Nên thuê gian hàng trung tâm thương mại hay mặt bằng riêng lẻ

Thuê gian hàng trung tâm thương mại hay mặt bằng riêng lẻ thường được so sánh bằng giá thuê mỗi mét vuông và đó là cách so sánh dễ dẫn tới kết luận sai. Gian hàng trung tâm thương mại và mặt bằng nhà phố khác nhau ở cấu trúc chi phí, mức độ tự chủ vận hành và nguồn khách, nên phép so sánh chỉ có nghĩa khi quy về tổng chi phí chiếm dụng và doanh thu tương ứng. Nội dung dưới đây sẽ phân tích từng nhóm khác biệt và các điều khoản cần chú ý ở mỗi loại hợp đồng.

Cấu trúc về chi phí được xem là điểm khác biệt lớn nhất

Khi thuê mặt bằng nhà phố, chi phí chiếm dụng gần như chỉ là tiền thuê cộng điện nước. Với gian hàng trong trung tâm thương mại, tiền thuê cơ bản chỉ là một phần trong nhiều khoản.

• Tiền thuê cơ bản, tính theo diện tích thuê chứ không phải diện tích sử dụng thực tế.
• Phí dịch vụ, chi trả cho vận hành chung, an ninh, vệ sinh và bảo trì khu vực công cộng.
• Phí marketing đóng góp cho hoạt động quảng bá chung của trung tâm.
• Phí điện lạnh hoặc phí sử dụng hệ thống điều hòa trung tâm, thường tính riêng.
• Điện nước tiêu thụ trong gian hàng theo đồng hồ riêng.
• Khoản thu theo tỷ lệ phần trăm doanh thu ở một số hợp đồng, áp dụng khi doanh thu vượt ngưỡng thỏa thuận.
• Ký quỹ và các khoản đặt cọc thi công, hoàn trả sau khi bàn giao mặt bằng đúng cam kết.

Khi cộng đủ các khoản này, tổng chi phí chiếm dụng thực tế có thể cao hơn đáng kể so với con số giá thuê được chào ban đầu. Đây là bước bắt buộc trước khi đặt hai phương án cạnh nhau.

Bảng so sánh tổng quan giữa việc thuê gian hàng trung tâm thương mại với mặt bằng riêng lẻ

Ràng buộc vận hành khi thuê gian hàng trong trung tâm thương mại

Nhóm ràng buộc này ít được chú ý khi đàm phán nhưng ảnh hưởng trực tiếp tới chi phí nhân sự và khả năng linh hoạt của cửa hàng.

• Giờ mở cửa bắt buộc theo lịch chung của trung tâm, kể cả những khung giờ ít khách. Điều này cố định số ca nhân sự mỗi ngày.
• Quy chuẩn thiết kế và biển hiệu, thường phải nộp bản vẽ để duyệt trước khi thi công.
• Thời gian thi công bị giới hạn, nhiều nơi chỉ cho phép làm ngoài giờ hoạt động, kéo dài tiến độ và tăng chi phí nhân công.
• Quy định về nhập hàng, sử dụng thang hàng và khung giờ giao nhận.
• Quy định về khuyến mãi, âm thanh, mùi và cách trưng bày ra ngoài ranh gian hàng.
• Khả năng bị điều chỉnh vị trí gian hàng khi trung tâm tái cơ cấu ngành hàng.

Với ngành ăn uống, các yêu cầu về hút mùi, cấp thoát nước, bẫy mỡ và hệ thống phòng cháy chữa cháy trong trung tâm thương mại thường khắt khe hơn nhà phố, kéo theo chi phí thi công cao hơn rõ rệt. Đây là khoản cần đưa vào dự toán ngay từ đầu.

Mặt bằng riêng lẻ lựa chọn tự do và các đánh đổi kèm theo

Mặt bằng nhà phố cho phép chủ động về giờ giấc, thiết kế và cách vận hành, đồng thời chi phí chiếm dụng minh bạch hơn. Đổi lại, toàn bộ việc thu hút khách thuộc trách nhiệm của cửa hàng.

• Không có lưu lượng sẵn, nên giai đoạn đầu cần ngân sách quảng bá và thời gian xây dựng khách quen.
• Chỗ để xe thường là điểm yếu, đặc biệt trên các tuyến có quy định hạn chế dừng đỗ.
• Chịu ảnh hưởng trực tiếp từ thay đổi hạ tầng như rào chắn công trình, phân luồng, đào đường.
• Rủi ro chủ nhà tăng giá khi hết hạn hoặc lấy lại mặt bằng, cần được xử lý bằng điều khoản hợp đồng.
• Trách nhiệm về an ninh, vệ sinh và bảo trì thuộc về người thuê.

Về mặt tài chính, mặt bằng riêng lẻ thường có điểm hòa vốn thấp hơn do định phí gọn hơn, phù hợp với mô hình chưa có thương hiệu mạnh hoặc còn đang thử nghiệm sản phẩm.

Thuê gian hàng trung tâm thương mại hay mặt bằng riêng lẻ sẽ phù hợp với mô hình kinh doanh nào?

Lưu ý rằng bảng phân nhóm mang tính tham khảo, quyết định cuối cùng phụ thuộc bảng tính tài chính của từng mô hình.

Điều khoản cần chú ý khi thuê gian hàng trung tâm thương mại

- Làm rõ toàn bộ các khoản phí và cơ chế điều chỉnh của từng khoản, đặc biệt là phí dịch vụ và phí điện lạnh.

- Xác định diện tích tính tiền thuê và cách đo, phân biệt rõ với diện tích sử dụng thực tế.

- Thương lượng thời gian miễn tiền thuê phục vụ thi công, tính bằng số ngày cụ thể.

- Làm rõ cơ chế thu theo phần trăm doanh thu nếu có: ngưỡng áp dụng, cách kiểm tra số liệu và nghĩa vụ báo cáo.

- Xem xét điều khoản về việc trung tâm thay đổi bố trí ngành hàng hoặc di dời vị trí gian hàng, cùng quyền của bên thuê trong trường hợp đó.

- Kiểm tra quy định về chấm dứt sớm, mức phạt và điều kiện hoàn trả ký quỹ.

- Xác nhận nghĩa vụ hoàn trả mặt bằng, hạng mục nào phải tháo dỡ và chi phí thuộc bên nào.

- Yêu cầu thông tin về tỷ lệ lấp đầy hiện tại và các thương hiệu lân cận, vì lưu lượng phụ thuộc vào cụm ngành hàng xung quanh.

Điều khoản cần chú ý khi thuê mặt bằng riêng lẻ

- Tình trạng pháp lý của căn nhà và quyền cho thuê của bên đứng tên hợp đồng.

- Thời hạn thuê đủ dài để khấu hao chi phí cải tạo, kèm quyền ưu tiên gia hạn.

- Mức trần tăng giá cho từng kỳ, ghi bằng con số thay vì thỏa thuận lại.

- Quyền cải tạo, lắp biển hiệu và nghĩa vụ hoàn trả nguyên trạng.

- Phân định trách nhiệm sửa chữa kết cấu, chống thấm, hệ thống điện nước.

- Điều kiện chấm dứt sớm của cả hai bên và cách xử lý tiền cọc.

- Cam kết của chủ nhà về việc không cho thuê phần diện tích liền kề cho ngành hàng cạnh tranh trực tiếp.

Cách so sánh khi thuê gian hàng trung tâm thương mại hay mặt bằng riêng lẻ một cách công bằng

- Quy tổng chi phí chiếm dụng hằng tháng của cả hai phương án về một con số, gồm mọi khoản phí.

- Ước lượng doanh thu tháng theo kịch bản thận trọng cho từng phương án, dựa trên lưu lượng quan sát được.

- Tính tỷ lệ chi phí chiếm dụng trên doanh thu và đối chiếu với ngưỡng thông lệ của ngành.

- Cộng thêm chi phí thi công phân bổ theo thời hạn hợp đồng của từng phương án.

- Tính chi phí nhân sự theo giờ mở cửa bắt buộc, khoản này thường cao hơn ở trung tâm thương mại.

- So sánh dòng tiền thuần tháng và thời gian hoàn vốn, thay vì so sánh giá thuê mỗi mét vuông.

Trung tâm thương mại bán lưu lượng và tiêu chuẩn vận hành, mặt bằng riêng lẻ bán sự tự chủ và định phí gọn. Việc thuê gian hàng trung tâm thương mại hay mặt bằng riêng lẻ phù hợp phụ thuộc vào mức độ hoàn thiện của mô hình kinh doanh: thương hiệu đã chuẩn hóa quy trình thường khai thác tốt lợi thế của trung tâm, trong khi mô hình còn thử nghiệm hoặc phục vụ tệp khách ngách thường an toàn hơn ở mặt bằng riêng lẻ. Điểm chung của cả hai là phép tính phải dựa trên tổng chi phí chiếm dụng và doanh thu ước tính thận trọng, không dựa trên giá thuê được chào.

Người thuê có thể tham khảo nguồn mặt bằng nhà phố, cửa hàng và sàn thương mại đang chào thuê tại nhiều khu vực của TP.HCM trên chothuenha.com.vn để đối chiếu trước khi quyết định.

Câu hỏi thường gặp

Phí dịch vụ trong trung tâm thương mại gồm những gì?

Thông thường bao gồm vận hành và bảo trì khu vực công cộng, an ninh, vệ sinh, chiếu sáng chung và quản lý tòa nhà. Nhiều hợp đồng tách riêng phí marketing và phí điện lạnh, nên cần yêu cầu bảng liệt kê đầy đủ từng khoản cùng cơ chế điều chỉnh trước khi ký.

Thuê gian hàng trung tâm thương mại có đắt hơn mặt bằng nhà phố không?

Nếu chỉ so giá thuê mỗi mét vuông thì kết quả thay đổi tùy vị trí. Khi cộng đủ phí dịch vụ, phí marketing, phí điện lạnh, chi phí thi công theo quy chuẩn và chi phí nhân sự cho giờ mở cửa bắt buộc, tổng chi phí chiếm dụng của gian hàng thường cao hơn, đổi lại có lưu lượng khách sẵn.

Diện tích thuê và diện tích sử dụng khác nhau thế nào?

Diện tích tính tiền thuê trong nhiều hợp đồng là diện tích thuê theo ranh được quy định, có thể lớn hơn phần thực sự sử dụng được sau khi trừ cột, hộp kỹ thuật và khoảng lùi. Cần yêu cầu bản vẽ ranh gian hàng và xác nhận cách đo trước khi ký.

Mô hình mới mở nên chọn trung tâm thương mại hay mặt bằng riêng lẻ?

Mô hình chưa chuẩn hóa quy trình và còn điều chỉnh sản phẩm thường phù hợp hơn với mặt bằng riêng lẻ, do định phí thấp hơn và ít ràng buộc vận hành. Trung tâm thương mại phát huy lợi thế khi thương hiệu đã ổn định và cần mở rộng nhận diện.

Cơ chế thu theo phần trăm doanh thu hoạt động ra sao?

Một số hợp đồng quy định bên thuê trả mức cao hơn giữa tiền thuê cố định và một tỷ lệ phần trăm trên doanh thu. Khi gặp điều khoản này, cần làm rõ tỷ lệ áp dụng, cách xác định doanh thu, nghĩa vụ báo cáo và quyền kiểm tra số liệu của bên cho thuê.

Nếu trung tâm thương mại vắng khách thì bên thuê có quyền gì?

Quyền của bên thuê phụ thuộc hoàn toàn vào nội dung hợp đồng. Một số hợp đồng có điều khoản gắn với tỷ lệ lấp đầy hoặc sự hiện diện của các thương hiệu chủ chốt, cho phép điều chỉnh tiền thuê hoặc chấm dứt sớm. Nếu không có điều khoản này, bên thuê vẫn phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ, nên đây là nội dung đáng thương lượng ngay từ đầu.

Chothuenha.com.vn nền tảng cho thuê bất động sản hàng đầu chuyên cung cấp dịch vụ rao vặt bất động sản đặc biệt hoạt động mạnh ở lĩnh vực nhà cho thuê. Bên cạnh đó là dịch vụ tư vấn và hỗ trợ tìm nhà nhanh chóng cho khách hàng đúng với nhu cầu. 
Nếu có nhu cầu đăng tin cho thuê hay tìm thuê nhà hoặc bất cứ thắc mắc nào, có thể liên hệ ngay địa chỉ bên dưới đây để được hỗ trợ:
Thông tin liên hệ:
Địa chỉ: Lầu 2, Tòa nhà 402 Huỳnh Văn Bánh, Phường 13, Quận Phú Nhuận, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam
Hotline: 07 699 699 28
Website: https://chothuenha.com.vn
Email: [email protected]

Xem thêm: 5 điều mà mặt bằng ảnh hưởng phong thủy trong kinh doanh