7 lưu ý khi ký hợp đồng thuê nhà

Thuê nhà và mặt bằng kinh doanh là nhu cầu phổ biến của nhiều khách hàng thuê từ sinh viên, người đi làm, hộ kinh doanh và doanh nghiệp. Việc ký hợp đồng thuê nhà được xem là bước hoàn tất giao kết, cũng là cơ sở để giải quyết tranh chấp nếu hai bên xảy ra mâu thuẫn. Tuy nhiên nhiều người vẫn chủ quan, chưa nắm rõ hết các lưu ý khi ký hợp đồng thuê nhà. Vì vậy trong bài viết này, Chothuenha.com.vn sẽ chia sẻ những điểm quan trọng cần lưu ý khi ký hợp đồng thuê nhà trước khi đặt bút ký để bảo vệ quyền lợi và hạn chế tối đa rủi ro.

Hợp đồng thuê nhà là gì?

Bản hợp đồng thuê nhà (hay Hợp đồng cho thuê nhà) là văn bản thỏa thuận pháp lý quan trọng ràng buộc giữa bên cho thuê và bên thuê nhà. Theo đó bên cho thuê có nghĩa vụ giao nhà cho bên thuê sử dụng trong thời hạn thỏa thuận nhất định và bên thuê nhà có nghĩa vụ thanh toán tiền thuê nhà theo đúng thỏa thuận hợp đồng và quy định của pháp luật hiện hành.

Hợp đồng này, cũng quy định rõ quyền và nghĩa vụ, giá thuê, thời hạn, phương thức thanh toán và các điều khoản khác nhằm bảo vệ lợi ích tối đa khi tranh chấp và minh bạch hóa giao dịch.

Bên cạnh đó, hợp đồng thuê nhà là hợp đồng dân sự, không bắt buộc công chứng. Tuy nhiên, phải có đầy đủ chữ ký của đôi bên thì văn bản pháp lý này mới có hiệu lực và trở thành bằng chứng để giải quyết các tranh chấp và kiện tụng.

Xem mẫu hợp đồng thuê nhà TẠI ĐÂY

Những lưu ý khi ký hợp đồng thuê nhà

1. Đối tượng tham gia hợp đồng thuê nhà

Về điều kiện chủ thể tham gia ký kết hợp đồng

Chủ thể của hợp đồng là cá nhân

Là người từ đủ 18 tuổi trở lên và có đủ năng lực hành vi dân sự (nghĩa là có khả năng tự quyết định và tự chịu trách nhiệm của mình về việc xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự)

Đối với người chưa thành niên (từ đủ 15 tuổi – dưới 18 tuổi) có đủ năng lực hành vi dân sự cũng có thể xác lập và tham gia hợp đồng thuê nhà nếu người đại diện pháp luật của mình đồng ý.

Có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự của cá nhân (Theo Điều 6 của Bộ luật Dân sự năm 2015), cụ thể:

+ Quyền nhân thân không gắn với tài sản và quyền nhân thân gắn với tài sản.

+ Quyền nhân thân không gắn với tài sản và quyền nhân thân gắn với tài sản.

+ Quyền sở hữu, quyền thừa kế và quyền khác đối với tài sản.

+ Quyền tham gia quan hệ dân sự và có nghĩa vụ phát sinh từ quan hệ đó.

Lưu ý nếu bên thuê là cá nhân trong nước thì không bắt buộc đăng ký cư trú ở nơi có nhà được giao dịch. Trường hợp là người Việt Nam định cư nước ngoài hoặc người nước ngoài phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và không bắt buộc đăng ký cư trú tại nơi có nhà được giao dịch.

Chủ thể của hợp đồng là tổ chức

Tổ chức đó phải có năng lực pháp luật dân sự của pháp nhân (bao gồm các quyền và nghĩa vụ dân sự), phải đáp ứng đủ các điều kiện quy định như sau: (Theo khoản 1 Điều 74 Bộ luật dân sự năm 2015)

+ Được thành lập theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan;

+ Có cơ cấu tổ chức theo quy định tại Điều 83 của Bộ luật này;

+ Có tài sản độc lập với cá nhân, pháp nhân khác và tự chịu trách nhiệm bằng tài sản của mình;

+ Nhân danh mình tham gia quan hệ pháp luật một cách độc lập;

Tổ chức tham gia ký hợp đồng phải thông qua người đại diện theo pháp luật của tổ chức đó. Do đó, người đại diện này vừa phải đáp ứng điều kiện đối với cá nhân lại phải là người đại diện hợp pháp của tổ chức (hoặc người đại diện theo ủy quyền).

Trường hợp, người đại diện là người nước ngoài phải đáp ứng điều kiện thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Điều kiện đối với nhà cho thuê để kinh doanh

Theo điều 160 Luật Nhà ở 2023, nhà cho thuê phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

- Chủ nhà có giấy chứng nhận hợp pháp (quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất) theo quy định.

- Nhà hiện không thuộc diện có tranh chấp, khiếu nại hay khiếu kiện về quyền sở hữu.

- Nhà không bị kê biên để thi hành án hoặc chấp nhận quyết định hành chính có hiệu lực của cơ quan có thẩm quyền. Hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời/ biện pháp ngăn chặn theo quyết định của tòa án, cơ quan có thẩm quyền.

- Không nằm trong diện có quyết định thu hồi hoặc có thông báo giải tỏa/phá dỡ của cơ quan thẩm quyền.

- Nhà cho thuê đang nằm trong thời hạn sở hữu nhà ở (nếu đó là nhà có thời hạn).

Đây là những khía cạnh pháp lý quan trọng cần phải lưu ý khi ký hợp đồng thuê nhà và nên được thể hiện rõ trong hợp đồng để đảm bảo quyền lợi của các bên.

2. Giá thuê nhà và phương thức thanh toán

Tài chính là vấn đề nhạy cảm và dễ phát sinh mâu thuẫn trong các giao dịch, do đó để hạn chế những hiểu lầm liên quan, bạn phải cực kỳ lưu ý trước khi ký hợp đồng thuê nhà.

Về giá thuê nhà cố định

Giá thuê nhà thường do các bên thỏa thuận dựa trên mặt bằng giá thị trường thời điểm ký hợp đồng. Bạn cần kiểm tra kỹ về giá thuê được ghi trong hợp đồng có đúng với thỏa thuận ban đầu. Một trong những lưu ý khi ký hợp đồng thuê nhà là phải hỏi rõ về các điều khoản tăng giá thuê hàng năm (vấn đề trượt giá). Theo quy định, chủ nhà chỉ được phép điều chỉnh giá thuê sau 1- 2 năm kể từ ngày ký và mức tăng không vượt quá tăng quá 10% so với giá thuê hiện tại.

Về các khoản phí phát sinh

Bên cạnh giá thuê cố định phải trả hàng tháng, hợp đồng cần ghi rõ các khoản phí kèm theo như:

+ Cách tính điện, nước, Internet so với giá Nhà Nước

+ Phí bảo trì nhà thuê

+ Chi phí đóng thuế theo quy định, cần xác định ngay từ đầu bên nào chịu trách nhiệm chi trả

+ Phí quản lý, phí chung cư, vệ sinh định kỳ, phí giữ xe,… (trường hợp thuê văn phòng hoặc căn hộ chung cư)

Đừng quên kiểm tra các thông tin về những khoản phí này và xác minh xem chúng có thay đổi theo thời gian không, tránh phát sinh tranh chấp trong tương lai.

Về phương thức thanh toán

Để đảm bảo giao dịch được rõ ràng hai bên cũng cần thỏa thuận với nhau về phương thức thanh toán (tiền mặt, chuyển khoản hoặc các hình thức khác) và thời gian thanh toán (hàng tháng hoặc theo quý). Trường hợp, nếu nhà cho thuê yêu cầu thanh toán bằng ngoại tệ chẳng hạn USD, phải ghi rõ tỷ giá hối đoái được áp dụng (tỷ giá ngân hàng nhà nước tại thời điểm thanh toán).

3. Tiền đặt cọc

Mục đích của tiền đặt cọc là dùng để đảm bảo việc thuê nhà một cách nghiêm túc từ phía khách thuê và bù đắp các tổn thất, thiệt hại nếu người thuê vi phạm hợp đồng thuê nhà (gây hư hỏng tài sản, chấm dứt hợp đồng khi chưa hết hạn). Tiền đặt cọc sẽ từ 1 – 2 tháng tiền thuê (trường hợp những căn nhà cho thuê giá thấp dưới 50 triệu) và từ 3 – 6 tháng (đối với những căn nhà có giá thuê từ 50 triệu trở lên).

Lưu ý khi làm hợp đồng cho thuê nhà liên quan đến tiền đặt cọc đó là thỏa thuận điều kiện và thời điểm hoàn trả tiền cọc, cụ thể:

+ Điều kiện hoàn trả lại toàn bộ tiền cọc: Quy định thời gian sẽ nhận lại tiền cọc (kết thúc đúng hạn, thanh toán tiền nhà đầy đủ, nhà trong tình trạng nguyên vẹn, hư hỏng không vượt mức hao mòn tự nhiên)

+ Các trường hợp bị trừ hoặc mất cọc: Bao gồm việc vi phạm hoặc gây thiệt hại mà bên thuê phải chịu trách nhiệm (đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn, làm hư hỏng tài sản nghiêm trọng,…)

4. Quyền và nghĩa vụ thuê nhà

Lưu ý khi làm hợp đồng thuê nhà quan trọng tiếp theo mà Chothuenha.com.vn muốn chia sẻ là các quyền và trách nhiệm của hai bên trong quá trình thuê nhà. Trên thực tế duy trì một mối quan hệ thuê nhà lâu dài và không tranh chấp, hợp đồng thuê nhà cần nêu rõ các điều khoản về quyền và nghĩa vụ của các bên, cụ thể:

Đối với bên cho thuê

Về quyền

- Nhận đầy đủ tiền thuê nhà đúng với kỳ hạn đã thỏa thuận.

- Đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà theo quy định.

- Được lấy lại nhà khi thời hạn thuê đã hết, trường hợp nếu trong bản hợp đồng cho thuê nhà không quy định thời hạn thuê thì chủ nhà muốn lấy lại nhà phải báo trước cho bên thuê ít nhất 6 tháng.

- Chủ nhà có quyền điều chỉnh giá thuê khi gia hạn hợp đồng hoặc ký hợp đồng mới.

- Chủ nhà có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại từ phía người thuê nếu nhà bị hư hỏng và tài sản bị giảm sút giá trị so với ban đầu, trừ hao mòn tự nhiên. Trường hợp người thuê chậm trả nhà khi hợp đồng đã hết hạn, chủ nhà có quyền yêu cầu người thuê trả tiền thuê nhà trong thời gian phát sinh, nếu có thỏa thuận người thuê phải trả tiền phạt do vi phạm chậm trả tài sản thuê cho chủ nhà.

Về trách nhiệm và nghĩa vụ

- Giao nhà cho bên thuê đúng với thời gian quy định trong hợp đồng và đảm bảo tình trạng nhà nhà đúng với thỏa thuận ban đầu.

- Đảm bảo quyền sử dụng ổn định của người thuê trong thời gian thuê, không được phép gây cản trở hoặc làm gián đoạn cũng như tự ý vào nhà mà không có sự đồng ý của người thuê.

- Sửa chữa nhà nếu các hư hỏng lớn do các yếu tố khách quan hoặc lỗi kỹ thuật của căn nhà như thấm dột mái, hư hỏng điện nước, tường bị nứt nghiêm trọng,… ảnh hưởng đến chất lượng sống và độ an toàn của người thuê.

- Không được điều chỉnh giá thuê đột ngột mà không có sự thỏa thuận hoặc báo trước. Trường hợp hợp đồng thuê nhà chưa hết hạn, chủ nhà thực hiện cải tạo nhà ở và được người thuê đồng ý thì chủ nhà được quyền điều chỉnh giá thuê, giá thuê mới này do hai bên thỏa thuận. Nếu không đạt thỏa thuận chủ nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và phải bồi thường cho người thuê.

Đối với bên thuê nhà

Về quyền

- Có quyền nhận nhà, công trình xây dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng.

- Yêu cầu bên cho thuê nhà cung cấp thông tin về giấy tờ pháp lý chứng mình quyền sở tài sản.

- Được cho thuê lại nhà nếu bên cho thuê nhà chấp thuận và ghi rõ trong hợp đồng.

- Được quyền yêu cầu bên cho thuê nhà sửa chữa và bảo trì nếu căn nhà bị hư hỏng nặng không phải lỗi của bên thuê.

- Được tiếp tục thuê nhà theo các điều khoản đã thỏa thuận với bên cho thuê (trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu).

- Yêu cầu bên cho thuê nhà bồi thường thiệt hại nếu lấy lại nhà khi hợp đồng chưa hết hạn hoặc gây ra thiệt hại đối với bên thuê.

- Được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng theo quy định của pháp luật.

Về trách nhiệm và nghĩa vụ

- Sử dụng nhà đúng với mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng (thuê nhà nguyên căn để ở, thuê nhà để kinh doanh hoặc làm văn phòng,…)

- Thanh toán đầy đủ tiền thuê nhà đúng với quy định trong hợp đồng.

- Bảo quản và giữ gìn nhà trong suốt thời gian thuê.

- Có trách nhiệm sửa chữa và bảo trì nhỏ trường hợp tài sản bị hư hỏng, mất mát do lỗi của người thuê gây ra (thay bóng đèn, vòi nước,…) Tuy nhiên những hư hỏng như tường nhà và nền nhà bị ố màu, trần nhà bị ẩm dột,… thì đây sẽ là trách nhiệm của chủ nhà.

- Không được tự ý cải tạo và sửa chữa nhà quy mô lớn như thay đổi cấu trúc nhà (đục tường, thay đổi hệ thống điện, phá cầu thang hoặc phòng,…) mà không có sự đồng ý bằng văn bản của chủ nhà.

- Người thuê không được làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh. Nếu vi phạm nhiều lần dù chủ nhà đã cảnh báo, chủ nhà có quyền lấy lại nhà ở trước thời hạn.

5. Thời hạn thuê

Thời hạn thuê cũng là một trong những lưu ý khi ký hợp đồng thuê nhà bởi nó cũng ảnh hưởng đến điều khoản thuận lợi cho bạn trong các trường hợp khẩn cấp. Thông thường thời hạn thuê nhà có thể là 1 năm, 3 năm, 5 năm thậm chí 10 năm (đối với các doanh nghiệp có chiến lược kinh doanh dài hạn tại khu vực).

Trước khi ký hợp đồng, hãy xác định rõ về thời gian bắt đầu và kết thúc hợp đồng, đồng thời làm rõ các điều khoản về gia hạn hoặc chấm dứt hợp đồng trước thời hạn. Điều này giúp bảo vệ quyền lợi của các bên cũng như làm căn cứ pháp lý trong việc yêu cầu chủ nhà thực hiện đúng các cam kết.

6. Lưu ý đến việc chấm dứt hợp đồng

Lưu ý khi làm hợp đồng cho thuê nhà để hạn chế rủi ro thì hai bên cần nắm rõ các quy định liên quan đến việc chấm dứt hợp đồng. Căn cứ vào Điều 131 Luật nhà ở 2014, hợp đồng thuê nhà được chấm dứt nếu thuộc các trường hợp sau:

- Nhà cho thuê thuộc sở hữu nhà nước.

- Đối với những căn nhà không thuộc quyền sở hữu nhà nước, việc chấm dứt hợp đồng cụ thể:

+ Hợp đồng thuê nhà đã hết hạn, nếu hợp đồng không quy định về thời hạn thuê thì hợp đồng sẽ chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà thông báo cho bên thuê nhà về việc chấm dứt hợp đồng.

+ Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng.

+ Nhà ở cho thuê không còn.

+ Bên thuê mất tích hoặc chết mà không có ai đang cùng chung sống.

+ Nhà cho thuê bị hư hỏng nặng có nguy cơ bị sập đổ hoặc thuộc khu vực giải tỏa có quyết định thu hồi đất, quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; thuộc diện nhà nước trưng mua, trưng dụng cho các mục đích khác. Bên cho thuê phải thông báo trước 30 ngày bằng văn bản cho bên thuê về việc chấm dứt hợp đồng (trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác).

7. Các điều khoản liên quan đến việc đơn phương chấm dứt hợp đồng

Bên cho thuê nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng khi

- Bên thuê không thanh toán tiền thuê nhà ở theo như thỏa thuận, trả chậm từ 3 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng.

- Sử dụng không đúng với mục đích đã quy định trong hợp đồng thuê nhà.

- Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà mà không có sự đồng ý từ phía người cho thuê.

- Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới và phá dỡ nhà quy mô lớn và không có sự đồng ý từ bên cho thuê.

- Bên thuê cố ý làm mất trật tự, vệ sinh môi trường ảnh hưởng đến sinh hoạt của những người xung quanh, được cảnh cáo, bị lập biên bản từ lần thứ 3 mà không khắc phục.

- Bên cho thuê cải tạo và sửa chữa nhà ở (đã được sự đồng ý của bên thuê), sau đó điều chỉnh giá thuê nhưng bên thuê không đồng ý với giá mới.

Bên thuê nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà khi

- Nhà hư hỏng nặng nhưng bên cho thuê nhà không sửa chữa.

- Bên cho thuê tăng giá thuê bất hợp lý hoặc điều chỉnh giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo như thỏa thuận ban đầu.

- Bị can thiệp và mất riêng tư khi sử dụng nhà ở do lợi ích của người thứ ba.

Nhìn chung, để quá trình đơn phương chấm dứt hợp đồng thuận lợi và không xảy ra tranh chấp hoặc bồi thường thiệt hại thì hai bên cần phải thông báo rõ về việc muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng ít nhất 45 ngày (hợp đồng không xác định thời gian thuê); 30 ngày (hợp đồng thuê nhà từ 1 – 3 năm) và 3 ngày (hợp đồng với thời hạn dưới 1 năm). Đồng thời cũng cần thông báo rõ lý do về việc chấm dứt hợp đồng (nếu là lỗi của bên cho thuê nhà thì người thuê sẽ không phải trả bất kỳ khoản phí bồi thường nào).

Như đã phân tích ở trên, các lưu ý khi ký hợp đồng thuê nhà sẽ giúp cả chủ nhà và người thuê nhận thức rõ tầm quan trọng của bản hợp đồng thuê nhà bởi đây không chỉ là một thủ tục giao dịch thông thường mà còn là quá trình bảo vệ quyền lợi và tài sản của chính bạn.

Do đó, để đảm bảo một hợp đồng thuê nhà an toàn và chuẩn pháp lý bạn cần chuẩn bị kỹ lưỡng các giấy tờ hợp lệ, kiểm tra thông tin, đọc kỹ các điều khoản và tránh sai lầm phổ biến,… chính những điều này sẽ là nền móng vững chắc duy trì mối quan hệ thuê dài lâu dài và hạn chế rủi ro tranh chấp. Đừng ngần ngại liên hệ với Chothuenha.com.vn để hỗ trợ việc hoàn tất thủ tục hợp đồng nhanh chóng, hiệu quả và an toàn nếu như chủ nhà hoặc người thuê không có nhiều kinh nghiệm nhé.

Chothuenha.com.vn kênh thông tin số 1 chuyên cung cấp dịch vụ rao vặt bất động sản đặc biệt hoạt động mạnh ở lĩnh vực nhà cho thuê. Bên cạnh đó là dịch vụ tư vấn và hỗ trợ tìm nhà nhanh chóng cho khách hàng đúng với nhu cầu. 
Nếu có nhu cầu đăng tin cho thuê hay tìm thuê nhà hoặc bất cứ thắc mắc nào, có thể liên hệ ngay địa chỉ bên dưới đây để được hỗ trợ:
Thông tin liên hệ:
Địa chỉ: Lầu 2, Tòa nhà 402 Huỳnh Văn Bánh, Phường 13, Quận Phú Nhuận, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam
Hotline: 07 699 699 28
Website: https://chothuenha.com.vn
Email: [email protected]

Xem thêm: Hợp đồng thuê nhà ở và một số vấn đề pháp lý liên quan

Kim Yên