Đi xem mặt bằng giờ nào để khảo sát lưu lượng khách thật hiệu quả

Phần lớn quyết định thuê mặt bằng được đưa ra sau một hoặc hai lần đi xem, thường vào giờ hành chính vì đó là lúc thuận tiện cho cả người thuê lẫn môi giới. Vấn đề là khung giờ đó hiếm khi trùng với khung giờ tạo ra doanh thu. Một mặt bằng vắng lúc mười giờ sáng có thể đông nghịt lúc bảy giờ tối và ngược lại. Vậy, đi xem mặt bằng giờ nào để khảo sát lưu lượng khách thật hiệu quả. Nội dung dưới đây, Chothuenha.com.vn sẽ chia sẻ cách chọn khung giờ khảo sát theo từng loại hình, cách đếm lưu lượng và các bẫy thường gặp khi đánh giá.

Nguyên tắc khảo sát lưu lượng khách thật theo khung giờ tạo doanh thu

Điều cần quan tâm khi khảo sát lưu lượng khách thật là không phải là mặt bằng có đông người qua lại hay không, mà là có bao nhiêu người thuộc nhóm khách hàng mục tiêu xuất hiện tại đây vào những khung giờ có khả năng mua hàng.

Vì vậy, thời điểm khảo sát cũng cần thay đổi tùy theo từng loại hình kinh doanh. Mỗi mô hình sẽ có khung giờ khách mục tiêu xuất hiện và phát sinh nhu cầu mua hàng khác nhau.

Khung giờ tham chiếu chỉ nên tham khảo, người thuê cần điều chỉnh theo đặc thù khu vực và mô hình cụ thể.

Số lần khảo sát tối thiểu khi đánh giá

Một lần đi xem không đủ để kết luận. Bộ khung được nhiều người kinh doanh áp dụng gồm bốn lượt quan sát. Kinh nghiệm thuê mặt bằng để đánh giá mức độ tiềm năng một lần là chưa đủ. Cách khảo sát phổ biến là quan sát mặt bằng vào 4 khung thời gian khác nhau để có cái nhìn đầy đủ hơn về lượng khách thực tế.

• Một lượt vào khung giờ cao điểm chính của mô hình, ngày thường giữa tuần.
• Một lượt vào cùng khung giờ đó nhưng vào cuối tuần, để so sánh biên độ.
• Một lượt vào giờ thấp điểm, nhằm đánh giá mức nền và mức độ an ninh của khu vực.
• Một lượt vào ngày mưa nếu có thể, để kiểm tra thoát nước, ngập cục bộ và mức sụt giảm lưu lượng.

Thứ Hai và thứ Sáu thường có đặc điểm khác với các ngày còn lại trong tuần, nên nếu chỉ chọn một ngày thường thì thứ Ba tới thứ Năm cho kết quả đại diện hơn. Ngoài ra cần tránh kết luận dựa trên tuần có ngày lễ hoặc thời điểm sát Tết.

Cách ước lượng cho ra số liệu dùng được

Đếm toàn bộ người đi qua mặt bằng thường tạo cảm giác lạc quan sai lệch, vì phần lớn trong số đó không phải khách tiềm năng. Cách khảo sát lưu lượng khách thật hữu ích hơn tập trung vào hành vi dừng lại.

• Chọn các khoảng 15 phút cố định và lặp lại vài lần trong cùng buổi, thay vì quan sát liên tục theo cảm nhận.
• Ghi riêng ba con số: số người đi bộ qua, số xe máy giảm tốc hoặc dừng và số người thực sự bước vào một cửa hàng nào đó trên đoạn đường.
• Đếm số khách vào các cửa hàng cùng ngành trong bán kính gần, đây là chỉ báo sát nhất với doanh thu tiềm năng.
• Ghi nhận độ tuổi và nhóm khách ước lượng, để đối chiếu với tệp khách mục tiêu.
• Với mô hình phục vụ tại chỗ, đếm số bàn có khách tại các quán lân cận theo từng thời điểm.

Chỉ số có giá trị nhất không phải lượng người qua lại mà là tỷ lệ dừng lại. Một tuyến đường lớn với hàng nghìn lượt xe mỗi giờ nhưng tốc độ di chuyển cao và không có chỗ tấp vào lề thường tạo ra ít khách hơn một tuyến nội khu nhỏ có nhiều điểm dừng.

Những yếu tố cần quan sát ngoài lưu lượng khách hàng

• Khả năng dừng và để xe trước mặt bằng, gồm cả thái độ của các hộ liền kề với việc để xe.
• Hướng nắng buổi chiều, yếu tố ảnh hưởng lớn tới mô hình có khu ngồi ngoài trời và tới chi phí làm mát.
• Tình trạng vỉa hè: bậc tam cấp, cây xanh, tủ điện, miệng cống, những thứ có thể chắn lối vào.
• Mức ồn và bụi từ tuyến đường, quan trọng với mô hình cần khách ngồi lâu.
• Tình hình thi công hạ tầng trong khu vực và kế hoạch trong thời gian tới.
• Số mặt bằng cho thuê đang treo biển trên cùng tuyến, chỉ báo về sức khỏe thương mại của đoạn đường.
• Ánh sáng và mức độ an toàn vào buổi tối, ảnh hưởng tới mô hình bán khung giờ tối.
• Hướng gió so với các nguồn mùi lân cận như bếp, cống, khu tập kết rác.

Những nguồn thông tin nên hỏi trực tiếp

• Các hộ kinh doanh liền kề: mặt bằng đã đổi bao nhiêu người thuê trong hai năm gần nhất và vì lý do gì.
• Người bán hàng lâu năm trong khu vực: tình trạng ngập, thi công, an ninh và biến động lượng khách theo mùa.
• Nhân viên giữ xe hoặc bảo vệ tòa nhà lân cận: khung giờ đông nhất và đặc điểm nhóm khách.
• Chủ nhà: lý do người thuê trước rời đi, tình trạng hệ thống điện nước, các tranh chấp từng phát sinh.
• Ứng dụng bản đồ và nền tảng đặt món: mật độ điểm bán cùng ngành và mức độ hoạt động của họ.

Thông tin từ hộ kinh doanh liền kề thường có giá trị cao vì họ quan sát mặt bằng hằng ngày trong thời gian dài. Việc mặt bằng đổi nhiều người thuê trong thời gian ngắn là tín hiệu cần tìm hiểu kỹ, dù không phải lúc nào cũng đồng nghĩa với vị trí xấu.

Các bẫy thường gặp khi đánh giá

• Đi xem vào ngày có sự kiện, chợ phiên hoặc dịp lễ và ngộ nhận đó là lưu lượng thường ngày.
• Đánh giá cao tuyến đường lớn mà bỏ qua việc xe di chuyển nhanh và không thể dừng.
• Nhìn thấy nhiều người đi qua nhưng không kiểm tra họ có thuộc tệp khách mục tiêu hay không.
• Bỏ qua yếu tố chiều lưu thông: mặt bằng nằm bên phải theo hướng đi làm về thường thuận lợi hơn cho mô hình mua nhanh buổi chiều.
• Không kiểm tra mùa vụ, đặc biệt với khu vực phụ thuộc sinh viên hoặc du lịch.
• Chỉ khảo sát bên ngoài mà không thử đi vào từ vị trí đỗ xe, bỏ qua trải nghiệm thực tế của khách.

Mẫu ghi chép khi đi khảo sát lưu lượng khách thật của mặt bằng

Đi xem mặt bằng đúng giờ là cách khảo sát lưu lượng khách thật và cũng là bước kiểm chứng hiệu quả nhất trước một quyết định có giá trị lớn. Nguyên tắc cốt lõi là khảo sát vào khung giờ mà mô hình kinh doanh thực sự bán được hàng, lặp lại ở nhiều thời điểm và tập trung vào tỷ lệ khách dừng lại thay vì chỉ nhìn vào tổng lượng người qua lại. Số liệu thu được nên được đối chiếu trực tiếp với số khách cần có mỗi ngày theo bảng tính hòa vốn; nếu khoảng cách giữa hai con số quá lớn, đó là tín hiệu rõ ràng để tiếp tục tìm phương án khác.

Người thuê có thể lập danh sách các mặt bằng, nhà mặt tiền cho thuê cần khảo sát từ nguồn tin đăng theo từng khu vực trên chothuenha.com.vn, sau đó sắp xếp lịch đi xem theo những khung giờ phù hợp ở trên. Đồng thời, đội ngũ tư vấn của Chothuenha.com.vn sẽ hỗ trợ khách thuê từ xem mặt bằng, khảo sát thực tế, thương lượng giá thuê đến làm hợp đồng, giúp người thuê tiết kiệm thời gian và chủ động hơn khi đưa ra quyết định.

Câu hỏi thường gặp

Nên đi xem mặt bằng vào giờ nào?

Nên đi vào đúng khung giờ mà mô hình kinh doanh tạo ra doanh thu: quán ăn sáng khảo sát lúc sáng sớm, quán cơm trưa khảo sát giờ trưa, quán nhậu và bán lẻ thời trang khảo sát buổi tối. Ngoài ra cần thêm một lượt vào giờ thấp điểm và một lượt vào cuối tuần để so sánh.

Cần đi xem mặt bằng bao nhiêu lần trước khi quyết định?

Tối thiểu 4 lượt: giờ cao điểm ngày thường, giờ cao điểm cuối tuần, giờ thấp điểm và nếu có thể là một lượt vào ngày mưa. Với ngày thường, khoảng thứ Ba tới thứ Năm cho kết quả đại diện hơn so với thứ Hai hoặc thứ Sáu.

Đếm lưu lượng khách như thế nào cho chính xác?

Chọn các khoảng 15 phút cố định và lặp lại nhiều lần, ghi riêng số người đi bộ, số xe giảm tốc và số người thực sự bước vào cửa hàng trên đoạn đường. Chỉ số quan trọng nhất là tỷ lệ dừng lại chứ không phải tổng lượng người qua.

Mặt bằng trên đường lớn có chắc chắn đông khách hơn không?

Không nhất thiết. Tuyến đường lớn có tốc độ di chuyển cao, nhiều đoạn cấm dừng đỗ và ít điểm tấp vào lề, nên tỷ lệ khách dừng lại có thể thấp hơn một tuyến nội khu nhỏ nằm giữa khu dân cư đông.

Nên hỏi gì khi đi xem mặt bằng?

Nên hỏi chủ nhà lý do người thuê trước rời đi và tình trạng hệ thống điện nước, hỏi hộ kinh doanh liền kề về số lần đổi người thuê và tình trạng ngập, thi công, an ninh. Việc mặt bằng đổi nhiều người thuê trong thời gian ngắn là tín hiệu cần tìm hiểu kỹ.

Số liệu khảo sát dùng để làm gì sau khi thu thập?

Dùng để đối chiếu với số khách hoặc số đơn cần có mỗi ngày theo bảng tính điểm hòa vốn. Nếu số khách cần thiết vượt xa mức quan sát được tại các cửa hàng cùng ngành trong khu vực, phương án nên được xem lại trước khi đặt cọc.

Chothuenha.com.vn nền tảng cho thuê bất động sản hàng đầu chuyên cung cấp dịch vụ rao vặt bất động sản đặc biệt hoạt động mạnh ở lĩnh vực nhà cho thuê. Bên cạnh đó là dịch vụ tư vấn và hỗ trợ tìm nhà nhanh chóng cho khách hàng đúng với nhu cầu. 
Nếu có nhu cầu đăng tin cho thuê hay tìm thuê nhà hoặc bất cứ thắc mắc nào, có thể liên hệ ngay địa chỉ bên dưới đây để được hỗ trợ:
Thông tin liên hệ:
Địa chỉ: Lầu 2, Tòa nhà 402 Huỳnh Văn Bánh, Phường 13, Quận Phú Nhuận, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam
Hotline: 07 699 699 28
Website: https://chothuenha.com.vn
Email: [email protected]

Xem thêm: Các tiêu chí đánh giá mặt bằng tiềm năng hiệu quả