Quy định và cách tính thuế cho thuê nhà 2026

Thị trường bất động sản cho thuê năm 2026 đang chứng kiến một sự thay đổi đáng kể về các quy định chính sách thuế. Nếu như trước đây, ngưỡng doanh thu chịu thuế là 100 triệu đồng/ năm khiến đại đa số chủ nhà trọ, chủ cho thuê ngao ngán vì gánh nặng chi phí thì từ 01/01/2026, con số này đã được nâng lên gấp 5 lần. Cùng Chothuenha.com.vn tìm hiểu chi tiết thuế cho thuê nhà 2026 thay đổi ra sao? Cách tính thuế cho thuê nhà năm 2026 có khác biệt gì so với công thức cũ?

Quy định mới về thuế cho thuê nhà áp dụng từ 2026

Quy định mới về thuế cho thuê nhà 2026 hướng đến việc giảm tải gánh nặng cho hộ kinh doanh quy mô vừa và nhỏ, đồng thời chuẩn hóa quy trình kê khai cho nhóm đối tượng có doanh thu lớn.

Đối tượng nộp thuế (Hộ kinh doanh, cá nhân cho thuê tài sản)

Theo Thông tư 40/2021/TT-BTC, cá nhân cho thuê tài sản được định nghĩa rõ ràng là các cá nhân cư trú có phát sinh doanh thu từ hoạt động cho thuê tài sản. Tài sản ở đây được hiểu theo nghĩa rộng, bao gồm:

- Cho thuê nhà ở, mặt bằng kinh doanh, kiot, cửa hàng

- Cho thuê nhà xưởng, kho bãi (không bao gồm dịch vụ lưu trú)

- Cho thuê phương tiện, máy móc (không bao gồm người điều khiển)

Điểm chú ý là các dịch vụ lưu trú (khách sạn, homestay cung cấp kèm theo các dịch vụ ăn uống, giải trí) không được coi là cho thuê tài sản đơn thuần. Các hình thức này sẽ chịu thuế theo ngành nghề dịch vụ với mức cao hơn.

Thay đổi quan trọng thuế cho thuê nhà 2026 về gưỡng doanh thu miễn thuế

Thay đổi lớn nhất từ 01/01/2026 chí là ngưỡng miễn thuế tăng từ 100 triệu lên 500 triệu đồng/ năm (năm dương lịch). Cá nhân có doanh thu cho thuê dưới 500 triệu đồng/ năm sẽ không cần phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN. Tuy nhiên, cần phải kê khai thuế theo quy định của pháp luật. Trường hợp nếu doanh thu trên 500 triệu đồng, bạn chỉ cần nộp thuế cho phần doanh thu vượt mức.

Ngưỡng 500 triệu được tính theo năm dương lịch, trường hợp kinh doanh cho thuê không đủ 12 tháng, doanh thu thực tế cần được quy đổi tương ứng. Ví dụ, mọi người cho thuê 9 tháng với tổng doanh thu 375 triệu đồng (trung bình là 41,67 triệu đồng/ tháng) thì doanh thu quy đổi cả năm là 500 triệu, vẫn thuộc diện phải nộp thuế.

Quy định về lệ phí môn bài 2026

Chính sách mới cũng đi kèm một tin vui khác, lệ phí môn bài chính thức được bãi bỏ từ 01/01/2026 đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh cho thuê tài sản. Việc xóa lệ phí giúp giảm gánh nặng hành chính cho chủ nhà, đặc biệt với những hộ có doanh thu thấp.

Tìm hiểu về cách tính thuế cho thuê nhà 2026 chi tiết

Nếu doanh thu của bạn vượt ngưỡng 500 triệu đồng, bạn sẽ cần đóng mức thuế 5% cho cả thuế GTGT và thuế TNCN, nhưng cơ sở tính thuế (doanh thu tính thuế) của 2 loại này lại khác nhau.

Công thức tính Thuế GTGT

Thuế Giá trị gia tăng được áp dụng trên toàn bộ doanh thu phát sinh trong kỳ khi doanh thu vượt 500 triệu đồng/ năm.

Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT x 5%

Trong đó, doanh thu tính thuế GTGT bao gồm toàn bộ tiền thuê nhà thực tế phát sinh trong năm, không phân biệt là đã thu hay chưa thu. Nếu hợp đồng ghi 15 triệu đồng/ tháng trong thời hạn 12 tháng, doanh thu là 180 triệu dù bên thuê chỉ mới thanh toán 06 tháng.

Điểm đáng lưu ý khác, thuế GTGT tính trên toàn bộ doanh thu, không trừ ngưỡng 500 triệu đồng. Với doanh thu 600 triệu, thuế GTGT là 600 triệu × 5% = 30 triệu đồng, chứ không phải (600 - 500) × 5%.

Công thức tính Thuế TNCN

Đây là điểm khác biệt rõ nét nhất, có lợi nhất cho người nộp thuế trong quy định mới về thuế cho thuê nhà 2026. Thuế TNCN sẽ không tính trên toàn bộ doanh thu, mà cho phép trừ đi mức giảm trừ gia cảnh (ngưỡng 500 triệu đồng).

Thuế TNCN = (Doanh thu tính thuế - 500 triệu đồng) × 5%

Ví dụ minh họa về cách tính thuế

Để dễ hình dung hơn về mức thuế cho thuê nhà 2026, chúng ta cùng xem xét ví dụ thực tế:

Giả sử: Ông A có tòa văn phòng cho thuê với tổng doanh thu trong năm 2026 là 900 triệu đồng. Áp dụng quy định tính thuế cho thuê nhà 2026, ông A sẽ đóng các khoản như sau:

- Thuế GTGT (tính trên toàn bộ doanh thu): 900.000.000 đ x 5% = 45.000.000 đ

- Thuế TNCN (được trừ đi 500 triệu): (900.000.000 đ - 500.000.000 đ) x 5% = 20.000.000 đ

Tổng số tiền ông A cần nộp lúc này là 65.000.000 đ (45.000.000 + 20.000.000)

Quy định mới nhất về doanh thu được trừ để xác định thuế TNCN

Sau đây là bảng lưu ý về doanh thu được trừ để xác định thuế TNCN phải nộp mà khi cho thuê bất động sản cần nắm, để tuân thủ thực hiện theo quy định:

Hồ sơ và Thủ tục khai thuế cho thuê nhà năm 2026

Nơi nộp hồ sơ khai thuế

- Đến với cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê

- Trường hợp đối với chủ nhà có nhiều bất động sản cho thuê trên cùng địa bàn một tỉnh, thành phố hoặc khác tỉnh, thành phố. Chủ nhà có quyền gộp chung các bất động sản cho thuê vào (01) bộ hồ sơ khai thuế và lựa chọn (01) cơ quan thuế bất kỳ nơi có bất động sản cho thuê để nộp hồ sơ.

- Lưu ý rằng, điều này không áp dụng nếu tổ chức đi thuê khai thay hay nộp thay thế cho chủ nhà.

Hồ sơ chuẩn bị gồm những gì?

Để thực hiện kê khai thuế cho thuê nhà, mọi người cần chuẩn bị bộ hồ sơ bao gồm:

- Hợp đồng thuê nhà: Bản sao có công chứng hoặc chứng thực (đối với lần khai đầu tiên)

- Chứng minh thư/CCCD/Hộ chiếu: Bản sao của chủ nhà

- Đối với cá nhân trực tiếp đi khai thuế: Tờ khai mẫu số 01/BĐS và Phụ lục bảng kê chi tiết bất động sản mẫu số 01/BK-BĐS.

- Bên đi thuê là người khai thuế thay, nộp thuế thay: Tờ khai mẫu số 01/TCKT và Phụ lục bảng kê chi tiết cá nhân cho thuê bất động sản mẫu số 02/BK-KTBĐS.

- Phụ lục bảng kê chi tiết hợp đồng (Mẫu số 01-1/BK-TTS): Dùng cho lần khai đầu

Lưu ý quan trọng: Với các giao dịch thuê tài sản có giá trị từ 5 triệu đồng trở lên, quy định mới bắt buộc mọi người phải có chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt. Các dữ liệu của ngân hàng, ví điện tử cũng sẽ được liên thông để cơ quan thuế đối soát với các doanh thu thực tế.

Mặc dù không phải nộp thuế khi doanh thu dưới 500 triệu đồng nhưng hộ kinh doanh vẫn có trách nhiệm khai thuế chính xác để cơ quan thuế kiểm soát dữ liệu.

Kỳ khai thuế và Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế GTGT, TNCN:

Đối với chủ nhà có doanh thu dưới 500 triệu đồng/ năm

• Thời hạn kê khai nộp thuế 1 lần/năm (31/01 năm dương lịch tiếp theo)

• Riêng hộ mới ra kinh doanh 02 lần/năm (31/07 năm mới ra và 31/01 năm dương lịch tiếp theo)

• Trường hợp phát sinh doanh thu thực tế > 500 triệu: khai nộp thuế kể từ quý phát sinh doanh thu > 500 triệu.

Đối với chủ nhà có doanh thu trên 500 triệu đồng/ năm

- Cá nhân trực tiếp khai thuế:

+ 02 lần/năm: lần một chậm nhất vào ngày 31/07 và lần hai vào ngày 31/01 năm dương lịch tiếp theo.

+ Hoặc 01 lần/năm chậm nhất vào ngày 31/01 năm dương lịch tiếp theo.

- Bên đi thuê là người khai thuế thay, nộp thuế thay:

Thực hiện khai thuế theo lần phát sinh kỳ thanh toán. Trường hợp có nhiều lần phát sinh trong năm thì khai thuế theo tháng. Trường hợp cá nhân cho cá nhân thuê bất động sản thì cá nhân cho thuê bất động sản phải trực tiếp kê khai thuế.

Phương thức khai thuế và nộp thuế

- Nộp hồ sơ khai thuế bằng phương thức điện tử, qua các kênh:

+ Hệ thống thông tin quản lý thuế

+ Hệ thống dịch vụ công trực tuyến của Kho bạc Nhà nước

+ Dịch vụ thanh toán điện tử của tổ chức cung ứng dịch vụ thanh toán, tổ chức cung ứng dịch vụ trung gian thanh toán, tổ chức dịch vụ khác có kết nối trực tiếp hoặc gián tiếp với Hệ thống thông tin quản lý thuế của cơ quan quản lý thuế theo quy định của pháp luật.

- Nộp hồ sơ khai thuế trực tiếp

Trường hợp thuộc đối tượng có hoàn cảnh đặc biệt, bao gồm người cao tuổi, người khuyết tật, người thuộc diện bảo trợ xã hội, người cư trú tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn hoặc thuộc trường hợp bất khả kháng khác, không thể thực hiện giao dịch điện tử thì nộp hồ sơ trực tiếp hoặc gửi hồ sơ qua dịch vụ bưu chính đến trung tâm phục vụ hành chính công cấp xã.

Nộp trực tiếp tại:

+ Tổ chức cung ứng dịch vụ thanh toán, tổ chức cung ứng dịch vụ trung gian thanh toán, tổ chức dịch vụ khác có kết nối trực tiếp hoặc gián tiếp với Hệ thống thông tin quản lý thuế của cơ quan quản lý thuế

+ Cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật

+ Cơ quan quản lý thuế

+ Tổ chức được cơ quan quản lý thuế ủy nhiệm thu thuế

Trường hợp khoản thuế phải nộp đã được cơ quan thuế cấp mã định danh khoản phải nộp thì Hộ kinh doanh thực hiện nộp theo mã định danh khoản phải nộp.

Doanh nghiệp nộp hồ sơ hay cá nhân tự đi nộp?

Người nộp hồ sơ phụ thuộc vào thỏa thuận trong hợp đồng và các tình huống cụ thể:

- Cá nhân tự kê khai: Chủ nhà tiến hành thực hiện nghĩa vụ với cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê (không phải nơi cư trú). Sau đó sẽ cung cấp biên lai nộp thuế cho doanh nghiệp đi thuê, để doanh nghiệp có thể tính vào chi phí hợp lý.

- Doanh nghiệp nộp thay: Phương án này phổ biến và được khuyến khích hơn. Lúc này, hợp đồng sẽ ghi rõ “giá thuê chưa bao gồm thuế, bên thuê chịu trách nhiệm kê khai và nộp thuế thay”. Lúc này doanh nghiệp sẽ tiến hành khấu trừ tiền thuế trước khi trả tiền thuê cho chủ nhà.

Nhìn chung, quy định mới về thuế cho thuê nhà 2026 là một bước tiến mới, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản cho thuê phát triển. Nắm vững cách tính thuế, chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và nộp đúng hạn chính là cách tốt nhất để tránh khỏi các rủi ro pháp lý. Nếu cần hỗ trợ tìm kiếm phương án cho thuê hợp lý hãy liên hệ Chothuenha.com.vn nhé!

Chothuenha.com.vn kênh thông tin số 1 chuyên cung cấp dịch vụ rao vặt bất động sản đặc biệt hoạt động mạnh ở lĩnh vực nhà cho thuê. Bên cạnh đó là dịch vụ tư vấn và hỗ trợ tìm nhà nhanh chóng cho khách hàng đúng với nhu cầu. 
Nếu có nhu cầu đăng tin cho thuê hay tìm thuê nhà hoặc bất cứ thắc mắc nào, có thể liên hệ ngay địa chỉ bên dưới đây để được hỗ trợ:
Thông tin liên hệ:
Địa chỉ: Lầu 2, Tòa nhà 402 Huỳnh Văn Bánh, Phường 13, Quận Phú Nhuận, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam
Hotline: 07 699 699 28
Website: https://chothuenha.com.vn
Email: [email protected]

Xem thêm: Các chính sách mới đáng chú ý có hiệu lực từ ngày 01/7/2025