Đặt cọc thuê nhà rồi đổi ý có lấy lại được tiền cọc không?

Bạn đã đặt cọc giữ nhà nhưng sau đó thay đổi quyết định và không tiếp tục thuê? Vậy đặt cọc thuê nhà rồi đổi ý có lấy lại được tiền cọc không? Trên thực tế, trong đa số trường hợp người thuê đơn phương hủy thỏa thuận sau khi đã đặt cọc sẽ có nguy cơ mất khoản tiền này. Tuy nhiên, vẫn có một số trường hợp ngoại lệ mà người thuê có thể được hoàn lại tiền cọc hoặc thương lượng với chủ nhà để giảm thiểu thiệt hại.

Trong bài viết này, Chothuenha.com.vn sẽ chia sẻ những quy định pháp luật liên quan đến tiền đặt cọc thuê nhà, đồng thời phân tích các trường hợp phổ biến như khi nào người thuê bị mất cọc, khi nào có thể nhận lại tiền đặt cọc và những lưu ý quan trọng để hạn chế rủi ro trước khi ký kết thỏa thuận. Nội dung chỉ mang tính chất tham khảo, giúp người thuê hiểu rõ hơn về quy định hiện hành và không thay thế ý kiến tư vấn pháp lý trong từng trường hợp cụ thể.

Tiền cọc thuê nhà là gì theo pháp luật?

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, tiền đặt cọc thuê nhà là việc một bên (bên đặt cọc, thường là người thuê) giao cho bên kia (bên nhận cọc, thường là chủ nhà) một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị trong một thời hạn, để bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Nói cách khác, , tiền cọc thuê nhà không đơn thuần là tiền giữ chỗ. Nó là một cam kết ràng buộc pháp lý: ai phá vỡ cam kết thì bên đó gánh hậu quả. Đây là điểm nhiều người hiểu nhầm, nghĩ cọc chỉ là đặt trước rồi muốn rút là rút.

Đặt cọc thuê nhà rồi đổi ý: khi nào mất cọc, khi nào lấy lại được?

Câu trả lời phụ thuộc vào ai là người đổi ý và hai bên đã thỏa thuận gì. Theo khoản 2 Điều 328, nguyên tắc như sau:

Người thuê đặt cọc thuê nhà rồi đổi ý, không thuê nữa

Nếu bạn là bên đặt cọc mà từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận cọc. Nói thẳng ra: bạn mất cọc, trừ khi hai bên có thỏa thuận khác.

Đặt cọc thuê nhà rồi đổi ý không thuê nữa thì theo luật là mất cọc. Muốn lấy lại, bạn phải thương lượng dựa trên thiện chí của chủ nhà, hoặc dựa vào một thỏa thuận đã ghi trước trong giấy cọc.

Chủ nhà đổi ý, không cho thuê nữa

Ngược lại, nếu bên nhận cọc (chủ nhà) từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, thì phải trả lại cho bạn tiền cọc và một khoản tiền tương đương tiền cọc, trừ khi có thỏa thuận khác. Đây chính là quy định thường gọi là phạt cọc gấp đôi. Ví dụ hay gặp: chủ nhà nhận cọc xong lại đòi tăng giá thuê so với thỏa thuận ban đầu, dẫn tới không ký được hợp đồng, thì đó bị coi là chủ nhà từ chối thực hiện, bạn có quyền đòi lại cọc.

Trường hợp không bên nào bị phạt cọc

Có những tình huống hai bên không thực hiện được hợp đồng nhưng không ai bị mất cọc hay phạt cọc. Theo hướng dẫn của Tòa án và Án lệ số 25/2018/AL, nếu việc không giao kết được là do:

• Cả hai bên cùng có lỗi;
• Sự kiện bất khả kháng (thiên tai, hỏa hoạn...);
• Trở ngại khách quan (ví dụ nhà bị vướng quy hoạch, phát sinh tranh chấp pháp lý ngoài ý muốn).

Thì bên đặt cọc chỉ được trả lại tiền cọc mà không bị phạt và bên nhận cọc cũng không phải bồi thường thêm. Điểm mấu chốt là phải chứng minh được lý do thuộc nhóm khách quan này, chứ không phải chỉ đơn giản là bạn đổi ý.

Bảng tóm tắtt việc đặt cọc thuê nhà rồi đổi ý thì tiền cọc xử lý thế nào

Bảng mang tính khái quát theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015. Thỏa thuận cụ thể ghi trong hợp đồng/giấy đặt cọc luôn được ưu tiên áp dụng.

Thỏa thuận trong giấy đặt cọc mới là thứ quyết định

Luật cho phép hai bên thỏa thuận khác. Nghĩa là nội dung ghi trong giấy đặt cọc quan trọng hơn cả quy định chung. Vì thế, trước khi đặt tiền, hãy đọc kỹ và làm rõ những điểm sau:

• Trường hợp nào được hoàn cọc, trường hợp nào mất cọc.
• Nếu người thuê đặt cọc thuê nhà rồi đổi ý trong bao nhiêu ngày thì được trả lại một phần cọc (nhiều chủ nhà thiện chí chấp nhận điều khoản này).
• Mức phạt cọc cụ thể nếu một bên vi phạm.
• Thời điểm và cách thức trả lại cọc.

Một giấy cọc ghi rõ ràng giúp cả hai bên tránh tranh cãi. Giấy cọc viết tay vẫn có giá trị, không bắt buộc công chứng, nhưng nên có chữ ký hai bên và tốt nhất có người làm chứng để dễ chứng minh khi cần.

Đặt cọc thuê nhà rồi đổi ý, nên làm gì để đỡ thiệt?

- Nếu bạn là người thuê lỡ đặt cọc thuê nhà rồi đổi ý, dưới đây là một số kinh nghiệm thực tế giúp xử lý tình huống đúng cách và giảm thiểu rủi ro.

- Thương lượng sớm và thiện chí với chủ nhà. Báo càng sớm, chủ nhà càng còn thời gian tìm khách mới, khả năng được trả lại một phần cọc cao hơn.

- Đề nghị giới thiệu khách thuê thay thế. Nếu tìm được người thuê đúng điều kiện, nhiều chủ nhà đồng ý hoàn cọc, dù việc chuyển nhượng quyền đặt cọc cần chủ nhà chấp thuận.

- Xem lại giấy cọc có điều khoản hoàn cọc nào áp dụng được không.

- Nếu lý do đổi ý thuộc nhóm khách quan hoặc bất khả kháng, thu thập bằng chứng để làm cơ sở thương lượng hoặc bảo vệ quyền lợi.

Nếu bạn đã thực hiện đúng mà chủ nhà đổi ý và không chịu trả cọc:

- Yêu cầu chủ nhà thực hiện đúng thỏa thuận hoặc hoàn cọc, bằng văn bản/tin nhắn để lưu vết.

- Thu thập chứng cứ: giấy đặt cọc, biên nhận, sao kê chuyển khoản, tin nhắn thỏa thuận giá và điều kiện thuê.

- Nhờ hòa giải tại UBND phường, xã nơi giao dịch trước khi tính đến kiện tụng.

- Nếu thương lượng, hòa giải không xong, có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền nơi bị đơn cư trú hoặc nơi có nhà, theo thủ tục tố tụng dân sự.

Đặt cọc thuê nhà rồi đổi ý, nếu bạn là người thuê tự rút thì theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, mặc định là mất cọc, trừ khi có thỏa thuận khác hoặc lý do khách quan chứng minh được. Nếu chủ nhà là bên đổi ý, bạn có quyền đòi lại cọc và một khoản tương đương. Chìa khóa nằm ở giấy đặt cọc: ghi rõ điều kiện hoàn cọc ngay từ đầu là cách tốt nhất để bảo vệ mình.

Để tránh rơi vào cảnh mất cọc oan, hãy chọn nguồn nhà minh bạch, thông tin thật và xem kỹ điều khoản trước khi đặt tiền. Tham khảo các nhà cho thuê cam kết thông tin thật tại chothuenha.com.vn, hoặc để lại nhu cầu để được tư vấn trước khi xuống cọc.

Câu hỏi thường gặp (FAQ)

Đặt cọc thuê nhà rồi đổi ý không thuê nữa có mất cọc không?

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, nếu người thuê (bên đặt cọc) tự đổi ý từ chối thuê thì mất cọc, tài sản đặt cọc thuộc về chủ nhà, trừ khi hai bên có thỏa thuận khác trong giấy đặt cọc.

Chủ nhà nhận cọc rồi không cho thuê thì bị phạt thế nào?

Nếu chủ nhà (bên nhận cọc) từ chối cho thuê, họ phải trả lại tiền cọc và một khoản tiền tương đương tiền cọc cho người thuê, thường gọi là phạt cọc gấp đôi, trừ khi có thỏa thuận khác.

Trường hợp nào đặt cọc mà không bị phạt cọc?

Khi việc không giao kết được hợp đồng là do cả hai bên cùng có lỗi, do sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan (theo hướng dẫn của Tòa án và Án lệ 25/2018/AL), thì không bên nào bị phạt cọc và tiền cọc được hoàn trả.

Giấy đặt cọc thuê nhà viết tay có giá trị pháp lý không?

Có. Pháp luật không bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải công chứng. Giấy cọc viết tay vẫn có giá trị nếu thể hiện rõ thỏa thuận, có chữ ký hai bên; nên có thêm người làm chứng để dễ chứng minh khi xảy ra tranh chấp.

Chủ nhà không chịu trả tiền cọc thì phải làm gì?

Trước tiên thương lượng và yêu cầu bằng văn bản, thu thập chứng cứ như giấy cọc, sao kê, tin nhắn. Nếu không xong, có thể hòa giải tại UBND phường/xã, và cuối cùng khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo thủ tục tố tụng dân sự.

Đặt cọc rồi muốn sang lại cho người khác thuê được không?

Việc chuyển quyền và nghĩa vụ của bên đặt cọc cho người khác cần được chủ nhà đồng ý. Nếu chủ nhà không chấp thuận, bạn không thể tự ý sang nhượng, và nếu không thuê nữa thì vẫn theo nguyên tắc mất cọc.

Chothuenha.com.vn nền tảng cho thuê bất động sản hàng đầu chuyên cung cấp dịch vụ rao vặt bất động sản đặc biệt hoạt động mạnh ở lĩnh vực nhà cho thuê. Bên cạnh đó là dịch vụ tư vấn và hỗ trợ tìm nhà nhanh chóng cho khách hàng đúng với nhu cầu. 
Nếu có nhu cầu đăng tin cho thuê hay tìm thuê nhà hoặc bất cứ thắc mắc nào, có thể liên hệ ngay địa chỉ bên dưới đây để được hỗ trợ:
Thông tin liên hệ:
Địa chỉ: Lầu 2, Tòa nhà 402 Huỳnh Văn Bánh, Phường 13, Quận Phú Nhuận, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam
Hotline: 07 699 699 28
Website: https://chothuenha.com.vn
Email: [email protected]

Xem thêm: Quy định tiền đặt cọc thuê nhà và điều kiện để lấy lại đúng luật