Mặt bằng bỏ trống vì sao không phải lỗi của thị trường?

PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG

MẶT BẰNG KINH DOANH NHÀ PHỐ

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Những tháng đầu năm 2026

――――――――――――――――――

LƯU Ý VỀ PHƯƠNG PHÁP

Báo cáo này được xây dựng chủ yếu từ quan sát thực tế thị trường và phân tích định tính. Một số số liệu tham khảo có xuất xứ từ các báo cáo ngành (JLL, CBRE, Batdongsan.com.vn) nhưng chỉ đóng vai trò minh họa, chưa phản ánh đầy đủ thực trạng. Người đọc nên kết hợp với khảo sát thực địa trước khi đưa ra quyết định.

Thị trường mặt bằng kinh doanh nhà phố tại TP.HCM trong những tháng đầu năm 2026 đang trải qua một giai đoạn đặc biệt: tỷ lệ mặt bằng bỏ trống gia tăng không phải vì thiếu nhu cầu, mà vì cung và cầu đang lệch nhau về cả số lượng lẫn chất lượng. Đây là vấn đề cấu trúc, không đơn thuần là chu kỳ kinh tế.

Nhận định cốt lõi

• Nguồn cung tăng do làn sóng chủ nhà phố khu trung tâm dọn ra các khu đô thị mới và cho thuê lại.
• Người thuê ngày càng đặt ra tiêu chuẩn cao hơn về hiện trạng muốn mặt bằng vào là dùng được ngay.
• Nhà phố xây để ở không phù hợp với yêu cầu kinh doanh hiện đại về không gian, điện, PCCC.
• Chủ nhà chưa sẵn sàng đầu tư cải tạo, người thuê không muốn tự sửa  tạo ra khoảng trống không thể khớp.
• Kết quả: nhà trống nhiều nhưng người có nhu cầu thuê vẫn khó tìm được mặt bằng ưng ý.

2.1. Làn sóng chủ nhà phố dịch chuyển ra khu đô thị mới.

Một trong những động lực tăng cung đặc thù nhất của thị trường hiện tại là xu hướng chủ nhà phố tại các quận trung tâm (Quận 1, 3,10, Phú Nhuận, Bình Thạnh...) dọn chuyển ra sinh sống tại các khu đô thị mới như Thủ Thiêm, khu đô thị Quận 2 (nay thuộc TP. Thủ Đức). Sau khi dọn đi, căn nhà phố cũ được đưa ra thị trường cho thuê làm mặt bằng kinh doanh.

Điều này tạo ra một nghịch lý: khu trung tâm nơi vốn được xem là đất vàng lại là khu vực có tỷ lệ mặt bằng trống cao và kéo dài nhất, do cung tăng nhưng chất lượng không đáp ứng nhu cầu thực tế của người thuê.

2.2. Đặc điểm cấu trúc của nguồn cung hiện tại

Phần lớn nhà phố đang được đưa vào thị trường cho thuê được xây dựng với mục đích ban đầu là nhà ở gia đình. Điều này tạo ra khoảng cách lớn giữa thiết kế hiện hữu và yêu cầu sử dụng thương mại:

III. PHÂN TÍCH PHÍA NGƯỜI THUÊ ĐÃ THAY ĐỔI TIÊU CHUẨN

3.1. Yêu cầu "turnkey" vào là dùng được ngay

Người thuê mặt bằng hiện nay đặc biệt là các doanh nghiệp, chuỗi cửa hàng, văn phòng đã thay đổi căn bản so với giai đoạn trước. Thay vì chấp nhận thuê nhà thô và tự bỏ chi phí sửa chữa, họ yêu cầu mặt bằng phải ở trạng thái sẵn sàng sử dụng với mức đầu tư tối thiểu từ phía người thuê.

Tại sao người thuê ngại tự sửa chữa?

• Chi phí sửa chữa lớn nhưng không tạo ra tài sản cho người thuê  khi chấm dứt hợp đồng, toàn bộ đầu tư bị bỏ lại.
• Thời gian hoàn vốn dài hơn khi phải cộng thêm chi phí cải tạo vào cơ cấu giá thuê.
• Rủi ro không gia hạn hợp đồng sau khi đã đầu tư nặng vào cải tạo.
• Xu hướng kinh doanh nhanh cần khai thác sớm, không muốn mất 1-3 tháng chờ sửa nhà.
• Trải nghiệm tiêu cực từ các lần thuê trước: mâu thuẫn với chủ nhà về khoản đầu tư cải tạo.

3.2. Tiêu chuẩn tối thiểu của người thuê hiện nay

Dựa trên quan sát thị trường, các nhóm người thuê chính đang đặt ra những yêu cầu cụ thể về hiện trạng mặt bằng trước khi ký hợp đồng:

Đây là rào cản kỹ thuật nghiêm trọng và thường bị đánh giá thấp. Từ năm 2022-2023, các quy định PCCC được siết chặt hơn đáng kể, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng cấp phép kinh doanh của nhiều loại hình sử dụng mặt bằng nhà phố.

Thực trạng PCCC nhà phố tại TP.HCM

• Đa số nhà phố xây cũ không có hệ thống PCCC, hoặc chỉ có bình chữa cháy tối thiểu.
• Nhiều căn có lối thoát hiểm duy nhất là cửa chính không đạt yêu cầu với quy mô kinh doanh lớn.
• Nhà phố ống sâu, nhiều tầng có rủi ro cao về PCCC nhưng thiếu đầu tư hệ thống.
• Ngành F&B, nhà trẻ, cơ sở y tế, phòng tập thể thao... yêu cầu hồ sơ PCCC phức tạp trước khi cấp phép.
• Chủ nhà thường không muốn đầu tư hệ thống PCCC vì chi phí cao và không rõ ai chịu trách nhiệm.
• Người thuê không thể tự lắp đặt PCCC vì đây là hạ tầng gắn liền với công trình thuộc quyền chủ nhà.

Hệ quả là nhiều người có nhu cầu thuê và khả năng tài chính tốt vẫn không thể chốt mặt bằng vì lý do PCCC  dù hai bên đã đồng ý về giá. Đây là điểm nghẽn thực tế mà thị trường chưa có giải pháp đồng bộ.

Các yếu tố trên tạo ra một vòng lặp khó phá vỡ:

Lưu ý: Các số liệu dưới đây được tổng hợp từ báo cáo ngành và truyền thông, mang tính tham khảo. Chưa có khảo sát độc lập kiểm chứng toàn diện cho giai đoạn đầu 2026.

VII. KHUYẾN NGHỊ GIẢI PHÁP THỰC TẾ

7.1. Đối với chủ tài sản (ưu tiên cao nhất)

Đây là nhóm có nhiều đòn bẩy thay đổi tình hình nhất, nhưng cũng là nhóm chưa hành động. Để rút ngắn thời gian bỏ trống và thu hút người thuê chất lượng, chủ tài sản nên ưu tiên các bước sau theo thứ tự:

Bước 1 — Đánh giá hiện trạng và PCCC trước khi rao thuê

• Thuê đơn vị chuyên môn đánh giá hiện trạng kỹ thuật: điện, nước, kết cấu, PCCC.
• Xác định rõ mặt bằng có thể phù hợp với ngành nghề nào định vị đúng phân khúc người thuê.
• Kiểm tra điều kiện cấp phép kinh doanh theo từng ngành: F&B, spa, văn phòng, y tế...

Bước 2 — Đầu tư cải tạo có chọn lọc

• Ưu tiên các hạng mục ảnh hưởng lớn nhất đến khả năng thuê: PCCC, điện, vệ sinh.
• Mở thông không gian tầng trệt phá bỏ vách ngăn phòng ngủ cũ để tạo mặt sàn thương mại.
• Nâng công suất điện lên 3 pha nếu nhắm đến phân khúc F&B hoặc sản xuất nhỏ.
• Đảm bảo lối thoát hiểm thứ hai (cửa sổ, mái, hoặc cầu thang phụ) cho các căn nhiều tầng.
• Không nhất thiết phải hoàn thiện 100%  bàn giao "sạch và sẵn sàng" là đủ.

Bước 3 — Điều chỉnh kỳ vọng giá thuê và điều khoản

• Định giá thuê theo khả năng sinh lời của người thuê, không chỉ theo giá trị đất.
• Cân nhắc hỗ trợ 1-2 tháng miễn phí thuê để bù vào chi phí setup của người thuê.
• Linh hoạt về kỳ hạn hợp đồng trong giai đoạn thị trường chưa ổn định.
• Minh bạch về tình trạng pháp lý và PCCC ngay từ đầu để tránh mất thời gian của cả hai bên.

7.2. Đối với người thuê mặt bằng

• Tận dụng thế đàm phán hiện tại: thị trường đang có lợi cho người thuê yêu cầu chủ nhà cải tạo trước khi ký.
• Kiểm tra PCCC độc lập trước khi đặt cọc đừng tin vào lời hứa miệng của chủ nhà.
• Ưu tiên hợp đồng ngắn hạn 1-2 năm có điều khoản gia hạn rõ ràng thay vì hợp đồng dài với rủi ro cao.
• Đánh giá thực tế lưu lượng người qua lại ở nhiều khung giờ, nhiều ngày trong tuần.
• Xem xét khu vực TP. Thủ Đức và vùng ven  chi phí hợp lý hơn, tỷ lệ lấp đầy tốt hơn.

7.3. Nhận định về xu hướng trung hạn

Thị trường sẽ dần cân bằng khi một trong hai điều xảy ra: chủ nhà chấp nhận cải tạo và điều chỉnh giá để lấp đầy mặt bằng, hoặc áp lực tài chính buộc họ phải hành động sau thời gian dài bỏ trống. Nhóm chủ nhà hành động sớm cải tạo bài bản, định giá thực tế, bàn giao turnkey sẽ có lợi thế cạnh tranh rõ rệt so với phần còn lại của thị trường.

Thị trường mặt bằng kinh doanh nhà phố TP.HCM đầu năm 2026 đang trải qua giai đoạn dư cung thực chất không phải vì kinh tế đi xuống, mà vì cơ cấu cung và cầu đang lệch pha nhau nghiêm trọng về chất lượng. Nguồn cung tăng từ làn sóng chủ nhà dịch chuyển ra khu đô thị mới, nhưng phần lớn nhà đưa ra cho thuê không đáp ứng được tiêu chuẩn ngày càng cao của người thuê hiện đại.

Người thuê đã thay đổi họ không còn chấp nhận sửa nhà thay chủ nhà. Họ cần mặt bằng sạch, đủ điều kiện pháp lý, PCCC đạt chuẩn, và có thể khai thác ngay. Chủ nhà nào hiểu và đáp ứng được điều này sẽ không bao giờ thiếu người thuê. Chủ nhà nào tiếp tục chờ đợi mà không hành động sẽ tiếp tục chứng kiến mặt bằng bỏ trống trong khi cơ hội lặng lẽ trôi qua. Trên đây là những thông tin về thị trường cho thuê mặt bằng kinh doanh tại TPHCM mà Fouder Chothuenha.com.vn đã phân tích và tổng hợp. Hy vọng sẽ mang đến nhiều thông tin hữu ích cho doanh nghiệp, nhà đầu tư, người thuê cá nhân và chủ nhà.

Số liệu tham khảo: JLL Việt Nam | Cushman & Wakefield | Batdongsan.com.vn | iPOS Research | Savills VN

Phân tích định tính: quan sát thực tế thị trường TP.HCM, những tháng đầu năm 2026

Thông tin chia sẻ từ Anh Ngô Đình Nhu - Founder chothuenha.com.vn