Lưu ý khi chọn mặt bằng cafe coworking cho mô hình kết hợp

Tìm thuê mặt bằng cafe coworking đang là một trong các hướng khai thác được nhiều nhà đầu tư nhỏ lựa chọn tại TP.HCM, do tận dụng được cùng một mặt bằng cho hai nguồn doanh thu. Điểm khó của mô hình nằm ở chỗ hai nhóm khách có nhu cầu ngược nhau: khách cafe muốn không gian sinh động và ngồi ngắn, khách làm việc cần yên tĩnh, ổ cắm và ngồi rất lâu. Mặt bằng phải giải được mâu thuẫn đó ngay từ khâu chọn, vì rất khó khắc phục bằng cách bài trí sau này. Nội dung dưới đây, sẽ phân tích các tiêu chí kỹ thuật và tài chính cần kiểm tra trước khi ký hợp đồng thuê mặt bằng mở quán cafe coworking.

Mô hình mặt bằng cafe coworking đòi hỏi gì khác so với quán cafe thông thường

Quán cafe truyền thống tối ưu cho vòng quay bàn nghĩa là khách ngồi khoảng một giờ, doanh thu đến từ số lượt phục vụ. Mô hình quán cafe Coworking Space thì ngược lại, khách có thể ngồi ba đến sáu giờ với một hoặc hai lượt gọi món. Sự khác biệt này dẫn tới bốn hệ quả về mặt bằng.

• Cần nhiều diện tích hơn cho cùng một mức doanh thu, vì mỗi chỗ ngồi tạo ra ít lượt hơn.
• Cần hạ tầng điện và mạng ở mức của văn phòng, không phải mức của quán ăn uống.
• Cần phân vùng vật lý để tách khu ồn và khu yên tĩnh, thay vì bố trí một không gian mở đồng nhất.
• Cần chỗ để xe cho khách lưu lại lâu, khác với quán cafe mang đi hoặc ngồi ngắn.

Nếu mặt bằng chỉ đáp ứng được tiêu chuẩn của một quán cafe thông thường, phần doanh thu coworking gần như không hình thành và mô hình quay về dạng quán cafe có wifi, với chi phí đầu tư cao hơn cần thiết.

Diện tích và cách phân bổ không gian

Cách tính diện tích nên đi từ số chỗ ngồi mục tiêu, sau đó cộng các khu chức năng bắt buộc.

Lưu ý: Tỷ trọng mang tính tham chiếu, cần điều chỉnh theo hình dạng mặt bằng và tỷ lệ doanh thu mục tiêu giữa hai mảng.

Về quy mô tổng, mặt bằng dưới khoảng 80 mét vuông thường chỉ đủ cho mô hình cafe có góc làm việc, khó tách được khu yên tĩnh và phòng họp. Ngưỡng phổ biến để mô hình quán cafe coworking space vận hành đúng nghĩa thường bắt đầu từ khoảng 120 đến 150 mét vuông sử dụng và các mô hình có bán gói thành viên thường cần từ 200 mét vuông trở lên. Đây là mức tham chiếu, cần kiểm tra lại theo mặt bằng cụ thể.

Vị trí nên lựa chọn theo tệp khách làm việc

Khác với quán cafe phụ thuộc khách vãng lai, mặt bằng cafe coworking này sống bằng khách quay lại nhiều lần trong tuần. Vì vậy, khi chọn vị trí, nên ưu tiên khu vực tập trung nhiều người sinh sống và làm việc thay vì chỉ nhìn vào lượng người và xe qua lại.

• Khu vực tập trung nhân sự làm việc từ xa, freelancer và doanh nghiệp nhỏ: các trục quanh Bình Thạnh, Phú Nhuận, Quận 3 và Quận 10 cũ thường có mật độ nhóm khách này cao.
• Khu vực gần trường đại học phù hợp với gói theo giờ và tệp sinh viên, nhưng doanh thu biến động mạnh theo lịch học.
• Khu đô thị mới và khu căn hộ đông dân, nơi cư dân cần chỗ làm việc ngoài nhà nhưng ngại di chuyển xa.
• Tránh tuyến quá ồn hoặc sát công trình đang thi công, vì tiếng ồn phá hỏng giá trị cốt lõi của khu làm việc.

Một yếu tố hay bị bỏ qua là mức độ dễ đỗ xe. Khách làm việc để xe nhiều giờ, nên bãi xe chật hoặc phải gửi xa là lý do phổ biến khiến khách không quay lại.

Hạ tầng kỹ thuật cần kiểm tra trước khi ký

• Công suất điện: mô hình này chạy đồng thời máy pha, máy xay, tủ mát, hệ thống điều hòa cho nhiều khu và hàng chục thiết bị của khách. Cần xác nhận công suất hiện có và khả năng nâng công suất, chi phí nâng do bên nào chịu.
• Hệ thống ổ cắm: số lượng và vị trí ổ cắm là hạ tầng bắt buộc, không phải chi tiết trang trí. Cần kiểm tra khả năng đi lại đường điện âm tường hoặc âm sàn theo bố cục bàn dự kiến.
• Đường truyền internet: khả năng lắp đặt hai nhà mạng độc lập để dự phòng, vị trí đặt thiết bị và khả năng đi dây tới các tầng.
• Điều hòa: mặt bằng cần đủ điều kiện lắp cục nóng và có phương án phân vùng làm mát cho từng khu.
• Cách âm: kiểm tra tường chung với nhà liền kề, độ ồn từ mặt đường và khả năng xử lý trần, sàn. Đây là hạng mục cải tạo tốn kém nếu mặt bằng không phù hợp.
• Cấp thoát nước cho khu pha chế và hệ thống hút mùi nếu có phục vụ đồ ăn nóng.
• Phòng cháy chữa cháy: số lối thoát, hệ thống báo cháy và điều kiện nghiệm thu, đặc biệt với Mặt bằng cho thuê nhiều tầng có mật độ người tập trung cao.
• Ánh sáng tự nhiên và chiều cao trần, hai yếu tố ảnh hưởng trực tiếp tới cảm giác dễ chịu khi ngồi làm việc lâu.

Bài toán doanh thu trên mỗi mét vuông

• Do khách ngồi lâu, mô hình mặt bằng cafe coworking cần cấu trúc doanh thu khác quán cafe thông thường. Các nguồn thường được kết hợp gồm.
• Doanh thu đồ uống và đồ ăn nhẹ, phần nền của mô hình.
• Phí sử dụng không gian theo giờ hoặc theo buổi cho khu yên tĩnh.
• Gói thành viên theo tháng, tạo doanh thu định kỳ và giúp dự báo dòng tiền.
• Cho thuê phòng họp theo giờ, thường có biên cao và tận dụng được diện tích nhỏ.
• Cho thuê không gian tổ chức sự kiện, hội thảo vào khung giờ thấp điểm.

Khi khảo sát trực tiếp, người thuê nên ước tính số chỗ ngồi có thể bố trí thực tế, sau đó nhân với doanh thu bình quân mỗi chỗ mỗi ngày theo kịch bản thận trọng. Kết quả cần được so sánh với tổng chi phí cố định, gồm tiền thuê, nhân sự, điện nước và khấu hao đầu tư. Một mặt bằng đẹp nhưng không đủ khả năng tạo doanh thu để bù đắp các chi phí này sẽ dễ gây áp lực tài chính trong thời gian dài.

Chỗ để xe và giờ hoạt động

• Ước lượng nhu cầu giữ xe theo số chỗ ngồi, không theo diện tích. Khách làm việc thường đi một người một xe.
• Kiểm tra khả năng sử dụng vỉa hè và quy định của địa phương, tránh phụ thuộc hoàn toàn vào phần vỉa hè trước nhà.
• Nếu phải thuê bãi gửi xe gần đó, cần đưa khoản này vào định phí và xác nhận tính ổn định của thỏa thuận.
• Mô hình quán cafe coworking thường mở tới khuya nên cần kiểm tra quy định về tiếng ồn và mức độ nhạy cảm của các hộ liền kề, đặc biệt với mặt bằng trong khu dân cư.

Điều khoản hợp đồng cần thương lượng

• Thời gian miễn tiền thuê để thi công. Mô hình này có khối lượng cải tạo lớn, thời gian thi công thường kéo dài nhiều tuần.
• Thời hạn thuê đủ dài để khấu hao đầu tư, kèm quyền ưu tiên gia hạn với mức trần tăng giá ghi rõ bằng con số.
• Quyền cải tạo: đi lại hệ thống điện, lắp vách ngăn, xử lý cách âm, khoan trần, lắp cục nóng điều hòa.
• Nghĩa vụ hoàn trả nguyên trạng khi kết thúc, nên thỏa thuận rõ hạng mục nào được giữ lại.
• Trách nhiệm nâng công suất điện và chi phí kèm theo.
• Điều kiện chấm dứt sớm và cách xử lý tiền cọc, đặc biệt quan trọng với mô hình có vốn đầu tư ban đầu lớn.
• Xác nhận công năng sử dụng hợp pháp của công trình và tình trạng pháp lý của bên cho thuê.
• Cam kết của chủ nhà về việc không cho thuê phần diện tích còn lại cho hoạt động gây ồn hoặc mùi ảnh hưởng tới quán.

Trình tự khảo sát mặt bằng cafe coworking thực tế

• Đo thực tế và vẽ sơ bộ phương án bố trí, xác nhận số chỗ ngồi khả thi thay vì ước lượng theo diện tích.
• Đo độ ồn tại các vị trí dự kiến đặt khu yên tĩnh vào giờ cao điểm buổi chiều.
• Kiểm tra công suất điện hiện hữu và hỏi rõ thủ tục nâng công suất.
• Thử tốc độ mạng của các nhà cung cấp tại khu vực và xác nhận khả năng kéo đường truyền riêng.
• Quan sát tình hình đỗ xe của các hộ kinh doanh xung quanh vào khung giờ đông nhất.
• Lập dự toán cải tạo chi tiết trước khi đàm phán giá thuê, vì chi phí này ảnh hưởng trực tiếp tới thời hạn thuê cần thiết.
• Đối chiếu tổng định phí với doanh thu ước tính theo kịch bản thận trọng trước khi đặt cọc.

Mặt bằng phù hợp cho mô hình cafe kết hợp coworking là mặt bằng cho phép tách vùng, chịu được tải điện của một văn phòng nhỏ và có chỗ để xe cho khách lưu lại nhiều giờ. Diện tích lớn nhưng không phân vùng được, hoặc vị trí đẹp nhưng ồn, đều làm mất phần giá trị mà khách sẵn sàng trả thêm. Việc thẩm định nên bắt đầu từ bản vẽ bố trí và bảng định phí, sau đó mới xét tới giá thuê, vì cùng một mức giá có thể là rẻ hoặc đắt tùy số chỗ ngồi thực tế khai thác được.

Nguồn nhà phố nhiều tầng, mặt bằng nguyên căn và sàn thương mại phù hợp với mô hình cafe kết hợp không gian làm việc tại TP.HCM được cập nhật thường xuyên trên chothuenha.com.vn, kèm thông tin về diện tích, số tầng và mức giá tham khảo. Đây là nguồn đáng tham khảo khi tìm mặt bằng cafe coworking, đặc biệt với các mô hình cần không gian rộng và có nhiều tầng khai thác.

Câu hỏi thường gặp

Mở cafe kết hợp coworking cần mặt bằng bao nhiêu mét vuông?

Dưới khoảng 80 mét vuông thường chỉ đủ cho quán cafe có góc làm việc. Để tách được khu yên tĩnh và có ít nhất một phòng họp nhỏ, mức tham chiếu phổ biến bắt đầu từ khoảng 120 đến 150 mét vuông sử dụng. Mô hình bán gói thành viên thường cần từ 200 mét vuông trở lên.

Nên chọn nhà phố nhiều tầng hay mặt bằng một tầng?

Nhà nhiều tầng thường thuận lợi hơn vì tách được khu ồn và khu yên tĩnh bằng cấu trúc sẵn có, giảm chi phí làm vách và xử lý cách âm. Đổi lại cần kiểm tra lối thoát hiểm, chiều rộng cầu thang và phương án phục vụ giữa các tầng để không phát sinh thêm nhân sự.

Cafe coworking cần công suất điện bao nhiêu?

Không có mức chung vì phụ thuộc số máy pha, tủ mát, số dàn lạnh và số chỗ ngồi. Điểm cần làm là liệt kê toàn bộ thiết bị dự kiến cùng công suất, cộng thêm phần dự phòng cho thiết bị của khách, rồi đối chiếu với công suất hiện có của mặt bằng và hỏi rõ chi phí nâng công suất trước khi ký.

Khách ngồi lâu có làm giảm doanh thu không?

Nếu chỉ bán đồ uống thì có, vì vòng quay bàn thấp. Mô hình bền hơn khi bổ sung nguồn thu từ gói thành viên, phí theo giờ cho khu yên tĩnh và cho thuê phòng họp, nhờ đó thời gian ngồi lâu trở thành doanh thu thay vì chi phí cơ hội.

Nên thuê mặt bằng thời hạn bao lâu cho mô hình này?

Do vốn cải tạo lớn, thời hạn thường được đề xuất từ ba đến năm năm để đủ khấu hao. Đi kèm cần thương lượng thời gian miễn tiền thuê khi thi công, quyền ưu tiên gia hạn và mức trần tăng giá cho từng kỳ ghi rõ bằng con số.

Có cần xin phép gì đặc biệt khi thuê mặt bằng cafe coworking không?

Hoạt động chính vẫn là kinh doanh dịch vụ ăn uống nên cần các điều kiện tương ứng về đăng ký kinh doanh, an toàn thực phẩm và phòng cháy chữa cháy theo quy mô công trình. Nếu có cho thuê chỗ ngồi hoặc phòng họp, cần xác nhận công năng sử dụng của công trình cho phép và bổ sung ngành nghề đăng ký phù hợp tại thời điểm thực hiện.

Chothuenha.com.vn nền tảng cho thuê bất động sản hàng đầu chuyên cung cấp dịch vụ rao vặt bất động sản đặc biệt hoạt động mạnh ở lĩnh vực nhà cho thuê. Bên cạnh đó là dịch vụ tư vấn và hỗ trợ tìm nhà nhanh chóng cho khách hàng đúng với nhu cầu. 
Nếu có nhu cầu đăng tin cho thuê hay tìm thuê nhà hoặc bất cứ thắc mắc nào, có thể liên hệ ngay địa chỉ bên dưới đây để được hỗ trợ:
Thông tin liên hệ:
Địa chỉ: Lầu 2, Tòa nhà 402 Huỳnh Văn Bánh, Phường 13, Quận Phú Nhuận, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam
Hotline: 07 699 699 28
Website: https://chothuenha.com.vn
Email: [email protected]

Xem thêm: Tiêu chí thuê mặt bằng quán cafe 2026 diện tích, mặt tiền và chỗ để xe