Các điều kiện cho thuê nhà theo quy định pháp luật

Pháp luật quy định gì về điều kiện cho thuê nhà? Có phải căn nhà nào cũng được phép tham gia giao dịch cho thuê nhà? Khi cho thuê nhà cần làm những thủ tục pháp lý nào? Và hàng ngàn câu hỏi vì sao được các chủ thuê đặt ra. Cho thuê nhà là một lĩnh vực đem lại nhiều lợi nhuận nhưng lại được “đính kèm” rất nhiều điều luật. Bài viết này sẽ phân tích và giúp chủ thuê trả lời tất tần tật những câu hỏi liên quan đến cho thuê nhà, đặc biệt là điều kiện cho thuê nhà.

Khái niệm giao dịch nhà ở

Luật Nhà ở 2023, Điều 159 đã quy định rõ ràng về khái niệm giao dịch nhà ở như sau: Giao dịch nhà ở bao gồm mua bán, thuê mua, thuê, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở.

Đối với việc thuê nhà ở, có thể hiểu như sau: Cho thuê nhà ở là một quá trình chủ nhà cho phép (chuyển quyền) bên thuê sử dụng nhà ở trong một thời gian nhất định. Có hợp đồng và các thỏa thuận liên quan (giá thuê, thời hạn thuê, quyền và lợi ích đôi bên,...). Người thuê ngoài việc phải trả chi phí thuê nhà hàng tháng thì còn phải đáp ứng đủ các nội quy mà chủ nhà đưa ra và những điều khoản có trong hợp đồng thuê nhà.

Điều kiện của nhà ở cho thuê

Nhiều người nghĩ rằng chỉ cần có nhà, nhà sở hữu tên của mình là được phép đưa vào cho thuê hoặc mua bán. Nhưng trên thực tế, có một số căn nhà tuy có giấy tờ sở hữu nhưng lại không được phép đưa vào giao dịch vì vướng phải một số tranh chấp hoặc liên quan đến một số vấn đề pháp luật. Vậy một căn nhà cần những điều kiện nào để có thể được đưa vào giao dịch hoặc cho thuê?

Theo Điều 160 Luật Nhà ở năm 2023 quy định về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch như sau:

1. Giao dịch về mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà phải có đủ điều kiện sau đây:

a. Cần phải có giấy chứng nhận dựa theo các quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b. Nhà ở không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo các quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;

c. Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

d. Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

đ. Nhà không thuộc các trường hợp như: đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền;

e. Các điều kiện được quy định tại điểm b và điểm c của khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Về vấn đề giấy tờ chứng nhận, có một số trường hợp mà giao dịch về nhà ở sẽ không cần có Giấy chứng nhận.

Những trường hợp này cũng được quy định rõ ở khoản 2 Điều 160 Luật Nhà ở 2023 như sau:

2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

a. Mua bán, thuê mua, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; bán nhà ở trong trường hợp giải thể, phá sản;

b. Tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;

c. Mua bán, thuê mua nhà ở có sẵn của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở trong các trường hợp sau đây: nhà ở thuộc tài sản công; nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư không thuộc tài sản công;

d. Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

đ) Nhận thừa kế nhà ở.

Giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.

3. Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài điều kiện sau thì nhà ở còn phải đảm bảo chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp nước, thoát nước, đảm bảo vệ sinh môi trường, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Toàn bộ Điều 160 Luật Nhà ở 2023 đã nêu rõ về các điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch. Chủ thuê nên nắm rõ để biết được nhà mình có được tham gia giao dịch hay không. Hoặc cũng có thể liên hệ các đơn vị luật sư để tư vấn nếu muốn giao dịch nhà ở.

Trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở

Trình tự và thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở được pháp luật quy định tại Điều 161 Luật Nhà ở 2023. Những trình tự và thủ tục này bao gồm cả thỏa thuận, soạn hợp đồng, nộp hồ sơ đến các cơ quan có thẩm quyền và có Giấy chứng nhận.

1. Các bên tham gia giao dịch nhà ở thỏa thuận lập hợp đồng mua bán, thuê mua, thuê, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhà, ủy quyền quản lý nhà ở (sau đây gọi chung là hợp đồng về nhà ở) có các nội dung theo quy định; trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết thì chỉ cần lập hợp đồng tặng cho.

2. Các bên thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó; trường hợp mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

3. Trường hợp bên mua, bên thuê mua, bên nhận tặng cho, nhận đổi, nhân góp vốn, nhận thừa kế nhà ở cùng với nhận chuyển quyền sử dụng đến ở và có quyền nhận quyền sử dụng đất ở có nhà ở đó thì khi thực hiện cấp Giấy chứng nhận, cơ quan nhà nước có thẩm quyền đồng thời công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho bên nhận quyền sở hữu nhà ở.

Một số vấn đề pháp lý liên quan đến cho thuê nhà ở

Cho thuê nhà ở có phải đăng ký kinh doanh không?

Theo Nghị định 39/2007/NĐ-CP, việc cho thuê nhà ở là một hình thức kinh doanh lĩnh vực bất động sản và không nằm trong các trường hợp không cần đăng ký kinh doanh.

Các cá nhân có thuê nhà cũng không nằm trong trường hợp không phải đăng ký kinh doanh. Trừ trường hợp cá nhân cho thuê nhà kinh doanh nhỏ lẻ thì không cần bắt buộc thành lập doanh nghiệp (theo khoản 2 Điều 10 Luật kinh doanh bất động sản 2014).

Xét theo khoản 2 Điều 79 của Nghị định số 01/2021/NĐ-CP, thì có những trường hợp sau đây không cần đăng ký kinh doanh: Hộ gia đình sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp, người bán hàng rong, làm muối, buôn chuyến, kinh doanh thời vụ, kinh doanh lưu động, làm dịch vụ có thu nhập thấp. Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương sẽ đưa ra mức thu nhập thấp và áp dụng trên toàn địa phương.

Tóm lại, mặc dù không cần phải đăng ký thành lập doanh nghiệp, nhưng cá nhân cho thuê nhà vẫn phải tiến hành đăng ký theo hình thức hộ kinh doanh. Vì lĩnh vực kinh doanh cho thuê nhà, cho thuê bất động sản không nằm trong danh sách những trường hợp không phải đăng ký kinh doanh.

Cho thuê nhà ở có phải lập hợp đồng cho thuê và công chứng không?

Cho thuê hay mua bán bất kỳ sản phẩm nào, đặc biệt là những tài sản lớn như bất động sản thì việc lập hợp đồng là việc hết sức cần thiết. Các điều khoản trong hợp đồng đều phải được cả hai bên thảo luận và thỏa thuận trước đó. Các nội dung trong hợp đồng cho thuê nhà cũng được quy định rất rõ trong Điều 163 Luật Nhà ở 2023.

Pháp luật cũng không bắt buộc các bản hợp đồng cho thuê nhà phải được công chứng. Nhưng nếu các bên yêu cầu thì vẫn có thể đem đến các cơ quan để công chứng. Hợp đồng sẽ có hiệu lực theo như thỏa thuận của các bên, nếu không có thỏa thuận trước đó, hợp đồng sẽ có hiệu lực từ thời điểm hai bên đặt bút ký vào hợp đồng.

Có thể tham khảo mẫu hợp đồng sau đây: Mẫu hợp đồng thuê nhà

Cho thuê nhà ở cần thực hiện những thủ tục về cư trú nào?

Đăng ký tạm trú tạm vắng là một việc làm rất quan trọng mà cả người thuê và chủ thuê đều phải để tâm tới và không được phép quên.

Khi cá nhân thuê nhà để ở thì các cá nhân hay hộ gia đình chủ thuê (sở hữu nhà cho thuê) phải đến thông báo với Công an xã, phường, thị trấn tại nơi nhà cho thuê về việc lưu trú của người thuê.

Chủ thuê cũng có quyền yêu cầu người thuê cung cấp các loại giấy tờ như CCCD, Hộ chiếu Việt Nam còn giá trị, giấy tờ tùy thân hoặc các giấy tờ được cấp bởi cơ quan, Ủy ban nhân dân. Nếu người thuê dưới chưa đủ 14 tuổi thì không cần xuất trình các loại giấy tờ nêu trên mà phải cung cấp thông tin cá nhân.

Cho thuê nhà ở phải khai và nộp những loại thuế nào?

Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và thuế giá trị gia tăng (GTGT) là hai loại thuế chính mà cá nhân hay hộ gia đình kinh doanh cho thuê nhà ở phải đăng ký và nộp cho nhà nước.

Việc tính thuế để áp dụng cho hoạt động cho thuê nhà ở được chia làm hai phương pháp và được xác định như sau: Phương pháp tính thuế từ cho thuê tài sản áp dụng cho hoạt động cho thuê nhà ở chung. Nếu mục đích cho thuê nhà ở thuộc những trường hợp dưới đây thì sẽ áp dụng phương pháp nộp thuế khoán:

- Cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách vãng lai, khách du lịch.

- Cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn cho công nhân, sinh viên và các đối tượng tương tự.

- Cung cấp cơ sở lưu trú kết hợp với dịch vụ ăn uống hay các hoạt động giải trí khác.

Hai phương pháp này có khác biệt như sau:

Cho thuê nhà ở phải khai và nộp lệ phí Môn bài như thế nào?

Lệ phí Môn bài của cá nhân và hộ gia đình cho thuê nhà cũng được chia theo hai phương pháp tính thuế như sau:

Trên đây là những thông tin pháp lý về điều kiện cho thuê nhà. Hy vọng những thông tin này sẽ giúp bạn hiểu hơn về pháp luật và áp dụng vào công việc kinh doanh của mình.

Chothuenha.com.vn kênh thông tin số 1 chuyên cung cấp dịch vụ rao vặt bất động sản đặc biệt hoạt động mạnh ở lĩnh vực nhà cho thuê. Bên cạnh đó là dịch vụ tư vấn và hỗ trợ tìm nhà nhanh chóng cho khách hàng đúng với nhu cầu. 
Nếu có nhu cầu đăng tin cho thuê hay tìm thuê nhà hoặc bất cứ thắc mắc nào, có thể liên hệ ngay địa chỉ bên dưới đây để được hỗ trợ:
Thông tin liên hệ:
Địa chỉ: Lầu 2, Tòa nhà 402 Huỳnh Văn Bánh, Phường 13, Quận Phú Nhuận, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam
Hotline: 07 699 699 28
Website: https://chothuenha.com.vn
Email: marketing@chothuenha.com.vn

Xem thêm: Hợp đồng thuê nhà ở và một số vấn đề pháp lý liên quan

Kim Yên