Sang lại mặt bằng đang kinh doanh và những lưu ý cần nắm

Sức hấp dẫn nằm ở chỗ người nhận có ngay không gian đã thi công, thiết bị đã lắp đặt và trong nhiều trường hợp là cả tệp khách quen. Rủi ro nằm ở chỗ toàn bộ giá trị đó phụ thuộc vào một hợp đồng thuê mà người nhận không phải là bên ký ban đầu.

Sang nhượng thực chất là mua những gì

Khoản phí sang nhượng thường được gộp thành một con số duy nhất, khiến người nhận khó đánh giá đắt rẻ. Việc tách khoản này thành các thành phần cụ thể là bước đầu tiên để thương lượng có cơ sở.

Trong nhiều thương vụ, phần lớn giá trị thực nằm ở tài sản và chi phí thi công còn lại, trong khi phần giá trị vô hình được định giá cao hơn thực tế. Cách kiểm tra đơn giản là hỏi ngược lại nếu người nhận đổi hoàn toàn ngành hàng, khoản nào trong danh sách trên vẫn còn giá trị.

Lợi ích của việc chọn thuê mô hình sang lại mặt bằng đang kinh doanh

• Rút ngắn thời gian đưa vào khai thác: Mặt bằng đã có điện, nước, thoát nước, hút mùi và hoàn thiện nội thất, người nhận có thể hoạt động sau vài ngày thay vì vài tháng.
• Tiết kiệm chi phí đầu tư ban đầu: Chi phí thi công mới thường cao hơn nhiều so với việc tiếp nhận công trình còn dùng tốt.
• Không mất thời gian trống trả tiền thuê: Giai đoạn thi công thường phải trả tiền thuê mà không có doanh thu, sang nhượng giúp bỏ qua giai đoạn này.
• Có dữ liệu vận hành để tham chiếu: Doanh thu, lượng khách, giờ cao điểm của chủ cũ là thông tin không có được khi thuê mặt bằng trống.
• Giá thuê có thể thấp hơn mặt bằng chung: Hợp đồng cũ ký từ trước có thể có mức giá tốt hơn giá thị trường hiện tại.
• Vị trí đã được kiểm chứng: Mặt bằng đang kinh doanh cho thấy khu vực có nhu cầu thực, khác với mặt bằng chưa từng khai thác.

Rủi ro cần cân nhắc

• Thời hạn hợp đồng còn lại quá ngắn: Đây là rủi ro lớn nhất. Trả phí sang nhượng lớn cho một hợp đồng chỉ còn hơn một năm đồng nghĩa với việc không kịp hoàn vốn.
• Chủ nhà không đồng ý chuyển nhượng: Nhiều hợp đồng cấm cho thuê lại hoặc chuyển nhượng khi chưa có sự đồng ý bằng văn bản. Thỏa thuận chỉ giữa hai bên thuê không có giá trị ràng buộc với chủ nhà.
• Chủ nhà tăng giá khi tái ký: Người nhận đã đầu tư nên ở thế yếu khi thương lượng gia hạn.
• Lý do sang nhượng không như mô tả: Lý do được nêu thường là chuyển công tác hoặc lý do gia đình, trong khi nguyên nhân thực có thể là kinh doanh không hiệu quả, tranh chấp với hàng xóm hoặc mặt bằng sắp bị thu hồi.
• Nghĩa vụ tài chính tồn đọng: Nợ tiền thuê, tiền điện nước, nợ nhà cung cấp, lương nhân viên chưa thanh toán có thể phát sinh sau khi tiếp nhận.
• Thiết bị sắp hết vòng đời: Máy lạnh, tủ mát, máy pha đã dùng nhiều năm có thể phải thay ngay sau khi nhận.
• Quy hoạch và giải tỏa: Mặt bằng nằm trong diện chỉnh trang đô thị hoặc mở rộng đường có thể bị thu hồi trước khi hết hạn hợp đồng.
• Định giá theo cảm tính: Phí sang nhượng không có mặt bằng tham chiếu chung, dễ bị đẩy cao dựa trên kỳ vọng doanh thu chưa được kiểm chứng.

Quy trình kiểm tra trước khi thuê mặt bằng sang nhượng

Bước 1 — Đọc hợp đồng cho thuê mặt bằng gốc

Đây là tài liệu quan trọng nhất, cần xem bản gốc chứ không phải bản chụp một phần.

Các nội dung cần xác định:

• Thời hạn còn lại tính đến ngày nhận bàn giao.
• Điều khoản về chuyển nhượng, cho thuê lại và điều kiện chủ nhà chấp thuận.
• Giá thuê hiện tại và cơ chế tăng giá cho các kỳ tiếp theo.
• Quyền ưu tiên tái ký hợp đồng.
• Số tiền cọc đã đóng và cách xử lý khoản cọc này khi chuyển giao.
• Danh mục cải tạo được phép và nghĩa vụ khôi phục hiện trạng khi trả mặt bằng.

Nếu thời hạn còn lại dưới hai năm và không có quyền ưu tiên tái ký, mức phí sang nhượng cần được đánh giá lại rất thận trọng.

Bước 2 — Làm việc trực tiếp với chủ nhà

Việc gặp chủ nhà trước khi chuyển tiền là bắt buộc, không thể thay thế bằng lời cam kết của bên sang nhượng.

Nội dung cần xác nhận:

• Chủ nhà đồng ý cho chuyển nhượng quyền thuê.
• Bên thuê hiện tại không nợ tiền thuê hoặc các khoản phí khác.
• Định hướng giá thuê khi tái ký.
• Mặt bằng cho thuê không thuộc diện quy hoạch, tranh chấp hoặc đang thế chấp có ràng buộc ảnh hưởng đến quyền thuê.

Phương án an toàn hơn là ký hợp đồng thuê mới trực tiếp với chủ nhà, song song với hợp đồng chuyển nhượng tài sản với bên thuê cũ. Cách này tách bạch quyền thuê khỏi giao dịch tài sản, giảm phụ thuộc vào bên thứ ba.

Bước 3 — Thẩm định tài sản và hiện trạng

• Lập danh mục tài sản chi tiết kèm ảnh, ghi rõ model, năm sản xuất và tình trạng hoạt động.
• Vận hành thử toàn bộ thiết bị điện, điện lạnh, bếp và hệ thống hút mùi.
• Kiểm tra thấm dột, thoát nước, tình trạng đường ống và tủ điện.
• Xác định thiết bị nào còn bảo hành, thiết bị nào cần thay trong 12 tháng tới.
• Ghi chỉ số điện, nước tại thời điểm bàn giao.

Bước 4 — Kiểm chứng dòng tiền

Con số doanh thu do bên sang nhượng đưa ra cần được đối chiếu bằng dữ liệu độc lập:

- Sao kê tài khoản ngân hàng và dữ liệu thanh toán không dùng tiền mặt trong ít nhất sáu tháng.

- Dữ liệu xuất từ phần mềm bán hàng, kèm chi tiết theo ngày.

- Hóa đơn mua nguyên liệu từ nhà cung cấp, dùng để ước lượng ngược sản lượng.

- Bảng lương và số ca làm việc của nhân viên.

- Quan sát trực tiếp tại mặt bằng vào nhiều khung giờ, đếm lượt khách trong vài ngày khác nhau, gồm cả ngày trong tuần và cuối tuần.

Nếu bên sang nhượng từ chối cung cấp dữ liệu kiểm chứng, phần giá trị vô hình trong phí sang nhượng nên được xem là không có căn cứ.

Bước 5 — Xác minh nghĩa vụ tồn đọng

- Biên lai tiền điện, nước, internet của các tháng gần nhất.

- Xác nhận không nợ tiền thuê từ chủ nhà.

- Tình trạng thanh toán với nhà cung cấp nguyên liệu.

- Nghĩa vụ với nhân viên đang làm việc: hợp đồng, lương, bảo hiểm.

- Các khoản đặt cọc với bên thứ ba như bãi giữ xe, đơn vị vệ sinh.

Bước 6 — Rà soát giấy phép

Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, giấy chứng nhận an toàn thực phẩm và hồ sơ phòng cháy chữa cháy thường gắn với chủ thể kinh doanh cụ thể, không tự động chuyển sang người nhận. Cần xác định trước những giấy tờ nào phải xin mới, thời gian và chi phí thực hiện, để tránh gián đoạn hoạt động sau khi tiếp nhận.

Cách xác định mức phí sang lại mặt bằng đang kinh doanh hợp lý

Không có công thức chuẩn cho việc sang nhượng. Cách tiếp cận thường dùng là dựng lại giá trị từ dưới lên:

- Cộng giá trị tài sản theo giá thị trường đồ đã qua sử dụng.

- Cộng giá trị còn lại của phần thi công, khấu hao theo số năm đã sử dụng.

- Cộng giá trị hàng tồn kho sau kiểm đếm.

- Cộng phần lợi thế về giá thuê nếu hợp đồng cũ thấp hơn giá thị trường, tính trên số tháng còn lại.

- Trừ đi chi phí sửa chữa, thay thế cần thực hiện ngay.

- Trừ đi rủi ro về thời hạn hợp đồng ngắn.

Kết quả này đem so với mức phí bên sang nhượng đề nghị. Chênh lệch lớn cần được giải thích bằng dữ liệu chứ không bằng kỳ vọng doanh thu.

Hướng dẫn về hợp đồng và cách thanh toán an toàn

Giao dịch nên gồm hai văn bản tách biệt nghĩa là hợp đồng thuê mới hoặc phụ lục chuyển giao quyền thuê có chữ ký chủ nhà và hợp đồng chuyển nhượng tài sản với bên thuê cũ kèm danh mục chi tiết.

Về thanh toán, cách phổ biến để giảm rủi ro là chia làm nhiều đợt gồm đặt cọc một phần khi ký thỏa thuận nguyên tắc, thanh toán phần lớn khi chủ nhà ký xác nhận và bàn giao thực tế, giữ lại một phần trong khoảng thời gian nhất định để xử lý các nghĩa vụ tồn đọng phát sinh. Toàn bộ nên chuyển khoản, có nội dung ghi rõ mục đích thanh toán.

Sang lại mặt bằng đang kinh doanh có thể tiết kiệm đáng kể thời gian và chi phí đầu tư, nhưng giá trị của thương vụ phụ thuộc gần như hoàn toàn vào thời hạn hợp đồng còn lại và sự chấp thuận của chủ nhà. Hai nội dung này cần được làm rõ trước khi bàn đến bất kỳ con số nào.

Nguyên tắc thực hành an toàn là tách quyền thuê khỏi giao dịch tài sản, kiểm chứng dòng tiền bằng dữ liệu độc lập, và thanh toán theo tiến độ gắn với các mốc bàn giao có xác nhận.

Tham khảo nguồn tin sang nhượng và mặt bằng cho thuê tại:

Sang nhượng mặt bằng

Cho thuê mặt bằng kinh doanh TP.HCM

Hoặc cập nhật những thông tin hữu ích về thị trường bất động sản, xu hướng giá thuê, kiến thức và kinh nghiệm thực tế giúp bạn dễ dàng tìm kiếm, lựa chọn và thuê nhà phù hợp tại Chothuenha.com.vn.

Câu hỏi thường gặp

Sang lại mặt bằng đang kinh doanh có an toàn không?

Mức an toàn phụ thuộc vào việc chủ nhà có đồng ý bằng văn bản hay không và thời hạn hợp đồng còn lại. Nếu ký được hợp đồng thuê mới trực tiếp với chủ nhà, rủi ro giảm đáng kể.

Phí sang nhượng mặt bằng bao nhiêu là hợp lý?

Không có mức chuẩn chung. Cách xác định là cộng giá trị tài sản, giá trị còn lại của phần thi công, hàng tồn kho và lợi thế giá thuê, sau đó trừ chi phí sửa chữa cần thực hiện ngay và rủi ro về thời hạn hợp đồng.

Cần kiểm tra doanh thu của quán trước khi sang bằng cách nào?

Đối chiếu sao kê ngân hàng, dữ liệu phần mềm bán hàng, hóa đơn mua nguyên liệu và bảng lương trong ít nhất sáu tháng, kết hợp quan sát trực tiếp lượng khách ở nhiều khung giờ và nhiều ngày khác nhau.

Giấy phép kinh doanh của chủ cũ có dùng tiếp được không?

Thông thường không, vì giấy phép gắn với chủ thể kinh doanh cụ thể. Người nhận cần xác định trước những giấy tờ phải xin mới cùng thời gian và chi phí thực hiện.

Thời hạn hợp đồng còn lại bao lâu thì nên nhận sang nhượng?

Thời hạn còn lại nên đủ để hoàn vốn khoản phí sang nhượng cộng chi phí cải tạo thêm. Với hợp đồng còn dưới hai năm và không có quyền ưu tiên tái ký, mức phí cần được đánh giá rất thận trọng.

Nên thanh toán phí sang nhượng một lần hay nhiều đợt?

Chia nhiều đợt gắn với các mốc bàn giao giúp giảm rủi ro: đặt cọc khi ký thỏa thuận, thanh toán phần lớn khi chủ nhà xác nhận và bàn giao thực tế, giữ lại một phần để xử lý nghĩa vụ tồn đọng phát sinh.

Chothuenha.com.vn nền tảng cho thuê bất động sản hàng đầu chuyên cung cấp dịch vụ rao vặt bất động sản đặc biệt hoạt động mạnh ở lĩnh vực nhà cho thuê. Bên cạnh đó là dịch vụ tư vấn và hỗ trợ tìm nhà nhanh chóng cho khách hàng đúng với nhu cầu. 
Nếu có nhu cầu đăng tin cho thuê hay tìm thuê nhà hoặc bất cứ thắc mắc nào, có thể liên hệ ngay địa chỉ bên dưới đây để được hỗ trợ:
Thông tin liên hệ:
Địa chỉ: Lầu 2, Tòa nhà 402 Huỳnh Văn Bánh, Phường 13, Quận Phú Nhuận, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam
Hotline: 07 699 699 28
Website: https://chothuenha.com.vn
Email: [email protected]

Xem thêm: Các lưu ý hợp đồng thuê nhà kinh doanh tránh rủi ro