Nên thuê mặt bằng trung tâm hay vùng ven trong năm 2026

Trong bài viết này, Chothuenha.com.vn sẽ so sánh mức giá thuê tham khảo giữa khu vực trung tâm và vùng ven, phân tích hiệu quả mặt bằng dựa trên tỷ lệ chi phí thuê trên doanh thu, đồng thời gợi ý những mô hình kinh doanh phù hợp với từng khu vực để người thuê có cơ sở lựa chọn vị trí và ngân sách hiệu quả hơn.

Khái niệm vùng ven đã thay đổi từ giữa năm 2025

Từ ngày 01/7/2025, TP.HCM được sắp xếp lại và mở rộng, gồm 168 đơn vị hành chính cấp xã với 113 phường, 54 xã và 01 đặc khu, bao gồm cả địa bàn Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu trước đây. Bán kính được gọi là vùng ven vì vậy rộng hơn nhiều so với cách hiểu cũ.

Thay đổi này có hai hệ quả với người đi thuê mặt bằng:

• Khoảng cách hành chính không còn là thước đo tốt. Một mặt bằng nằm trong cùng thành phố vẫn có thể cách nguồn khách mục tiêu hàng chục km.
• Yếu tố quyết định chuyển sang chất lượng kết nối: trục đường chính, tuyến vành đai, tuyến metro, thời gian di chuyển thực tế vào giờ cao điểm.
• Địa chỉ trên hợp đồng và giấy tờ cần ghi theo tên đơn vị hành chính hiện hành, vì nhiều tin đăng vẫn dùng song song tên cũ và tên mới.

Tham khảo mặt bằng giá thuê năm 2026

Số liệu dưới đây tổng hợp từ các báo cáo thị trường bán lẻ công bố trong quý IV/2025 và quý I/2026, chủ yếu áp dụng cho mặt bằng trong dự án bán lẻ và trung tâm thương mại:

Giá thuê tầng trệt trung bình toàn thị trường trong quý I/2026 được ghi nhận quanh mức 1,6 triệu đồng mỗi m² mỗi tháng, giảm nhẹ theo quý chủ yếu do một phần diện tích giá cao tạm ngừng cho thuê để tái cấu trúc. Toàn bộ số liệu trên mang tính tham khảo về xu hướng, không thay thế cho việc khảo sát giá thực tế của từng mặt bằng cụ thể.

Nghịch lý cần hiểu trước khi so sánh: trung tâm không phải một khối

Nếu chỉ đọc tiêu đề tin tức, người thuê dễ rơi vào hai kết luận trái ngược nhau: mặt bằng trung tâm ế ẩm, hoặc mặt bằng trung tâm kín chỗ và tăng giá. Cả hai đều đúng, nhưng cho hai loại hình khác nhau.

• Trung tâm thương mại khu lõi: tỷ lệ trống chỉ quanh 3,4% vào quý IV/2025, tỷ lệ lấp đầy khoảng 96%, nhiều dự án lớn gần như không còn diện tích trống, giá thuê vẫn tăng nhẹ.
• Nhà phố mặt tiền khu trung tâm: nhiều căn treo biển cho thuê kéo dài, làn sóng trả mặt bằng chưa dừng, có mặt bằng để trống hơn một năm dù đã giảm giá nhiều đợt.
• Ngoài trung tâm: nguồn cung nhiều hơn, giá dễ chịu hơn, nhưng nửa đầu năm 2026 ghi nhận hấp thụ thuần âm khoảng 6.700 m², chủ yếu do một số khách thuê lớn ngành ăn uống và giải trí tái cấu trúc.

Chung quy là nguồn khách trong trung tâm thương mại đến từ hạ tầng thu hút của cả tòa nhà, còn nhà phố mặt tiền phải tự tạo lưu lượng. Khi hành vi mua sắm dịch chuyển sang kênh trực tuyến và sang các điểm đến tích hợp nhiều dịch vụ, nhà phố đơn lẻ chịu tác động mạnh hơn, bất kể nằm ở trung tâm hay vùng ven.

So sánh 6 tiêu chí của việc nên thuê mặt bằng trung tâm hay vùng ven

Cách đo hiệu quả là việc tính theo tỷ lệ chi phí thuê trên doanh thu

So sánh giá thuê trên mỗi mét vuông giữa hai khu vực là phép so sánh dễ gây hiểu lầm, vì cùng một mét vuông ở hai nơi tạo ra doanh thu khác nhau. Thước đo thực tế hơn là tỷ lệ tiền thuê trên doanh thu dự kiến.

Đây là ví dụ minh họa, không đại diện cho mức giá hay doanh thu của một mặt bằng cụ thể. Điều quan trọng cần rút ra là chênh lệch hiệu quả giữa hai phương án trung tâm và vùng ven đôi khi không lớn như mức chênh lệch giá thuê. Đồng thời, kết quả có thể thay đổi nhanh nếu doanh thu thực tế thấp hơn mức dự kiến.

Khi áp dụng công thức vào thực tế, người thuê nên lưu ý ba điểm sau:

• Tính trên doanh thu thận trọng, không tính trên kịch bản tốt nhất. Mặt bằng trung tâm có chi phí cố định lớn nên phạt rất nặng khi doanh thu hụt.
• Cộng đủ chi phí mặt bằng: tiền thuê, phí dịch vụ nếu thuê trong dự án, chi phí setup phân bổ, chi phí giữ xe cho khách, chi phí nhân sự tăng thêm do ca kíp.
• So sánh tỷ lệ này với biên lợi nhuận gộp của ngành. Nếu tỷ lệ tiền thuê ăn hết phần biên còn lại sau giá vốn và nhân sự, mặt bằng đó không khả thi dù vị trí đẹp.

Khi nào nên chọn thuê mặt bằng trung tâm, khi nào nên ra vùng ven

Chiến lược kết hợp thay vì chọn một trong hai

Nhiều thương hiệu đang tinh gọn số lượng điểm bán nhưng mở rộng quy mô từng cửa hàng, tập trung vào vị trí chiến lược. Cách tiếp cận này có thể áp dụng cho doanh nghiệp nhỏ theo ba mô hình:

• Một điểm chính tại khu vực lưu lượng cao để xây nhận diện, cộng các điểm vệ tinh nhỏ ở vùng ven phục vụ khu dân cư.
• Điểm trải nghiệm nhỏ tại trung tâm kết hợp kho và khu vực xử lý đơn hàng ở vùng ven, phù hợp với mô hình bán trực tuyến là chính.
• Thuê ngắn hạn theo mùa tại trung tâm để thử nghiệm thị trường trước khi cam kết hợp đồng dài hạn.

Trong bối cảnh nhiều chủ nhà đang linh hoạt hơn về điều khoản, hình thức thuê ngắn hạn và các gói hỗ trợ chi phí cải tạo là cơ hội để thử nghiệm vị trí với rủi ro thấp hơn trước.

Yếu tố hạ tầng cần kiểm tra khi chọn thuê mặt bằng vùng ven

• Thời gian di chuyển thực tế từ khu dân cư mục tiêu tới mặt bằng vào giờ cao điểm, không chỉ khoảng cách trên bản đồ.
• Tuyến giao thông đang triển khai và tiến độ thực tế, vì các dự án hạ tầng thường tác động tới giá thuê quanh khu vực.
• Mật độ dân cư hiện hữu và các dự án nhà ở đã bàn giao trong bán kính phục vụ.
• Sự hiện diện của các điểm bán cùng phân khúc, cho biết khu vực đã đủ sức mua hay chưa.
• Khả năng đỗ xe, chiều rộng đường trước mặt bằng và tình trạng ngập vào mùa mưa.
• Nguồn lao động tại chỗ và chi phí nhân sự so với khu vực trung tâm.

Với các khu vực đang có dự án hạ tầng lớn, giá thuê thường phản ứng trước khi công trình đi vào khai thác. Người thuê nên đối chiếu tiến độ công bố chính thức thay vì dựa vào thông tin lan truyền, đồng thời cân nhắc thời hạn hợp đồng phù hợp với thời điểm hạ tầng hoàn thành.

8 lưu ý người thuê cần tham khảo trước ra quyết định

• Xác định nguồn khách chính: khách vãng lai, khách văn phòng, khách trong bán kính dân cư hay khách chủ động tìm đến.
• Ước tính doanh thu thận trọng cho từng phương án dựa trên khảo sát lưu lượng và mật độ dân cư thực tế.
• Thu thập giá chào của ít nhất ba mặt bằng cùng nhóm tại mỗi khu vực để có mặt bằng giá đối chiếu.
• Cộng đủ chi phí mặt bằng gồm tiền thuê, phí dịch vụ, setup phân bổ, giữ xe và nhân sự tăng thêm.
• Tính tỷ lệ chi phí mặt bằng trên doanh thu cho từng phương án và so với biên lợi nhuận ngành.
• Chạy thêm kịch bản doanh thu thấp hơn dự kiến 30% để kiểm tra khả năng chịu đựng.
• Kiểm tra hiện trạng kỹ thuật và pháp lý của mặt bằng được chọn trước khi đàm phán.
• Thương lượng thời hạn, biên độ tăng giá và các gói hỗ trợ cải tạo phù hợp với mức rủi ro của vị trí.

Trong thị trường năm 2026, sự phân hóa diễn ra theo loại hình mặt bằng nhiều hơn theo khu vực địa lý. Mặt bằng trong dự án bán lẻ vận hành tốt tại khu trung tâm vẫn giữ được tỷ lệ lấp đầy cao và mức giá cao nhất thị trường, trong khi nhà phố đơn lẻ chịu áp lực ở cả trung tâm lẫn vùng ven. Với người đi thuê, quyết định nên dựa trên tỷ lệ chi phí mặt bằng trên doanh thu dự kiến và khả năng chịu đựng khi doanh thu hụt, thay vì dựa trên giá thuê mỗi mét vuông.

Nguồn mặt bằng kinh doanh, nhà phố mặt tiền và nhà nguyên căn tại cả khu trung tâm lẫn các khu vực vùng ven của TP.HCM được cập nhật liên tục tại website chothuenha.com.vn. Người thuê có thể sàng lọc song song hai khu vực theo diện tích và mức giá để có dữ liệu so sánh thực tế, sau đó liên hệ để được sắp lịch khảo sát trước khi quyết định.

Câu hỏi thường gặp

Giá thuê mặt bằng khu trung tâm TP.HCM chênh bao nhiêu so với vùng ven?

Theo các báo cáo thị trường bán lẻ đầu năm 2026, giá thuê khu trung tâm phổ biến khoảng 270 – 285 USD/m²/tháng theo CBRE, dải giá ghi nhận khoảng 45 – 300 USD theo Avison Young. Khu ngoài trung tâm phổ biến khoảng 20 – 117 USD/m²/tháng, một số ghi nhận nêu mức 60 – 80 USD. Mức chênh có thể lên tới nhiều lần tùy vị trí và loại hình. Đây là số liệu tham khảo cho mặt bằng trong dự án bán lẻ.

Mặt bằng trung tâm có còn hiệu quả trong năm 2026 không?

Thị trường phân hóa rõ theo loại hình. Trung tâm thương mại khu lõi duy trì lấp đầy cao, CBRE ghi nhận tỷ lệ trống quanh 3,4% vào quý IV/2025 và giá thuê vẫn tăng nhẹ, trong khi nhiều nhà phố mặt tiền khu trung tâm treo biển kéo dài. Câu hỏi đúng không phải trung tâm hay vùng ven, mà là loại hình mặt bằng nào tại khu vực nào phù hợp với mô hình kinh doanh.

Tỷ lệ chi phí thuê trên doanh thu bao nhiêu là hợp lý?

Không có con số chung cho mọi ngành. Cách kiểm tra thực tế là tính tỷ lệ tiền thuê cộng chi phí setup phân bổ trên doanh thu dự kiến, rồi so với biên lợi nhuận gộp của ngành. Khi tỷ lệ này ăn hết phần biên còn lại sau giá vốn và nhân sự, mặt bằng không khả thi dù vị trí đẹp. Nên tính trên doanh thu thận trọng thay vì kịch bản tốt nhất.

Vùng ven của TP.HCM năm 2026 gồm những khu vực nào?

Từ ngày 01/7/2025, TP.HCM được sắp xếp lại và mở rộng, gồm 168 đơn vị hành chính cấp xã với 113 phường, 54 xã và 01 đặc khu, bao gồm cả địa bàn Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu trước đây. Khái niệm vùng ven vì vậy rộng hơn nhiều so với trước và yếu tố quyết định là chất lượng kết nối giao thông tới nguồn khách chứ không phải khoảng cách hành chính.

Nên chọn mặt bằng trong trung tâm thương mại hay nhà phố mặt tiền?

Trung tâm thương mại cung cấp lưu lượng khách sẵn có, hạ tầng kỹ thuật đầy đủ và chỗ đậu xe, đổi lại chi phí gồm cả phí dịch vụ, ràng buộc giờ hoạt động và đôi khi có phần chia theo doanh thu. Nhà phố mặt tiền linh hoạt hơn về công năng, biển hiệu và giờ giấc nhưng người thuê phải tự tạo lưu lượng khách và tự đầu tư hạ tầng.

Mô hình kết hợp trung tâm và vùng ven hoạt động thế nào?

Cách phổ biến là đặt một điểm bán chính tại khu vực lưu lượng cao để xây nhận diện, đồng thời đặt kho hàng, xưởng hoặc điểm phục vụ tại vùng ven nơi chi phí thấp hơn. Với mô hình bán hàng trực tuyến, phần lớn diện tích có thể đặt ở vùng ven và chỉ giữ một điểm nhỏ tại trung tâm để khách trải nghiệm hoặc nhận hàng.

Chothuenha.com.vn nền tảng cho thuê bất động sản hàng đầu chuyên cung cấp dịch vụ rao vặt bất động sản đặc biệt hoạt động mạnh ở lĩnh vực nhà cho thuê. Bên cạnh đó là dịch vụ tư vấn và hỗ trợ tìm nhà nhanh chóng cho khách hàng đúng với nhu cầu. 
Nếu có nhu cầu đăng tin cho thuê hay tìm thuê nhà hoặc bất cứ thắc mắc nào, có thể liên hệ ngay địa chỉ bên dưới đây để được hỗ trợ:
Thông tin liên hệ:
Địa chỉ: Lầu 2, Tòa nhà 402 Huỳnh Văn Bánh, Phường 13, Quận Phú Nhuận, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam
Hotline: 07 699 699 28
Website: https://chothuenha.com.vn
Email: [email protected]

Xem thêm: Các tiêu chí đánh giá mặt bằng tiềm năng hiệu quả