Tổng hợp các quy định mới về sửa chữa nhà ở hiện hành

Việc sửa chữa nhà ở là nhu cầu tất yếu của mỗi gia đình sau khoảng thời gian sử dụng và sinh hoạt. Tuy nhiên, không phải ai cũng nắm được các quy định, điều khoản pháp lý liên quan đến vấn đề này. Hiểu rõ các quy định mới về sửa chữa nhà ở không chỉ giúp mọi người tránh được các khoản phạt hành chính đáng tiếc mà còn đảm bảo được sự an toàn cho công trình và cư dân xung quanh. Cùng Chothuenha.com.vn tìm hiểu chi tiết các quy định qua bài viết sau!

Tổng quan quy định mới về sửa chữa nhà ở năm 2025

Pháp luật Việt Nam đã có những điều chỉnh pháp lý quan trọng trong việc quản lý hoạt động cải tạo và sửa chữa công trình. Những thay đổi này nhằm giúp cho quá trình nâng cấp không gian sống, cải tạo nhà cửa trở nên minh bạch hơn.

Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động sửa chữa nhà ở bao gồm các văn bản chính:

- Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi, bổ sung: Văn bản xác định rõ các trường hợp bắt buộc xin giấy phép xây dựng và các trường hợp sẽ được miễn giấy phép.

- Nghị định 15/2021/NĐ-CP quy định chi tiết về việc quản lý dự án đầu tư xây dựng, hướng dẫn cụ thể về cấp phép và quản lý trật tự xây dựng.

- Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định về xử phạt hành chính trong lĩnh vực xây dựng. Đây là cơ sở để cơ quan chức năng xử lý các trường hợp cải tạo sửa chữa nhà không tuân thủ đúng quy định.

So với các quy định trước đây, quy định mới về sửa chữa nhà ở có một số điểm chú ý như sau thủ tục xin phép được tinh gọn, thời gian xử lý hồ sơ được rút ngắn. Bên cạnh đó là quy định rõ hơn về các điều kiện được miễn xin giấy phép khi sửa chữa cải tạo nhà.

Phân loại chi tiết các trường hợp theo quy định về sửa chữa cải tạo nhà

Để tránh sai sót hay phải đóng những khoản phạt pháp lý, mọi người nên xác định rõ mình thuộc nhóm cải tạo sửa chữa nhà có cần xin giấy phép hay không.

Giấy phép sửa chữa, cải tạo nhà là gì?

Giấy phép sửa chữa, cải tạo nhà là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền (thông thường là UBND cấp quận/huyện) cấp cho chủ sở hữu nhà ở hoặc chủ công trình quyền thực hiện sửa chữa, cải tạo nhà theo đúng nội dung, quy mô, vị trí cũng như thời hạn đã được phê duyệt.

Dựa trên Luật Xây dựng năm 2014 và Nghị định 15/2021/NĐ-CP, giấy phép sửa chữa, cải tạo nhà cửa cũng thuộc nhóm giấy phép xây dựng, nhưng được áp dụng riêng cho các trường hợp là công trình đã có sẵn, chỉ nâng cấp, cải tạo. Tức là nhà mọi người đã xây dựng sẵn, xin giấy phép để sửa chữa, cải tạo.

Mục đích của giấy phép sửa chữa nhà

- Đảm bảo an toàn kỹ thuật là mục tiêu được ưu tiên hàng đầu. Việc yêu cầu giấy phép là cách giúp cơ quan chức năng kiểm soát các hoạt động sửa chữa, từ đó tránh các trường hợp cải tạo ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực, gây sập đổ, ảnh hưởng công trình và các gia đình lân cận.

- Giữ gìn cảnh quan đô thị và kiến trúc khu vực. Đặc biệt tại các khu vực có khu di tích, lịch sử - văn hóa, nếu hộ dân tự ý xây dựng, sửa chữa theo ý mình, cảnh quan chung sẽ bị phá vỡ.

- Giúp cơ quan quản lý giám sát được các hoạt động xây dựng, sửa chữa trong khu vực. Hạn chế các trường hợp xây dựng, sửa chữa trái phép.

- Tạo cơ sở pháp lý cho các giao dịch bất động sản trong tương lai. Khi ngôi nhà của mọi người đầy đủ giấy phép, giá trị pháp lý cũng cao hơn, dễ dàng thế chấp ngân hàng, mua bán hay chuyển nhượng.

Trường hợp sửa chữa nhà không cần giấy phép

Những trường hợp sau đây được pháp luật cho phép thi công, sửa chữa mà không cần xin giấy phép xây dựng.

Trường hợp 1: Sửa chữa nhỏ, bảo dưỡng

Đây là nhóm phổ biến nhất được miễn giấy phép theo quy định mới về sửa chữa nhà ở:

- Sơn lại tường, ốp gạch bị hư hỏng và dán giấy dán tường

- Thay mái, sửa chữa cửa, lan can

- Sửa chữa hệ thống điện nước trong nhà như thay đổi vị trí ổ cắm, công tắc

- Chống thấm dột cho nhà, thay các thiết bị vệ sinh

- Tu bổ, bảo trì một số hạng mục không liên quan tới khung, cột hay dầm

Trường hợp 2: Cải tạo nhưng không làm thay đổi kết cấu chịu lực

Nếu việc sửa chữa chỉ ảnh hưởng tới phần hoàn thiện mà không đụng đến kết cấu nhà như cột, dầm, sàn, tường chịu lực thì vẫn được miễn xin giấy phép sửa chữa nhà. Chẳng hạn như lắp đặt trần thạch cao, trần nhựa, xây thêm vách ngăn bằng vật liệu nhẹ như thạch cao, panel,... Ngoài ra nâng cấp nội thất như tủ, kệ cũng thuộc nhóm không cần xin giấy phép.

Trường hợp 3: Sửa chữa mặt ngoài, không tiếp giáp đường đô thị

Dựa trên quy định mới về sửa chữa nhà ở, mọi người được sửa chữa, cải tạo kiến trúc mặt ngoài không cần xin giấy phép nếu nhà không nằm trên các tuyến đường có yêu cầu về quản lý kiến trúc, mặt ngoài của nhà không tiếp giáp đường lớn.

Điều này có nghĩa là nếu nhà mọi người nằm trong ngõ, nhà lùi sâu, nhà thuộc khu dân cư không quy hoạch thì việc thay đổi màu sắc mặt tiền, thay mái, sửa ban công thì không cần phải xin giấy phép. Tuy nhiên vẫn nhớ đảm bảo không vi phạm các điều luật trong quy định về sửa chữa nhà ở.

Trường hợp sửa chữa nhà bắt buộc xin giấy phép

Ngược lại, các trường hợp dưới đây mọi người bắt buộc phải xin giấy phép trước khi sửa chữa.

Trường hợp 1: Cải tạo có thay đổi kết cấu chịu lực

Đây là nhóm công việc nguy hiểm và luôn yêu cầu giấy phép xây dựng bởi nói liên quan trực tiếp đến chất lượng công trình, bao gồm:

- Đục phá tường chịu lực, phá vỡ hoặc di dời để mở rộng không gian

- Đục phá sàn để làm giếng trời

- Xây thêm tầng lửng, tầng áp mái hoặc cơi nới nhà

- Cắt, đục dầm, cột để lắp đặt các thiết bị hoặc thay đổi bố cục không gian nhà

- Mở rộng sàn, thay đổi hệ thống móng, đổ thêm bê tông

Tức là bất kỳ thay đổi nào ảnh hưởng đến độ bền công trình đều bắt buộc phải xin giấy phép nếu mọi người thắc mắc sửa chữa nhà có cần xin phép không.

Trường hợp 2: Thay đổi kiến trúc mặt ngoài tiếp giáp đường đô thị

Quy định mới về sửa chữa nhà ở cũng đặc biệt thắt chặt ở những công trình nằm trên các tuyến đường đô thị có yêu cầu quản lý kiến trúc.

Do đó, các hoạt động sau đây bắt buộc phải xin giấy phép:

- Thay đổi màu sắc mặt tiền khác biệt so với quy định chung của khu vực

- Mở rộng hoặc thu hẹp diện tích ban công, thiết kế ban công mới

- Thay đổi kiểu dáng, kích thước của cửa ra vào, cửa sổ mặt tiền, chuyển đổi cửa sổ, cửa chính

- Lắp đặt thêm biển quảng cáo, biển hiệu, mái che

- Đổi kiểu mặt tiền, ốp thêm vật liệu mới

- Lắp kính, thay đổi kính toàn bộ mặt tiền

Trường hợp 3: Thay đổi công năng sử dụng

Các hoạt động thay đổi mục đích sử dụng công trình so với thiết kế ban đầu đều cần phải xin giấy phép:

- Chuyển nhà ở thành văn phòng cho thuê, cửa hàng kinh doanh.

- Cải tạo nhà thành nhà xưởng, kho bãi chứa hàng.

- Thay đổi bố cục bên trong nhà để phù hợp mục đích sử dụng mới như tăng số phòng cho thuê trọ.

Sửa chữa nhà không xin phép bị phạt bao nhiêu? Cập nhật mức phạt mới nhất 2025

Việc không tuân thủ các quy định mới về sửa chữa nhà ở sẽ khiến mọi người gặp phải những khoản phạt hành chính không nhỏ. Hiểu rõ khung phạt sẽ giúp mọi người nhận thức được tầm quan trọng của việc thực hiện đúng các thủ tục pháp lý.

Theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP, mức phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình:

- Đối với nhà riêng lẻ, mức phạt tiền từ 60 triệu đồng đến 80 triệu đồng đối với tổ chức, mức phạt của cá nhân sẽ bằng ½ mức phạt này, tức là từ 30 - 40 triệu đồng.

- Đối với nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa: mức phạt sẽ nặng hơn, từ 80 - 100 triệu đồng.

- Đối với công trình phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng, mức phạt có thể lên đến 120 triệu đồng đến 140 triệu đồng.

Thủ tục xin giấy phép theo quy định về việc sửa chữa nhà ở

Khi xác định được trường hợp cải tạo sửa chữa nhà nào rồi thì mọi người phải nắm rõ quy trình và chuẩn bị đầy đủ hồ sơ.

Hồ sơ cần chuẩn bị theo quy định mới

Theo Điều 47 Nghị định 15/2021/NĐ-CP, hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng với trường hợp sửa chữa, cải tạo công trình bao gồm:

- Đơn đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình

- Giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu nhà, quản lý, sử dụng công trình

- Bản vẽ hiện trạng công trình cùng phương án sửa chữa

- Ảnh chụp hiện trạng công trình

- Văn bản cam kết đảm bảo an toàn cho công trình lân cận suốt quá trình thi công

- Các loại giấy tờ liên quan đến an toàn công trình (nếu có)

Quy trình 4 bước thực hiện thủ tục theo quy định về sửa chữa cải tạo nhà

- Bước 1: Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ như mẫu

- Bước 2: Nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền như UBND xã

- Bước 3: Cơ quan chức năng thẩm định, khảo sát thực tế và kiểm tra hồ sơ

- Bước 4: Cấp phép hoặc yêu cầu bổ sung giấy tờ từ cơ quan thẩm quyền, trả kết quả theo thời hạn quy định

Chi phí và thời gian xử lý theo quy định mới

Mức phí bao gồm lệ phí cấp phép và phí bản vẽ thiết kế sẽ tùy địa phương quy định. Thông thường, với nhà riêng lẻ diện tích dưới 250m2, mức phí là 250.000/giấy phép. Còn nếu trên 250m2 thì mức phí là 500.000/ giấy phép.

Ngoài lệ phí cấp phép, chủ nhà cần trả thêm các phí phát sinh như phí thẩm định PCCC (nếu có), phí khảo sát địa chất, phí thuê tư vấn lập hồ sơ nếu không tự làm. Chi phí thuê đơn vị tư vấn lập hồ sơ sẽ dao động từ 5-15 triệu đồng tùy vào độ phức tạp của công trình.

Thời gian xử lý đối với nhà riêng lẻ là không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Còn với công trình khác thì không quá 20 ngày làm việc.

Sửa chữa nhà ở dù nhỏ hay lớn đều cần hiểu rõ các quy định mới về sửa chữa nhà ở không chỉ giúp chủ nhà tránh được các rủi ro pháp lý mà còn đảm bảo an toàn cho công trình và người sinh sống. Việc phân biệt rõ trường hợp nào cần xin giấy phép, trường hợp nào được miễn là bước đầu tiên quan trọng trước khi khởi động bất kỳ công trình nào. Hy vọng qua bài viết này Chothuenha.com.vn đã cung cấp cho bạn những thông tin hữu ích cùng cái nhìn toàn diện hơn về việc cải tạo và sửa chữa nhà ở.

Chothuenha.com.vn kênh thông tin số 1 chuyên cung cấp dịch vụ rao vặt bất động sản đặc biệt hoạt động mạnh ở lĩnh vực nhà cho thuê. Bên cạnh đó là dịch vụ tư vấn và hỗ trợ tìm nhà nhanh chóng cho khách hàng đúng với nhu cầu. 
Nếu có nhu cầu đăng tin cho thuê hay tìm thuê nhà hoặc bất cứ thắc mắc nào, có thể liên hệ ngay địa chỉ bên dưới đây để được hỗ trợ:
Thông tin liên hệ:
Địa chỉ: Lầu 2, Tòa nhà 402 Huỳnh Văn Bánh, Phường 13, Quận Phú Nhuận, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam
Hotline: 07 699 699 28
Website: https://chothuenha.com.vn
Email: [email protected]

Xem thêm: Lưu ý về bảo trì cải tạo nhà ở đang cho thuê

Kim Yên