránh những rủi ro không mong muốn trong quá trình kinh doanh.

Đánh giá và lựa chọn khách thuê nhà chất lượng

Đừng vì mục đích lấp đầy phòng thuê nhanh chóng mà bỏ qua khâu chọn lọc khách hàng, chính điều này sẽ gây là những tiềm ẩn về rủi ro mà bạn phải tốn khá nhiều thời gian và công sức để xử lý về sau. Các rủi ro có thể xảy ra như: Khách thuê nhà sai mục đích; Không trả tiền thuê nhà khi tới hạn hoặc trường hợp không trả tiền và cố tình không rời đi; Người thuê ý thức kém gây mất trật tự, làm hư hỏng tài sản, không giữ gìn vệ sinh; Khách thuê nhà thực hiện những hành vi vi phạm pháp luật như cờ bạc, ma túy,… gặp những việc này làm cho lợi nhuận gần như bằng không, thậm chí thua lỗ. Do đó để tránh phải việc giải quyết những rắc rối này thì bạn nên chọn lọc khách thuê kỹ ngay từ đầu.

Biết cách quảng cáo tìm kiếm khách thuê

Thuê nhà rồi cho thuê lại mà không lấp đầy được phòng thuê nhanh chóng đồng nghĩa mỗi ngày trôi qua bạn phải mất đi một khoản tiền tương ứng. Để nhà nguyên căn có tỷ lệ lấp đầy người thuê cao bạn phải có những chiến lược quảng cáo, thu hút khách thuê tốt. Người thuê hãy tìm hiểu và tận dụng các kênh website chuyên về cho thuê như Chothuenha.com.vn, nhà đất Cafeland,… các hội nhóm trên facebook, đăng tin trên zalo hoặc quảng bá trên kênh tik tok.

Để tiếp cận chính xác đối tượng thuê cũng như tiết kiệm thời gian và công sức người thuê nên đăng tin cho thuê nhà, cho thuê phòng đầy đủ và chi tiết về căn nhà, kèm hình ảnh thực tế, đặc biệt là lựa chọn Chothuenha.com.vn để thu hút khách thuê, bởi đây là website chuyên về tin đăng cho thuê nhà không trộn lẫn các tin đăng nhà bán như các trang web khác. Việc sử dụng trang web tiếp thị đích nghĩa là gửi thông tin chính xác tới đối tượng khách hàng mục tiêu thay vì chung chung cho nhiều đối tượng giúp bạn nhanh chóng cho thuê nhà được nhanh, tối ưu lợi nhuận kinh doanh đáng kể.

Nếu bạn không có thời gian hoặc kinh nghiệm trong việc quảng cáo, đội ngũ tư vấn viên của Chothuenha.com.vn sẽ thực hiện thay bạn, bạn chỉ cần ký gửi chúng tôi sẽ thực hiện từ khâu quảng cáo, tìm kiếm đến hoàn tất hợp đồng với khách thuê phù hợp, điều này giúp bạn lấp đầy tỷ lệ phòng trống và nâng cao lợi nhuận kinh doanh.

Xây dựng mối quan hệ với những đối tác liên quan

Kinh nghiệm thuê nhà nguyên căn cho thuê lại mà nhà đầu tư cần nắm rõ nữa đó là nhà đầu tư cần chủ động thiết lập mối quan hệ tốt với những đối tác liên quan như thợ xây dựng, sửa chữa cải tạo nhà, vệ sinh, lắp đặt nội thất, lắp đặt wifi, điện nước… điều này sẽ giúp cho việc xử lý những sự cố phát sinh một cách nhanh chóng, hiệu quả và dễ dàng thương lượng với mức giá hợp lý. Đây cũng là cách giảm thiểu chi phí quản lý vận hành nhà thuê và tối ưu được tối đa lợi nhuận.

Một số giải đáp liên quan đến thuê nhà cho thuê lại

Cho thuê lại nhà đang thuê có cần đăng ký kinh doanh không?

Thuê nhà để cho thuê lại cũng được xem là kinh doanh bất động sản nên cần phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, nếu việc thuê nhà nguyên căn cho thuê lại quy mô nhỏ và không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải có trách nhiệm kê khai và nộp thuế đầy đủ.

Căn cứ vào Điều 5 Nghị định 02/2022/NĐ-CP, các trường hợp cho thuê nhà quy mô nhỏ và không thường xuyên như:

- Cho thuê nhà thuộc tài sản công

- Cho thuê nhà, quyền sử dụng đất thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình

- Cho thuê nhà do mình đầu tư xây dựng mà không phải dự án đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh, theo đó hoạt động đầu tư xây dựng được quy định tại khoản 20 Điều 3 Luật Xây dựng năm 2014: “Hoạt động đầu tư xây dựng là quá trình tiến hành các hoạt động xây dựng gồm xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo công trình xây dựng.”

Nghĩa là:

- Việc thuê nhà và đơn thuần cho thuê lại mà không sửa chữa, cải tạo nhà thuê thì không thuộc các trường hợp theo quy định tại Điều 5 Nghị định 02/2022/NĐ-CP thì người thuê phải đăng ký giấy phép kinh doanh.

- Trường hợp thuê nhà, cải tạo, sửa chữa (đầu tư xây dựng nhưng không phải dự án) và cho thuê lại nhà thuê thì không phải đăng ký kinh doanh vì đây được xác định là cho thuê nhà quy mô nhỏ. Tuy nhiên, trường hợp này vẫn phải kê khai thuế.

Các loại thuế cho thuê lại nhà cần phải nộp?

Thuê nhà xong cho thuê lại dù quy mô lớn hay nhỏ cũng cần phải kê khai và nộp thuế đầy đủ Căn cứ quy định tại Thông tư 40/2021/TT-BTC và Nghị định 139/2016/NĐ-CP.

- Thuế môn bài

- Thuế giá trị gia tăng

- Thuế thu nhập cá nhân

Quy trình các bước cho thuê lại nhà

Mô hình thuê nhà cho thuê lại sẽ được thực hiện qua các bước sau:

- Bước 1: Khi ký hợp đồng thuê nhà, bạn cần trao đổi và hỏi ý chủ nhà về việc cho thuê lại nhà, tránh những rủi ro khi thuê nhà cho thuê lại như: Chủ nhà lấy lại nhà thậm chí kiện tụng hoặc yêu cầu bồi thường về việc cho thuê lại nhà mà không được chủ nhà đồng ý.

- Bước 2: Đăng ký giấy phép kinh doanh nếu thuê nhà và cho thuê lại (nhà không qua sửa chữa, cải tạo). Trường hợp thuộc diện cho thuê lại nhà quy mô nhỏ và không thường xuyên có thể bỏ qua bước này, nhưng phải kê khai và nộp thuế đầy đủ.

- Bước 3: Soạn thảo hợp đồng chi tiết và rõ ràng về các điều khoản thuê nhà và phải công chứng chứng thực hợp đồng theo thỏa thuận của các bên liên quan.

- Bước 4: Thanh toán các khoản phí liên quan trước khi tiến hành cho thuê lại nhà

Thuê nhà cho thuê lại là một kênh đầu tư đầy tiềm năng nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu thiếu kiến thức, kế hoạch chi tiết và thực hiện một cách bài bản. Qua những chia sẻ trên, hy vọng các nhà đầu tư có cái nhìn toàn diện hơn và giảm thiểu đáng kể những rủi ro. Qua những chia sẻ trên, hy vọng các nhà đầu tư sẽ có cái nhìn toàn diện hơn và giảm thiểu những rủi ro không đáng có trong quá trình vận hành. Đừng quên truy cập Chothuenha.com.vn thường xuyên để cập nhật thêm nhiều thông tin hữu ích về thị trường cho thuê nhà, kinh nghiệm đầu tư và phong thủy nhà ở nhé.

Chothuenha.com.vn kênh thông tin số 1 chuyên cung cấp dịch vụ rao vặt bất động sản đặc biệt hoạt động mạnh ở lĩnh vực nhà cho thuê. Bên cạnh đó là dịch vụ tư vấn và hỗ trợ tìm nhà nhanh chóng cho khách hàng đúng với nhu cầu. 
Nếu có nhu cầu đăng tin cho thuê hay tìm thuê nhà hoặc bất cứ thắc mắc nào, có thể liên hệ ngay địa chỉ bên dưới đây để được hỗ trợ:
Thông tin liên hệ:
Địa chỉ: Lầu 2, Tòa nhà 402 Huỳnh Văn Bánh, Phường 13, Quận Phú Nhuận, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam
Hotline: 07 699 699 28
Website: https://chothuenha.com.vn
Email: [email protected]

Xem thêm: Kinh nghiệm cải tạo nhà cũ đẹp và tiết kiệm chi phí

Kim Yên