Tiêu chí thuê mặt bằng mở quán nhậu về vỉa hè, chỗ giữ xe và giờ hoạt động

Quán nhậu là mô hình có doanh thu tập trung vào khung giờ tối, khách đi theo nhóm và ở lại lâu. Ba tiêu chí thuê mặt bằng mở quán nhậu có đảm bảo vận hành được hay không là khả năng sử dụng phần diện tích ngoài trời, sức chứa chỗ giữ xe và mức độ dung hòa với khu dân cư về tiếng ồn cùng giờ hoạt động. Đây cũng là ba nội dung dễ phát sinh rắc rối nhất sau khai trương nếu không được kiểm tra kỹ trước khi ký hợp đồng.

Vỉa hè phần diện tích không thuộc hợp đồng thuê

Nhiều phương án kinh doanh được tính trên số bàn đặt ngoài trời, trong khi phần vỉa hè không phải tài sản của chủ nhà và không nằm trong hợp đồng thuê. Việc sử dụng vỉa hè chịu kiểm soát của quy định về quản lý và sử dụng lòng đường, hè phố, trong đó một số tuyến cho phép sử dụng một phần có thu phí theo quy định, còn nhiều tuyến khác không được phép.

• Cần xác định tuyến đường trước mặt bằng thuộc diện được phép sử dụng một phần hè phố hay không và điều kiện đi kèm.

• Nếu phương án kinh doanh phụ thuộc vào bàn ngoài trời, cần tính thêm kịch bản không được sử dụng vỉa hè để kiểm tra tính khả thi.

• Bề rộng hè phố còn lại dành cho người đi bộ là điều kiện thường được đặt ra, ảnh hưởng trực tiếp tới số bàn thực tế.

• Mái che, bảng hiệu và thiết bị đặt ngoài trời cũng chịu ràng buộc riêng, không mặc nhiên được phép lắp đặt.

• Chi phí liên quan đến việc sử dụng hè phố nếu được cho phép cần đưa vào định phí hằng tháng.

Quy định về sử dụng lòng đường, hè phố và mức phí áp dụng khác nhau theo tuyến đường và được điều chỉnh theo thời gian. Trước khi đặt cọc, nên xác nhận trực tiếp với chính quyền địa phương về khả năng sử dụng hè phố tại địa chỉ cụ thể thay vì dựa vào tình trạng đang diễn ra của các quán lân cận.

Chỗ giữ xe là yếu tố quyết định sức chứa thực tế

Khách quán nhậu đi theo nhóm nhưng thường mỗi người một xe, nên nhu cầu chỗ giữ xe cao hơn nhiều so với quán ăn phục vụ nhanh. Một quán có đủ bàn nhưng thiếu chỗ giữ xe sẽ bị giới hạn công suất ngay tại khung giờ cao điểm.

- Ước lượng số xe theo số chỗ ngồi mục tiêu, giả định tỷ lệ khách đi xe máy cao và có một phần khách đi ô tô.

- Kiểm tra diện tích sân trước, sân sau hoặc phần đất trống có thể dùng làm bãi xe.

- Nếu phải thuê bãi gửi xe lân cận, xác nhận tính ổn định của thỏa thuận và đưa chi phí vào định phí.

- Kiểm tra khả năng bố trí nhân viên trông xe và quy định về trách nhiệm trông giữ tài sản.

- Đánh giá khoảng cách từ bãi xe tới quán, vì khoảng cách xa làm giảm rõ tỷ lệ khách quay lại.

Với mặt bằng nằm trên tuyến có quy định cấm dừng đỗ, việc thiếu bãi xe gần như loại bỏ phương án, bất kể mặt bằng đẹp tới đâu.

Tiếng ồn và giờ hoạt động

Đây là nhóm rủi ro dẫn tới khiếu nại nhiều nhất với mô hình này, đặc biệt là các mặt bằng cho thuê nằm trong khu dân cư.

• Hoạt động phát sinh tiếng ồn phải tuân thủ quy định về giới hạn tiếng ồn, trong đó khung giờ đêm có ngưỡng nghiêm ngặt hơn.

• Nhạc sống, loa công suất lớn và hoạt động ngoài trời làm tăng đáng kể rủi ro bị phản ánh.

• Mặt bằng có tường chung với nhà ở cần cân nhắc kỹ, vì việc xử lý cách âm cho không gian mở rất khó đạt hiệu quả.

• Nên khảo sát mức độ nhạy cảm của các hộ xung quanh trước khi ký, bao gồm việc hỏi thăm trực tiếp.

• Xây dựng kịch bản doanh thu với giả định phải kết thúc phục vụ sớm hơn mong muốn, để kiểm tra tính khả thi.

Diện tích và bố trí

Lưu ý: Tỷ trọng tham chiếu, cần điều chỉnh theo mô hình và hình dạng mặt bằng cụ thể.

Quán quy mô nhỏ thường bắt đầu từ khoảng 80 đến 150 mét vuông, mô hình phổ biến tại các tuyến ăn uống thường nằm trong khoảng 150 đến 350 mét vuông, còn mô hình sân vườn quy mô lớn thường cần từ 400 mét vuông trở lên kèm bãi xe riêng.

Hạ tầng kỹ thuật cũng được xem là tiêu chí thuê mặt bằng mở quán nhậu cần kiểm tra

• Hệ thống hút mùi và thoát khói bếp, hướng thải không quay về phía nhà dân.

• Bẫy mỡ và đường thoát nước thải đủ năng lực, đây là nguyên nhân phổ biến gây nghẹt và tranh chấp với hàng xóm.

• Công suất điện cho bếp, tủ mát, tủ đông, điều hòa và hệ thống chiếu sáng ngoài trời.

• Nguồn nước và khả năng lắp bể chứa, do nhu cầu rửa lớn vào giờ cao điểm.

• Hệ thống phòng cháy chữa cháy tương ứng quy mô, đặc biệt với bếp dùng gas và khu vực lưu trữ.

• Thông gió cho khu khách, yếu tố ảnh hưởng trực tiếp tới thời gian khách ở lại.

• Khu vực tập kết rác và lịch thu gom, vì rác từ mô hình này phát sinh nhiều và có mùi.

Điều kiện pháp lý cần chuẩn bị khi thuê mặt bằng

• Đăng ký kinh doanh với ngành nghề phù hợp, gồm cả hoạt động bán đồ uống có cồn.

• Điều kiện về an toàn thực phẩm đối với cơ sở kinh doanh dịch vụ ăn uống.

• Điều kiện phòng cháy chữa cháy theo quy mô công trình và loại hình.

• Tuân thủ quy định về kinh doanh rượu, bia, trong đó có các nội dung liên quan tới đối tượng được phục vụ và quảng cáo.

• Nghĩa vụ về bảo vệ môi trường trong xử lý nước thải và chất thải.

Điều kiện kinh doanh dịch vụ ăn uống, quy định về rượu bia, tiếng ồn và sử dụng hè phố đều có thể thay đổi. Nên xác nhận danh mục yêu cầu hiện hành với cơ quan quản lý địa phương trước khi ký hợp đồng thuê.

Điều khoản hợp đồng cần thương lượng

- Ghi rõ mục đích sử dụng là kinh doanh dịch vụ ăn uống có phục vụ đồ uống có cồn, hoạt động tới khung giờ dự kiến.

- Cam kết của chủ nhà về việc không phản đối hoạt động trong khung giờ đã thống nhất.

- Quyền cải tạo gồm lắp hệ thống hút mùi, ống khói, bẫy mỡ, đi lại đường nước và nâng công suất điện.

- Điều khoản xử lý nếu cơ sở không đáp ứng được điều kiện cấp phép vì lý do thuộc về mặt bằng.

- Thời gian miễn tiền thuê phục vụ thi công, do khối lượng cải tạo bếp thường lớn.

- Thời hạn thuê mặt bằng đủ dài để khấu hao, kèm quyền ưu tiên gia hạn và mức trần tăng giá bằng con số theo năm.

- Trách nhiệm khi phát sinh sự cố nghẹt, thấm hoặc mùi ảnh hưởng tới nhà liền kề.

- Thỏa thuận về hoàn trả mặt bằng, nêu rõ hạng mục bếp và hệ thống kỹ thuật được giữ lại hay phải tháo dỡ.

Với quán nhậu, phần diện tích tạo ra doanh thu không chỉ nằm trong ranh hợp đồng thuê. Vỉa hè, bãi giữ xe và khung giờ được phép hoạt động là tiêu chí thuê mặt bằng mở quán nhậu nằm ngoài quyền quyết định của chủ nhà nhưng lại chi phối trực tiếp công suất phục vụ. Cách thẩm định an toàn là xây dựng phương án doanh thu theo kịch bản chỉ sử dụng phần diện tích trong nhà và kết thúc phục vụ sớm hơn kỳ vọng; nếu phương án vẫn khả thi ở kịch bản đó, mặt bằng mới thực sự đáng cân nhắc.

Nguồn nhà phố nguyên căn, mặt bằng có sân và mặt bằng diện tích lớn phù hợp mô hình ăn uống tại TP.HCM được cập nhật thường xuyên trên chothuenha.com.vn. Khách hàng nên thường xuyên truy cập để nhanh chóng tìm được mặt bằng kinh doanh phù hợp.

Câu hỏi thường gặp

Mở quán nhậu có được để bàn ra vỉa hè không?

Việc sử dụng hè phố chịu điều chỉnh của quy định về quản lý và sử dụng lòng đường, hè phố. Một số tuyến cho phép sử dụng một phần có điều kiện và có thu phí, nhiều tuyến khác không được phép. Cần xác nhận với chính quyền địa phương theo địa chỉ cụ thể thay vì dựa vào tình trạng đang diễn ra của các quán lân cận.

Quán nhậu cần bao nhiêu chỗ giữ xe?

Nhu cầu nên tính theo số chỗ ngồi mục tiêu với giả định phần lớn khách đi xe máy riêng và có một phần khách đi ô tô. Nếu sân trước không đủ, cần thỏa thuận bãi gửi xe lân cận với tính ổn định lâu dài và đưa chi phí này vào định phí hằng tháng.

Quán nhậu được hoạt động tới mấy giờ?

Không có một khung giờ chung áp dụng cho mọi trường hợp, nhưng hoạt động phát sinh tiếng ồn phải tuân thủ giới hạn theo quy định, trong đó khung giờ đêm có ngưỡng nghiêm ngặt hơn. Với mặt bằng kinh doanh cho thuê trong khu dân cư, mức độ chấp nhận của các hộ lân cận thường là yếu tố quyết định trên thực tế.

Mặt bằng quán nhậu cần diện tích bao nhiêu?

Mô hình nhỏ thường bắt đầu từ khoảng 80 đến 150 mét vuông, mô hình phổ biến nằm trong khoảng 150 đến 350 mét vuông, còn mô hình sân vườn quy mô lớn thường cần từ 400 mét vuông trở lên kèm bãi xe riêng. Đây là mức tham chiếu, cần điều chỉnh theo bố trí thực tế.

Làm sao hạn chế tranh chấp với hàng xóm về mùi và tiếng ồn?

Cần đầu tư hệ thống hút mùi và thoát khói với hướng thải không quay về nhà dân, lắp bẫy mỡ đúng cách, kiểm soát âm lượng và khung giờ phục vụ. Việc trao đổi trước với các hộ lân cận và ghi thỏa thuận về khung giờ hoạt động vào hợp đồng thuê cũng giúp giảm rủi ro đáng kể.

Mở quán nhậu cần những giấy tờ gì?

Cơ bản gồm đăng ký kinh doanh với ngành nghề phù hợp, điều kiện an toàn thực phẩm cho cơ sở dịch vụ ăn uống, điều kiện phòng cháy chữa cháy theo quy mô công trình, cùng việc tuân thủ quy định về kinh doanh rượu bia và bảo vệ môi trường. Danh mục cụ thể nên được xác nhận với cơ quan quản lý địa phương trước khi thuê mặt bằng.

Chothuenha.com.vn nền tảng cho thuê bất động sản hàng đầu chuyên cung cấp dịch vụ rao vặt bất động sản đặc biệt hoạt động mạnh ở lĩnh vực nhà cho thuê. Bên cạnh đó là dịch vụ tư vấn và hỗ trợ tìm nhà nhanh chóng cho khách hàng đúng với nhu cầu. 
Nếu có nhu cầu đăng tin cho thuê hay tìm thuê nhà hoặc bất cứ thắc mắc nào, có thể liên hệ ngay địa chỉ bên dưới đây để được hỗ trợ:
Thông tin liên hệ:
Địa chỉ: Lầu 2, Tòa nhà 402 Huỳnh Văn Bánh, Phường 13, Quận Phú Nhuận, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam
Hotline: 07 699 699 28
Website: https://chothuenha.com.vn
Email: [email protected]

Xem thêm: Kinh nghiệm đàm phán thuê mặt bằng đẹp, giá tốt