Chủ nhà tự tăng giá thuê nhà: Bạn có quyền gì?

Cảnh này tôi gặp gần như hàng tháng: khách thuê gọi điện hốt hoảng vì vừa nhận tin nhắn của chủ nhà báo tăng tiền thuê thêm 1–2 triệu, trong khi hợp đồng còn hơn nửa năm mới hết hạn. Nhiều người mặc định chủ nhà có quyền nên cắn răng trả, hoặc dọn đi mất luôn tiền cọc. Cả hai cách xử lý đó đều khiến người thuê thiệt.

Sự thật là khi hợp đồng còn hiệu lực, chủ nhà gần như không có quyền tự ý tăng giá. Giá thuê đã ký là cam kết ràng buộc hai bên, không phải con số chủ nhà muốn sửa lúc nào cũng được.

Trong bài viết này, Chothuenha.com.vn sẽ nói rõ chủ nhà tự tăng giá thuê nhà giữa hợp đồng thì đúng sai ở đâu, người thuê có những quyền gì theo luật hiện hành và nên phản ứng thế nào để giữ được nhà lẫn giữ được tiền.

Luật nói gì về chuyện chủ nhà tự tăng giá thuê nhà giữa hợp đồng?

Hợp đồng thuê nhà là một dạng hợp đồng thuê tài sản, được điều chỉnh bởi Bộ luật Dân sự 2015 (Điều 472 đến Điều 478) và Luật Nhà ở 2023. Khi đã ký và có hiệu lực, cả chủ nhà lẫn người thuê đều phải tuân thủ đúng những gì đã thỏa thuận, trong đó có mức giá thuê.

Nguyên tắc cốt lõi: Giá thuê do hai bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng. Một bên không được tự ý thay đổi nếu bên kia không đồng ý. Chủ nhà đơn phương tăng giá khi hợp đồng còn hiệu lực bị xem là vi phạm nghĩa vụ hợp đồng.

Có hai trường hợp chủ nhà được điều chỉnh giá hợp pháp:

- Hợp đồng đã có sẵn điều khoản tăng giá: Ví dụ "mỗi 12 tháng tăng tối đa 5%", hoặc điều chỉnh theo lạm phát, kèm thời gian báo trước. Khi đó tăng giá đúng điều khoản là hợp lệ.

- Chủ nhà cải tạo, nâng cấp nhà và được người thuê đồng ý: Theo Điều 170 Luật Nhà ở 2023, chủ nhà được điều chỉnh giá nếu thời gian thuê còn lại từ một phần ba thời hạn hợp đồng trở xuống và giá mới do hai bên thỏa thuận.

Ngoài hai trường hợp này, nếu hợp đồng không có điều khoản tăng giá thì chủ nhà không được tự ý tăng. Muốn tăng phải có thỏa thuận bổ sung bằng văn bản, hai bên cùng ký.

Phân biệt: Tăng giá hợp pháp và tăng giá tự ý

Đây là chỗ người thuê hay nhầm lẫn ở việc nhận định đúng sai khi chủ nhà tự tăng giá thuê nhà. Không phải cứ chủ nhà báo tăng là sai, cũng không phải cứ tăng là đúng. Bảng dưới giúp bạn nhận diện nhanh tình huống của mình.

Người thuê có những quyền gì khi bị chủ nhà tự tăng giá thuê nhà?

Khi chủ nhà tự tăng giá thuê nhà giữa hợp đồng mà không có cơ sở, người thuê không hề ở thế yếu. Người thuê có các quyền sau:

- Quyền tiếp tục trả giá cũ: Hợp đồng thuê nhà còn hiệu lực thì mức giá đã ký vẫn áp dụng. Bạn có quyền từ chối trả phần tăng và yêu cầu chủ nhà tôn trọng hợp đồng.

- Quyền yêu cầu thỏa thuận bằng văn bản: Nếu muốn xem xét tăng, bạn có quyền yêu cầu mọi thay đổi phải lập phụ lục hợp đồng có chữ ký hai bên, không chấp nhận tăng qua tin nhắn miệng.

- Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng: Theo Luật Nhà ở, nếu chủ nhà chủ nhà tự ý tăng tiền thuê nhà bất hợp lý hoặc tăng mà không báo trước theo thỏa thuận, người thuê được đơn phương chấm dứt hợp đồng. Cần thông báo trước (thường 30 ngày) bằng văn bản.

- Quyền đòi bồi thường thiệt hại: Nếu việc chủ nhà vi phạm gây thiệt hại thực tế (ví dụ chi phí chuyển nhà, gián đoạn kinh doanh), bạn có quyền yêu cầu bồi thường.

- Quyền được hoàn tiền cọc: Khi bạn chấm dứt hợp đồng đúng luật do lỗi của chủ nhà, chủ nhà không có quyền giữ tiền cọc.

Checklist xử lý khi chủ nhà thông báo tăng giá hợp đồng thuê

Khi gặp trường hợp chủ nhà tự ý tăng giá thuê nhà, người thuê nên giữ bình tĩnh và tránh phản ứng nóng vội. Thay vào đó, hãy xem xét kỹ các điều khoản trong hợp đồng và thực hiện từng bước xử lý phù hợp để bảo vệ quyền lợi cũng như giữ thế chủ động trong quá trình làm việc với chủ nhà.

- Lấy lại hợp đồng, đọc kỹ điều khoản về giá thuê và điều khoản tăng/điều chỉnh giá. Đây là căn cứ đầu tiên.

- Xác định việc tăng có nằm trong điều khoản hợp đồng không, đúng mức và đúng thời điểm không.

- Nếu không có cơ sở, trả lời chủ nhà bằng văn bản hoặc tin nhắn (để lưu bằng chứng), nêu rõ hợp đồng đang còn hiệu lực và không có điều khoản tăng giá.

- Đề nghị thương lượng: giữ giá cũ đến hết hợp đồng, hoặc thống nhất mức tăng nhẹ kèm cam kết bằng phụ lục.

- Lưu lại toàn bộ trao đổi, biên lai đóng tiền, hợp đồng gốc. Nếu phát sinh tranh chấp, đây là hồ sơ bảo vệ bạn.

- Nếu chủ nhà vẫn ép và muốn tăng giá hợp đồng thuê, cân nhắc đơn phương chấm dứt đúng luật hoặc nhờ tư vấn pháp lý từ luật sư hoặc các đơn vị môi giới chuyên nghiệp.

Mẹo thương lượng thực chiến với chủ nhà

Phần lớn các trường hợp tăng giá thuê trong thời gian hợp đồng còn hiệu lực đều có thể được giải quyết thông qua thương lượng, thay vì phải đưa vụ việc ra tòa. Người thuê có thể tham khảo một số cách xử lý dưới đây để bảo vệ quyền lợi của mình.

- Đưa hợp đồng ra trước, nói chuyện bằng điều khoản chứ không bằng cảm xúc. Chủ nhà thường tự rút khi thấy bạn nắm luật.

- Tỏ thiện chí: nếu bạn muốn ở lâu dài, có thể đề nghị giữ giá đến hết hợp đồng rồi mới bàn mức mới cho kỳ gia hạn.

- Nhấn mạnh chi phí thay khách của chủ nhà: nhà trống, môi giới, rủi ro khách mới. Một khách thuê tốt, trả đúng hạn có giá trị hơn vài trăm nghìn tăng thêm.

- Chốt mọi thỏa thuận bằng văn bản. Tăng giá miệng không có giá trị ràng buộc và dễ bị tăng tiếp.

Điều khoản mà người thuê nên làm rõ ngay từ khi ký hợp đồng

Cách tốt nhất để không rơi vào tình huống chủ nhà tự tăng giá thuê nhà là phòng ngay từ đầu. Khi ký hợp đồng, yêu cầu ghi rõ:

- Mức giá thuê cố định trong suốt thời hạn hợp đồng, hoặc cơ chế tăng cụ thể (bao nhiêu %, mỗi mấy tháng/năm).

- Thời gian báo trước nếu có điều chỉnh giá.

- Điều kiện và cách xử lý khi chủ nhà cải tạo nhà.

- Điều khoản hoàn cọc và quyền chấm dứt hợp đồng của mỗi bên.

Chủ nhà tự tăng giá thuê nhà giữa hợp đồng không phải là điều bạn buộc phải chấp nhận. Khi hợp đồng còn hiệu lực và không có điều khoản tăng giá, mức giá đã ký vẫn được pháp luật bảo vệ và bạn có quyền từ chối, thương lượng, chấm dứt hợp đồng hay đòi bồi thường tùy tình huống.

Hãy giữ hợp đồng cẩn thận, trao đổi bằng văn bản và nắm chắc quyền của mình trước khi quyết định. Nếu bạn đang tìm nhà thuê với hợp đồng minh bạch, điều khoản giá rõ ràng, tham khảo các tin đăng cho thuê nhà và danh sách tư vấn viên trên website Chothuenha.com.vn để chọn được nơi thuê an tâm.

Câu hỏi thường gặp về chủ nhà tự tăng giá thuê nhà?

Chủ nhà tự tăng giá thuê nhà khi hợp đồng chưa hết hạn có hợp pháp không?

Không, nếu hợp đồng không có điều khoản cho phép tăng giá và bạn không đồng ý. Giá thuê đã ký ràng buộc hai bên trong suốt thời hạn hợp đồng. Chủ nhà chỉ được tăng khi hợp đồng có điều khoản điều chỉnh giá, hoặc khi cải tạo nhà và được bạn đồng ý theo điều kiện luật định.

Tôi có phải trả phần tiền tăng thêm giữa hợp đồng không?

Nếu việc tăng không có cơ sở trong hợp đồng và bạn không đồng ý, bạn có quyền tiếp tục trả theo mức giá cũ đã ký. Bạn không có nghĩa vụ trả phần tăng do chủ nhà tự đặt ra.

Chủ nhà ép tăng giá, tôi muốn dọn đi thì có mất cọc không?

Nếu bạn chấm dứt hợp đồng đúng luật do lỗi của chủ nhà (tăng giá bất hợp lý, vi phạm hợp đồng), chủ nhà không có quyền giữ cọc. Bạn nên thông báo bằng văn bản, lưu bằng chứng và yêu cầu hoàn cọc.

Hợp đồng ghi mỗi năm tăng 5%, chủ nhà tăng đúng vậy thì sao?

Đây là tăng giá hợp pháp vì đã được hai bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng. Bạn có nghĩa vụ thực hiện theo đúng mức và thời điểm đã ký.

Chủ nhà chỉ nhắn tin báo tăng giá, có giá trị pháp lý không?

Việc tăng giá phải dựa trên hợp đồng hoặc thỏa thuận bổ sung bằng văn bản có chữ ký hai bên. Một tin nhắn đơn phương không tự động thay đổi mức giá đã ký. Bạn nên trả lời bằng văn bản và đề nghị lập phụ lục nếu muốn xem xét.

Tôi nên làm gì đầu tiên khi nhận thông báo tăng giá?

Đọc lại hợp đồng để xác định có điều khoản tăng giá không. Sau đó phản hồi chủ nhà bằng văn bản, viện dẫn hợp đồng và đề nghị thương lượng. Lưu giữ toàn bộ trao đổi để làm bằng chứng nếu cần.

Chothuenha.com.vn nền tảng cho thuê bất động sản hàng đầu chuyên cung cấp dịch vụ rao vặt bất động sản đặc biệt hoạt động mạnh ở lĩnh vực nhà cho thuê. Bên cạnh đó là dịch vụ tư vấn và hỗ trợ tìm nhà nhanh chóng cho khách hàng đúng với nhu cầu. 
Nếu có nhu cầu đăng tin cho thuê hay tìm thuê nhà hoặc bất cứ thắc mắc nào, có thể liên hệ ngay địa chỉ bên dưới đây để được hỗ trợ:
Thông tin liên hệ:
Địa chỉ: Lầu 2, Tòa nhà 402 Huỳnh Văn Bánh, Phường 13, Quận Phú Nhuận, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam
Hotline: 07 699 699 28
Website: https://chothuenha.com.vn
Email: [email protected]

Xem thêm: Hợp đồng thuê nhà ở và một số vấn đề pháp lý liên quan