Tổng hợp 10 điều khoản hợp đồng thuê nhà quan trọng

Phần lớn tranh chấp khi thuê nhà không xuất phát từ ý đồ xấu mà từ những nội dung không được quy định rõ trong điều khoản hợp đồng thuê nhà. Khi hai bên hiểu khác nhau về cùng một câu chữ, phần thiệt thường thuộc về bên không trực tiếp quản lý và sử dụng tài sản. Danh mục dưới đây tổng hợp 10 điều khoản có ảnh hưởng lớn nhất, kèm gợi ý cách diễn đạt cụ thể để giảm tối đa những khoảng trống và hiểu lầm trong quá trình thực hiện hợp đồng.

1. Xác định đúng chủ thể và quyền cho thuê

Người ký hợp đồng phải là chủ sở hữu hoặc người được ủy quyền hợp lệ. Với nhà đồng sở hữu, thiếu chữ ký của một đồng sở hữu có thể khiến hợp đồng bị tranh chấp về sau.

• Đối chiếu giấy tờ chứng minh quyền sở hữu với giấy tờ tùy thân của người ký.
• Nếu là người được ủy quyền, kiểm tra văn bản ủy quyền còn hiệu lực và phạm vi ủy quyền có bao gồm việc cho thuê.
• Trường hợp thuê lại từ bên thuê trước, cần xác nhận hợp đồng gốc có điều khoản cho phép cho thuê lại và thời hạn còn lại của hợp đồng gốc.

2. Mục đích sử dụng

Điều khoản này quyết định bên thuê được làm gì trong nhà. Ghi chung chung là thuê nhà để ở hoặc để kinh doanh dễ dẫn tới tranh chấp khi bên thuê mở loại hình gây ồn, mùi hoặc có nhiều người ra vào.

Cách viết an toàn về điều khoản hợp đồng thuê nhà là ghi cụ thể loại hình dự kiến, kèm câu xác nhận của bên cho thuê rằng công trình có chức năng phù hợp và không phản đối hoạt động đó. Với hoạt động cần giấy phép, nên bổ sung cam kết hỗ trợ cung cấp giấy tờ pháp lý phục vụ hồ sơ.

3. Giá thuê và lộ trình tăng giá

Đây là điều khoản nên có trong hợp đồng thuê nhà bởi sẽ gây tranh chấp nhiều nhất khi hợp đồng chỉ ghi hai bên sẽ thỏa thuận lại khi hết kỳ. Cách diễn đạt này thực chất trao toàn quyền cho bên cho thuê tại thời điểm bên thuê đã đầu tư và khó dời đi.

• Ghi mức trần tăng giá bằng con số cụ thể cho từng kỳ, ví dụ theo tỷ lệ phần trăm cố định sau mỗi số năm nhất định.
• Ghi rõ giá thuê đã bao gồm hay chưa bao gồm thuế và các loại phí.
• Nếu có phí quản lý, phí giữ xe, phí vệ sinh, liệt kê riêng cùng cơ chế điều chỉnh.
• Xác định thời điểm thanh toán, phương thức và tài khoản nhận tiền.

4. Tiền cọc và điều kiện hoàn cọc

Mức tiền đặt cọc thường tương đương 1 đến 3 tháng tiền thuê. Tuy nhiên, khi thêm điều khoản đặt cọc trong hợp đồng thuê nhà, điều quan trọng không chỉ là số tiền phải cọc mà còn là các điều kiện để được hoàn lại khoản tiền này. Hợp đồng cần quy định rõ thời điểm hoàn cọc, các trường hợp được nhận lại đầy đủ và những khoản nào có thể bị khấu trừ để tránh tranh chấp khi kết thúc hợp đồng.

• Ghi rõ thời hạn hoàn cọc sau khi bàn giao, tính bằng số ngày cụ thể.
• Liệt kê các trường hợp được khấu trừ cọc và cách xác định giá trị khấu trừ.
• Thống nhất nguyên tắc hao mòn tự nhiên không bị tính là hư hỏng.
• Kèm biên bản bàn giao có ảnh chụp hiện trạng làm căn cứ đối chiếu khi kết thúc.
• Với hợp đồng thuê nhà dài hạn, cân nhắc thỏa thuận điều chỉnh cọc theo giá thuê hoặc giữ nguyên, tránh tranh cãi khi gia hạn.

5. Thời hạn, gia hạn và quyền ưu tiên

Thời hạn thuê cần dài hơn thời gian hoàn vốn của khoản đầu tư cải tạo. Ngoài ra, quyền ưu tiên thuê tiếp khi hết hạn là điều khoản bảo vệ bên thuê khỏi việc mất mặt bằng ngay khi việc kinh doanh bắt đầu ổn định.

Nên quy định rõ thời hạn báo trước khi thực hiện quyền ưu tiên thuê lại, đồng thời thống nhất nguyên tắc xác định giá thuê cho kỳ tiếp theo. Nếu chỉ ghi nhận quyền ưu tiên mà không quy định cách xác định mức giá mới, điều khoản này gần như không có giá trị thực tế vì hai bên vẫn có thể bất đồng về giá khi đến thời điểm gia hạn.

6. Điều khoản chấm dứt hợp đồng thuê nhà liên quan đến việc chấm dứt sớm và chế tài

Cần quy định đối xứng cho cả hai bên, gồm ba nội dung: các trường hợp được chấm dứt, thời gian báo trước và mức bồi thường.

7. Trách nhiệm sửa chữa và bảo trì

Nguyên tắc thường được áp dụng là bên cho thuê chịu trách nhiệm với kết cấu, mái, chống thấm và hệ thống kỹ thuật chính, còn bên thuê chịu trách nhiệm với hao mòn phát sinh trong quá trình sử dụng và các thiết bị do mình lắp đặt.

Nguyên tắc thường được áp dụng là bên cho thuê chịu trách nhiệm đối với phần kết cấu, mái, chống thấm và các hệ thống kỹ thuật chính của căn nhà. Trong khi đó, bên thuê chịu trách nhiệm với những hư hỏng, hao mòn phát sinh do quá trình sử dụng và các thiết bị, hạng mục do mình lắp đặt. Trong điều khoản hợp đồng thuê nhà nên quy định rõ phạm vi trách nhiệm của mỗi bên để tránh tranh chấp khi phát sinh sự cố hoặc cần sửa chữa.

• Đặt ngưỡng giá trị để phân định sửa chữa nhỏ và sửa chữa lớn.
• Quy định thời hạn bên cho thuê phải xử lý sự cố thuộc trách nhiệm của mình.
• Cho phép bên thuê tự sửa và khấu trừ vào tiền thuê nếu bên cho thuê không xử lý trong thời hạn, kèm hạn mức.
• Ghi rõ cách xử lý khi sự cố khiến mặt bằng không sử dụng được trong nhiều ngày.

8. Quyền cải tạo và nghĩa vụ hoàn trả

Với mô hình cho thuê mặt bằng kinh doanh, đây là điều khoản có giá trị tài chính lớn. Cần liệt kê phạm vi cải tạo được phép, thủ tục xin ý kiến và quan trọng nhất là hạng mục nào phải tháo dỡ khi trả nhà.

Thực tế cho thấy nhiều tranh chấp phát sinh ở khâu bàn giao, khi bên cho thuê yêu cầu hoàn trả nguyên trạng toàn bộ trong khi bên thuê cho rằng phần cải tạo làm tăng giá trị căn nhà. Việc thống nhất trước danh mục giữ lại giúp loại bỏ tranh cãi này.

9. Điều khoản bất khả kháng và tình huống ngoài dự kiến

Ngoài định nghĩa chung, nên bổ sung cơ chế xử lý cụ thể cho các tình huống thực tế: công trình bị phong tỏa, đường trước nhà bị rào chắn thi công kéo dài, khu vực bị hạn chế hoạt động theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.

Cơ chế thường được thỏa thuận là giảm hoặc tạm ngừng tính tiền thuê theo tỷ lệ thời gian không sử dụng được, kèm quyền chấm dứt nếu tình trạng kéo dài quá một mốc nhất định.

10. Bàn giao, biên bản và hình thức hợp đồng

• Lập biên bản bàn giao có ảnh chụp, số công tơ điện nước, danh mục thiết bị kèm tình trạng.
• Ghi rõ ngày bắt đầu tính tiền thuê, phân biệt với ngày bàn giao nếu có thời gian miễn phí thi công.
• Thống nhất phương thức thông báo giữa hai bên và địa chỉ nhận thông báo.
• Xác định cơ quan giải quyết tranh chấp.
• Về hình thức, hợp đồng cho thuê nhà cần lập thành văn bản. Việc công chứng hoặc chứng thực không bắt buộc trong mọi trường hợp nhưng làm tăng độ chắc chắn, đặc biệt với hợp đồng dài hạn hoặc giá trị lớn.

Danh mục rà soát nhanh trước khi ký

- Người ký có đủ quyền cho thuê và giấy tờ đã được đối chiếu.

- Mục đích sử dụng ghi cụ thể và được bên cho thuê xác nhận phù hợp.

- Giá thuê, phí kèm theo và mức trần tăng giá đều ghi bằng con số.

- Điều kiện hoàn cọc và thời hạn hoàn cọc rõ ràng.

- Thời hạn thuê dài hơn thời gian hoàn vốn dự kiến, có quyền ưu tiên gia hạn kèm nguyên tắc giá.

- Điều khoản chấm dứt sớm quy định đối xứng cho hai bên.

- Phân định trách nhiệm sửa chữa và cơ chế xử lý khi bên cho thuê chậm khắc phục.

- Danh mục cải tạo được giữ lại khi trả nhà đã được thống nhất.

- Có cơ chế giảm tiền thuê khi mặt bằng không sử dụng được.

- Biên bản bàn giao có ảnh, số công tơ và danh mục thiết bị.

Một hợp đồng thuê tốt không phải là hợp đồng dài hạn mà là hợp đồng không để lại khoảng trống ở những nội dung dễ phát sinh mâu thuẫn: giá kỳ sau, điều kiện hoàn cọc, chấm dứt sớm và nghĩa vụ hoàn trả. Với bên thuê mặt bằng kinh doanh, 3 điều khoản hợp đồng thuê nhà có giá trị tài chính lớn nhất thường là mức trần tăng giá, quyền ưu tiên gia hạn và danh mục cải tạo được phép giữ lại. Dành thời gian thương lượng rõ ba nội dung này trước khi đặt cọc thường giúp tiết kiệm chi phí và hạn chế tranh chấp về sau.

Người thuê đang tìm mặt bằng hoặc nhà nguyên căn cho thuê tại TP.HCM có thể tham khảo nguồn tin đăng và mức giá theo khu vực trên chothuenha.com.vn. Bên cạnh nguồn tin được cập nhật thường xuyên, đội ngũ tư vấn cũng hỗ trợ người thuê tìm kiếm và lựa chọn căn nhà phù hợp với nhu cầu, ngân sách và mục đích sử dụng.

Câu hỏi thường gặp

Hợp đồng thuê nhà có bắt buộc công chứng không?

Hợp đồng thuê nhà phải được lập thành văn bản, còn việc công chứng hoặc chứng thực không bắt buộc trong mọi trường hợp. Tuy vậy với hợp đồng dài hạn hoặc giá trị lớn, việc công chứng làm tăng độ chắc chắn về hiệu lực và thuận lợi hơn khi phát sinh tranh chấp.

Chủ nhà đòi lại nhà trước hạn thì bên thuê được gì?

Quyền của bên thuê phụ thuộc vào điều khoản hợp đồng thuê nhà. Nếu có điều khoản quy định thời gian báo trước và mức bồi thường cho phần đầu tư chưa khấu hao, bên thuê có căn cứ yêu cầu. Nếu hợp đồng bỏ trống nội dung này, việc thương lượng sẽ khó khăn hơn nhiều, nên đây là điều khoản cần đưa vào ngay từ đầu.

Tiền cọc thuê nhà có lấy lại được không?

Được hoàn trả nếu bên thuê thực hiện đúng nghĩa vụ và bàn giao đúng hiện trạng đã thỏa thuận. Để tránh tranh chấp, hợp đồng cần ghi rõ thời hạn hoàn cọc bằng số ngày, các trường hợp được khấu trừ và nguyên tắc hao mòn tự nhiên không bị tính là hư hỏng.

Nên ghi điều khoản tăng giá thuê như thế nào?

Nên ghi mức trần bằng con số cụ thể cho từng kỳ, chẳng hạn một tỷ lệ phần trăm cố định sau mỗi số năm nhất định. Cách viết hai bên sẽ thỏa thuận lại thực chất trao toàn quyền cho bên cho thuê ở thời điểm bên thuê đã đầu tư và khó dời đi.

Thuê lại từ người đang thuê có rủi ro gì?

Rủi ro chính là hợp đồng gốc không cho phép cho thuê lại, hoặc thời hạn còn lại của hợp đồng gốc ngắn hơn thời hạn được cam kết. Trước khi ký, cần xem hợp đồng gốc, xác nhận điều khoản cho phép cho thuê lại và tốt nhất có văn bản xác nhận của chủ sở hữu.

Nếu mặt bằng không sử dụng được do sự cố thì có phải trả tiền thuê không?

Phụ thuộc các điều khoản hợp đồng thuê nhà đã thỏa thuận. Nhiều hợp đồng có cơ chế giảm hoặc tạm ngừng tính tiền thuê theo tỷ lệ thời gian không sử dụng được, kèm quyền chấm dứt nếu tình trạng kéo dài quá một mốc nhất định. Nếu hợp đồng không quy định, bên thuê thường vẫn phải thực hiện nghĩa vụ thanh toán.

Chothuenha.com.vn nền tảng cho thuê bất động sản hàng đầu chuyên cung cấp dịch vụ rao vặt bất động sản đặc biệt hoạt động mạnh ở lĩnh vực nhà cho thuê. Bên cạnh đó là dịch vụ tư vấn và hỗ trợ tìm nhà nhanh chóng cho khách hàng đúng với nhu cầu. 
Nếu có nhu cầu đăng tin cho thuê hay tìm thuê nhà hoặc bất cứ thắc mắc nào, có thể liên hệ ngay địa chỉ bên dưới đây để được hỗ trợ:
Thông tin liên hệ:
Địa chỉ: Lầu 2, Tòa nhà 402 Huỳnh Văn Bánh, Phường 13, Quận Phú Nhuận, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam
Hotline: 07 699 699 28
Website: https://chothuenha.com.vn
Email: [email protected]

Xem thêm: Thuê nhà mặt tiền kinh doanh: Cách tính điểm hòa vốn trước khi ký