Kinh nghiệm thuê mặt bằng mở quán chay và healthy để đông khách?

Quán chay và quán healthy phục vụ hai tệp khách có hành vi rất khác nhau, dù thường bị gộp chung vào nhóm "ăn uống lành mạnh". Sự khác biệt này ảnh hưởng trực tiếp đến việc chọn vị trí. Một mặt bằng lý tưởng cho quán cơm chay bình dân có thể hoàn toàn không phù hợp với quán salad phục vụ dân văn phòng.

Điểm chung của cả hai mô hình là khách không tình cờ ghé vào như quán ăn thông thường. Phần lớn khách đến vì có nhu cầu sẵn, nghĩa là mặt bằng cần nằm trong phạm vi di chuyển thuận tiện của những nhóm người vốn đã có nhu cầu đó. Hãy cùng Chothuenha.com.vn tìm hiểu kinh nghiệm thuê mặt bằng mở quán chay và healthy để lựa chọn vị trí phù hợp, thu hút khách và kinh doanh hiệu quả.

Phân biệt hai mô hình trước khi tìm mặt bằng

Việc chọn sai nhóm khách hàng có thể khiến chi phí thuê mặt bằng trở thành gánh nặng. Ví dụ, thuê mặt bằng giá cao gần các tòa nhà văn phòng nhưng lại bán món chay truyền thống với giá bình dân thì doanh thu có thể không đủ để bù chi phí thuê.

Các cụm nguồn khách nên khảo sát trước khi thuê

Cụm cơ sở tôn giáo

- Chùa, tịnh xá, thiền viện là nguồn khách ổn định nhất cho quán chay truyền thống. Bán kính hiệu quả thường trong khoảng 300 – 500 m đi bộ hoặc dưới 1 km bằng xe máy.

- Điểm cần khảo sát không chỉ là sự hiện diện của ngôi chùa mà còn là quy mô sinh hoạt như số lượng phật tử đến vào ngày thường, các khóa tu định kỳ, lịch lễ lớn trong năm. Một cơ sở có khóa tu cuối tuần tạo ra dòng khách đều đặn hơn nhiều so với ngôi chùa chỉ đông vào ngày rằm.

- Rủi ro đi kèm là doanh thu dao động mạnh theo lịch âm. Nhiều quán chay ghi nhận doanh thu ngày mùng 1 và rằm cao gấp nhiều lần ngày thường, nghĩa là công suất bếp và nhân sự phải thiết kế cho ngày cao điểm nhưng chi phí mặt bằng lại trả đều cả tháng. Bài toán này cần được tính từ khi chọn diện tích thuê.

Cụm văn phòng và coworking

- Nhóm khách văn phòng là nguồn chính của mô hình healthy. Yếu tố quyết định là khoảng cách đi bộ trong giờ nghỉ trưa, thường không quá 5 – 7 phút, tương đương 400 – 600 m.

- Cần khảo sát số lượng nhân sự trong bán kính này thay vì chỉ đếm số tòa nhà. Một tòa văn phòng hạng B lấp đầy có thể có lượng nhân sự lớn hơn nhiều tòa hạng A đang trống. Thông tin về tỷ lệ lấp đầy có thể ước lượng qua quan sát bãi xe vào giờ hành chính.

- Hạn chế của cụm này là doanh thu giảm rõ rệt vào cuối tuần và các kỳ nghỉ lễ. Mô hình phụ thuộc hoàn toàn vào khách văn phòng cần tính trước phương án bù đắp cho khoảng 8 – 10 ngày thấp điểm mỗi tháng.

Cụm thể thao và chăm sóc sức khỏe

- Phòng gym, studio yoga, pilates, phòng khám dinh dưỡng và trung tâm vật lý trị liệu tạo ra tệp khách có nhu cầu rõ ràng nhất với đồ ăn healthy. Khung giờ cao điểm của nhóm này lệch so với giờ trưa thông thường, thường rơi vào sáng sớm và khoảng 19 – 21 giờ.

- Lợi thế là khả năng hợp tác chéo như việc đặt món theo combo dinh dưỡng, ưu đãi cho hội viên, đặt tủ trưng bày tại sảnh phòng tập. Những khả năng này nên được xác nhận sơ bộ với đơn vị quản lý trước khi ký hợp đồng thuê.

Cụm chung cư và khu dân cư

- Chung cư trung cấp trở lên với nhiều hộ gia đình trẻ là nguồn khách tốt cho cả hai mô hình, đặc biệt cho kênh giao hàng. Cần lưu ý mặt bằng khối đế chung cư thường có phí dịch vụ, quy định giờ hoạt động và hạn chế về mùi, khói.

- Với khu dân cư nhà phố, yếu tố quan trọng là mật độ hộ dân trong bán kính đi bộ và mức thu nhập trung bình. Quan sát các quán ăn hiện hữu trong khu vực cho biết mức giá mà cư dân chấp nhận.

Cụm bệnh viện và cơ sở y tế

- Khu vực quanh bệnh viện có nhu cầu ổn định với đồ ăn nhẹ, ít dầu mỡ, phục vụ cả người bệnh, người nhà và nhân viên y tế. Đặc thù là nhu cầu kéo dài suốt ngày và cả cuối tuần, khác với cụm văn phòng.

- Hạn chế thường gặp là mặt bằng quanh bệnh viện có giá thuê cao so với diện tích, chỗ để xe khó khăn và cạnh tranh gay gắt từ các quán ăn sẵn có.

Cụm trường học và khu người nước ngoài

- Trường quốc tế và các khu tập trung người nước ngoài tại TP.HCM có tỷ lệ người ăn chay trường và ăn thuần thực vật cao hơn mặt bằng chung. Nhóm khách này chấp nhận mức giá cao, đổi lại yêu cầu về chất lượng nguyên liệu, thông tin dinh dưỡng và không gian cũng cao hơn.

Hướng dẫn các bước khảo sát một mặt bằng cụ thể

• Vẽ vòng tròn bán kính 500 m quanh mặt bằng trên bản đồ.
• Đếm và ghi lại số lượng từng cụm nguồn khách trong vòng tròn: chùa, tòa văn phòng, phòng tập, chung cư, trường học, cơ sở y tế.
• Kiểm tra rào cản vật lý cắt ngang vùng phục vụ: đường lớn khó băng qua, kênh rạch, tường rào khu compound. Những rào cản này làm giảm đáng kể vùng phục vụ thực tế so với vòng tròn trên bản đồ.
• Đếm số quán chay và quán healthy đang hoạt động trong cùng bán kính, ghi nhận mức giá và mức độ đông khách.
• Quan sát trực tiếp tại mặt bằng vào bốn khung giờ: sáng sớm, trưa, chiều tan tầm, tối. Thực hiện vào cả ngày thường và ngày rằm nếu nhắm mô hình chay truyền thống.
• Ước tính doanh thu tiềm năng và đối chiếu với giá thuê.

Kinh nghiệm thuê mặt bằng mở quán chay và healthy hiệu quả là:

• Số người trong tệp mục tiêu tiếp cận được X tỷ lệ chuyển đổi thực tế X giá trị hóa đơn trung bình và số ngày bán trong tháng.
• Tỷ lệ chuyển đổi cần được đặt thận trọng, vì phần lớn người trong bán kính không phải khách của mô hình chay hoặc healthy.

Yêu cầu riêng về mặt bằng cho hai mô hình này

Quán chay và healthy có một số đặc thù kỹ thuật khác với quán ăn thông thường. Vì vậy, khi kinh nghiệm thuê mặt bằng mở quán chay và healthy hạn chế rủi ro, bạn cần đặc biệt lưu ý:

• Khu bảo quản rau củ: Nguyên liệu tươi chiếm tỷ trọng lớn và hư hỏng nhanh, cần diện tích cho tủ mát và khu sơ chế rộng hơn tương đối so với quán cùng quy mô.
• Khu sơ chế tách biệt: Salad và món ăn sống đòi hỏi khu sơ chế riêng, có nguồn nước sạch và bàn thao tác đủ rộng.
• Hút mùi: Món chay ít dầu mỡ hơn nhưng vẫn phát sinh mùi từ chiên xào và các loại gia vị. Cần xác nhận khả năng lắp ống thoát ra ngoài mà không ảnh hưởng nhà lân cận.
• Khu đóng gói cho đơn giao hàng: Với mô hình có tỷ trọng giao hàng cao, cần bàn đóng gói riêng và lối ra thuận tiện.
• Chỗ đậu xe cho tài xế công nghệ: Đây là hạng mục hay bị bỏ qua. Tài xế dừng chờ trước cửa gây cản trở lối đi và dễ dẫn đến mâu thuẫn với hàng xóm.
• Ánh sáng tự nhiên và không gian: Với mô hình healthy, hình ảnh không gian ảnh hưởng đến khả năng lan truyền trên mạng xã hội, nên mặt bằng có cửa kính lớn và ánh sáng tốt có lợi thế rõ rệt.

Về diện tích, mô hình bán mang đi và giao hàng có thể vận hành trong khoảng 30 – 60 m². Mô hình có chỗ ngồi phục vụ khách văn phòng thường cần 80 – 150 m². Quán chay phục vụ đông vào ngày rằm cần tính thêm khoảng đệm cho lượng khách cao điểm. Các con số này mang tính tham khảo, cần điều chỉnh theo thực đơn và công suất bếp.

Cân đối chi phí thuê với đặc thù doanh thu

- Với mô hình phụ thuộc lịch âm, cách kiểm tra nên dựa trên doanh thu bình quân cả tháng chứ không phải doanh thu ngày cao điểm. Nhiều trường hợp gặp khó khăn do lấy con số ngày rằm làm cơ sở tính khả năng chi trả tiền thuê.

- Với mô hình healthy có tỷ trọng giao hàng cao, cần trừ phần chiết khấu cho nền tảng giao đồ ăn trước khi tính tỷ lệ chi phí thuê trên doanh thu. Doanh thu ghi nhận trên ứng dụng không phải là doanh thu thực nhận.

- Nguyên tắc chung trong ngành F&B là giữ chi phí thuê trong khoảng 15 – 25% doanh thu. Với mô hình có doanh thu biến động mạnh theo chu kỳ, nên nhắm về phía dưới của khoảng này để có biên độ an toàn.

- Kinh nghiệm thuê mặt bằng mở quán chay và healthy là nên ưu tiên những vị trí nằm trong bán kính di chuyển ngắn từ các khu vực có sẵn khách hàng mục tiêu. Với quán chay truyền thống, có thể tập trung quanh cơ sở tôn giáo và khu dân cư lâu năm. Trong khi đó, mô hình healthy phù hợp hơn với các khu vực tập trung văn phòng, phòng tập và chung cư. Việc xác định và đếm số lượng các nguồn khách trong bán kính khoảng 500 m sẽ giúp đánh giá tiềm năng mặt bằng chính xác hơn, thay vì chỉ dựa vào cảm nhận tuyến đường có đông người qua lại.

- Yếu tố cần kiểm tra song song là khả năng chịu được biến động doanh thu theo chu kỳ và các yêu cầu kỹ thuật riêng về khu sơ chế, bảo quản và chỗ đậu xe cho tài xế.

- Tham khảo các nguồn mặt bằng phù hợp với mô hình F&B tại Chothuenha.com.vn, gồm danh mục cho thuê mặt bằng kinh doanh tại TP.HCM, cho thuê nhà mặt tiền theo từng quận và các tin đăng đã được kiểm duyệt trên Chothuenha.com.vn để nhanh chóng tìm được mặt bằng bằng thuê chất lượng.

Câu hỏi thường gặp

Mở quán chay nên chọn vị trí gần chùa hay gần văn phòng?

Tùy mô hình. Quán chay truyền thống giá bình dân phù hợp với khu vực gần chùa, chợ và khu dân cư lâu năm. Quán chay hiện đại hoặc healthy có giá bán cao hơn phù hợp với cụm văn phòng, phòng tập và chung cư trung cấp.

Quán chay gần chùa có thực sự đông khách không?

Nguồn khách ổn định nhưng phân bố không đều, tăng mạnh vào ngày mùng 1, rằm âm lịch và mùa lễ. Cần khảo sát quy mô sinh hoạt của cơ sở tôn giáo, đặc biệt là các khóa tu định kỳ tạo dòng khách đều hơn.

Mặt bằng mở quán healthy cần bao nhiêu m²?

Mô hình bán mang đi và giao hàng có thể vận hành trong 30 – 60 m². Mô hình có chỗ ngồi phục vụ khách văn phòng thường cần 80 – 150 m². Đây là khoảng tham khảo, cần điều chỉnh theo thực đơn và công suất bếp.

Bán kính khảo sát nguồn khách nên là bao nhiêu?

Với khách đi bộ giờ trưa, bán kính hiệu quả khoảng 400 – 600 m. Với khách đi xe máy, có thể mở rộng đến 1 – 1,5 km. Cần trừ đi các rào cản vật lý như đường lớn, kênh rạch làm cắt vùng phục vụ.

Quán chay và healthy có cần hệ thống hút mùi không?

Có. Dù ít dầu mỡ hơn quán ăn thông thường, khu bếp vẫn phát sinh mùi từ chiên xào và gia vị. Cần xác nhận khả năng lắp ống thoát ra ngoài trước khi ký hợp đồng, nhất là với mặt bằng trong khối đế chung cư.

Doanh thu từ ứng dụng giao đồ ăn có tính vào khả năng trả tiền thuê không?

Có, nhưng phải trừ phần chiết khấu cho nền tảng trước khi tính tỷ lệ chi phí thuê trên doanh thu. Doanh thu hiển thị trên ứng dụng không phải là doanh thu thực nhận.

Chothuenha.com.vn nền tảng cho thuê bất động sản hàng đầu chuyên cung cấp dịch vụ rao vặt bất động sản đặc biệt hoạt động mạnh ở lĩnh vực nhà cho thuê. Bên cạnh đó là dịch vụ tư vấn và hỗ trợ tìm nhà nhanh chóng cho khách hàng đúng với nhu cầu. 
Nếu có nhu cầu đăng tin cho thuê hay tìm thuê nhà hoặc bất cứ thắc mắc nào, có thể liên hệ ngay địa chỉ bên dưới đây để được hỗ trợ:
Thông tin liên hệ:
Địa chỉ: Lầu 2, Tòa nhà 402 Huỳnh Văn Bánh, Phường 13, Quận Phú Nhuận, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam
Hotline: 07 699 699 28
Website: https://chothuenha.com.vn
Email: [email protected]

Xem thêm: Các tiêu chí đánh giá mặt bằng tiềm năng hiệu quả