Điều này khác căn bản với quán ăn hay cửa hàng thời trang, vốn có thể kéo khách từ xa nhờ thương hiệu. Với siêu thị mini, việc chọn mặt bằng gần như đồng nghĩa với việc chọn tệp khách và quyết định đó không thể sửa sau khi ký hợp đồng. Vậy khi thuê mặt bằng mở siêu thị mini trong khu dân cư cần lưu gì?

Vùng phục vụ thực tế hẹp hơn đáng kể so với phạm vi cảm nhận

Vùng phục vụ là khu vực mà cư dân sẵn sàng đi đến cửa hàng cho nhu cầu mua sắm hàng ngày. Với siêu thị mini tại TP.HCM, phạm vi này thường được chia thành ba lớp:

Sai lầm thường gặp là vẽ vòng tròn trên bản đồ rồi lấy toàn bộ dân số trong vòng tròn làm cơ sở tính toán. Vùng phục vụ thực tế luôn nhỏ hơn, vì bị cắt bởi các rào cản vật lý.

Những rào cản làm thu hẹp vùng phục vụ

• Đường lớn nhiều làn xe, có dải phân cách, khó băng qua bằng xe máy hoặc đi bộ.
• Kênh rạch, cầu, đường ray.
• Tường rào khu compound, khu dân cư đóng có kiểm soát ra vào.
• Đường một chiều khiến quãng đường thực tế dài hơn khoảng cách trên bản đồ.
• Khu vực ngập khi mưa lớn, làm giảm lưu lượng qua lại vào mùa mưa.

Cách kiểm tra thực tế là đi xe máy từ mặt bằng ra các hướng, tính thời gian di chuyển thay vì đo khoảng cách. Vùng phục vụ nên được vẽ theo thời gian di chuyển, không theo bán kính hình học.

Cách tính toán mật độ khách trong vùng phục vụ

Bước 1 — Đếm số hộ dân

Với từng loại hình cư trú, cách đếm khác nhau:

• Chung cư: số căn hộ mỗi tầng nhân số tầng, nhân số block. Cần trừ đi tỷ lệ căn hộ chưa bàn giao hoặc đang trống. Quan sát số lượng xe trong hầm và số căn sáng đèn buổi tối cho ước lượng sát hơn.
• Nhà nguyên căn trong hẻm: đếm số nhà theo từng nhánh hẻm. Số nhà cuối trong hẻm cho biết quy mô tương đối.
• Khu trọ: đếm số dãy và số phòng mỗi dãy. Nhóm này có tần suất mua cao nhưng giá trị hóa đơn thấp và cơ cấu hàng khác biệt.
• Khu biệt thự, nhà liên kế cao cấp: số hộ ít nhưng giá trị hóa đơn cao, thiên về hàng nhập khẩu và thực phẩm tươi.

Bước 2 — Ước tính chi tiêu có thể tiếp cận

Không phải toàn bộ chi tiêu tiêu dùng của một hộ đều rơi vào siêu thị mini. Phần lớn hộ gia đình phân bổ chi tiêu ra nhiều kênh: chợ dân sinh cho thực phẩm tươi, siêu thị lớn cho đợt mua tháng, cửa hàng tiện lợi cho nhu cầu gấp, mua trực tuyến cho hàng gia dụng.

Phần mà siêu thị mini có thể giành được thường là nhóm hàng thiết yếu mua bổ sung giữa các đợt: đồ khô, đồ uống, hóa mỹ phẩm, sữa, bánh kẹo và một phần thực phẩm tươi đóng gói.

Bước 3 — Trừ đi cạnh tranh hiện hữu

Lập danh sách toàn bộ điểm bán ngành hàng tương tự trong vùng phục vụ:

• Chuỗi cửa hàng tiện lợi và siêu thị mini đang hoạt động.
• Tạp hóa truyền thống, kể cả các cửa hàng nhỏ trong hẻm. Đây là nhóm cạnh tranh bị đánh giá thấp nhất nhưng có lợi thế về quan hệ quen biết, bán chịu và vị trí sát nhà.
• Chợ dân sinh và chợ tự phát.
• Siêu thị lớn trong bán kính 2 – 3 km.

Với mỗi điểm bán, ghi nhận khoảng cách, quy mô, giờ mở cửa và mức độ đông khách quan sát được. Một khu dân cư đông nhưng đã có ba tạp hóa lâu năm và một cửa hàng chuỗi có thể đã bão hòa.

Bước 4 — Ước tính doanh thu tiềm năng

Cách tính theo chuỗi:

Doanh thu tiềm năng/tháng = Số hộ (1)× Tỷ lệ chuyển đổi thực tế (2) × Tần suất mua/tháng (3) × Giá trị hóa đơn trung bình (4)

Trong đó:

1. Số hộ trong vùng phục vụ
2. Tỷ lệ hộ thực tế có thể trở thành khách, sau khi trừ rào cản và cạnh tranh
3. Số lần mua trung bình mỗi tháng.
4. Giá trị hóa đơn trung bình dự kiến.

Lưu ý: Kết quả doanh thu tiềm năng cần được đối chiếu với chi phí thuê mặt bằng và biên lợi nhuận gộp của mô hình bán lẻ tạp hóa. Do biên lợi nhuận gộp của ngành thường khá mỏng, nếu chi phí thuê chiếm tỷ trọng quá lớn trong doanh thu, cửa hàng sẽ khó đạt điểm hòa vốn và có lãi, ngay cả khi doanh số bán hàng đạt kỳ vọng.

Các tham số về số lần mua và giá trị hóa đơn nên được lấy từ quan sát thực tế tại các cửa hàng tương tự trong cùng khu vực, thay vì dùng số liệu chung của thị trường. Đặc điểm chi tiêu giữa các khu dân cư tại TP.HCM chênh lệch rất lớn.

Đối chiếu loại khu dân cư với mô hình cửa hàng

Yêu cầu về các tiêu chí kỹ thuật khi thuê mặt bằng mở siêu thị mini

Diện tích và bố cục

Mô hình phổ biến tại khu dân cư thường nằm trong khoảng 60 – 150 m² sàn kinh doanh. Dưới 60 m² khó bố trí đủ chủng loại để tạo khác biệt với tạp hóa. Trên 150 m² đòi hỏi lượng hàng tồn kho và vốn lưu động lớn hơn đáng kể.

Bố cục ưu tiên mặt bằng vuông vắn, một tầng trệt liền mạch. Mặt bằng kinh doanh nhiều tầng gây khó cho việc bố trí kệ và giám sát, khách hiếm khi lên tầng trên với mô hình này. Cần thêm diện tích cho kho, khu nhận hàng và khu nhân viên, thường chiếm khoảng 15 – 25% tổng diện tích.

Hạ tầng bắt buộc kiểm tra

• Công suất điện: Tủ mát, tủ đông và điều hòa tạo tải lớn và chạy liên tục. Cần xác nhận nguồn điện hiện có, chi phí nâng công suất và tình trạng mất điện trong khu vực. Với hàng đông lạnh, mất điện kéo dài gây thiệt hại trực tiếp.
• Chiều cao trần: Cần đủ cho kệ cao và hệ thống chiếu sáng, thông thường từ 3 m trở lên.
• Tải trọng sàn: Kệ hàng chất đầy tạo tải tập trung, cần lưu ý với sàn tầng lửng hoặc nhà cũ.
• Khu nhận hàng: Xe tải giao hàng cần chỗ dừng đỗ. Cần kiểm tra quy định cấm xe tải theo giờ trên tuyến đường, vì điều này ảnh hưởng trực tiếp đến lịch nhập hàng.
• Chống ngập và chống ẩm: Hàng hóa để trên sàn dễ hư hỏng khi nhà bị ngập hoặc ẩm.
• Mặt tiền và biển hiệu: Chiều ngang từ 4 m trở lên giúp bố trí cửa vào và biển hiệu dễ nhận diện từ xa.
• Chỗ để xe: Khách mua hàng ngày dừng rất ngắn, nên chỗ đỗ tạm ngay trước cửa quan trọng hơn bãi xe lớn. Vỉa hè rộng hoặc khoảng sân lùi là lợi thế đáng kể.

Vị trí trong khu dân cư

• Đầu hẻm lớn thường tốt hơn giữa hẻm, do đón được cả cư dân trong hẻm và người đi ngang.
• Gần điểm sinh hoạt chung như trường mầm non, công viên, sảnh chung cư giúp tăng lượt ghé.
• Cùng phía đường với hướng cư dân đi làm về là chi tiết nhỏ nhưng ảnh hưởng đến tần suất ghé buổi chiều.
• Tránh vị trí bị che khuất bởi cây lớn, trạm biến áp hoặc hàng quán lấn chiếm vỉa hè.

Điều khoản hợp đồng cần lưu ý

• Thời hạn thuê: Mô hình bán lẻ cần thời gian xây dựng thói quen mua của cư dân, thường mất nhiều tháng. Hợp đồng ngắn hạn tạo rủi ro lớn cho khoản đầu tư kệ, tủ và thiết bị.
• Biên độ tăng giá: Nên ấn định trần tăng cho mỗi kỳ gia hạn, do biên lợi nhuận của mô hình mỏng và khó hấp thụ mức tăng đột ngột.
• Quyền cải tạo: Ghi rõ các hạng mục được phép thay đổi, đặc biệt là việc nâng công suất điện và lắp đặt biển hiệu.
• Điều khoản độc quyền ngành hàng: Với mặt bằng trong khối đế chung cư hoặc khu thương mại, nên thương lượng điều khoản hạn chế chủ nhà cho thuê mặt bằng liền kề cho đối thủ cùng ngành.
• Giờ hoạt động: Xác nhận trước giờ được phép mở cửa và nhận hàng, nhất là với mặt bằng trong chung cư.
• Nghĩa vụ khôi phục hiện trạng: Tháo dỡ hệ thống điện, kệ và sàn khi trả mặt bằng là chi phí cuối kỳ cần dự trù.

Việc thuê mặt bằng mở siêu thị mini nên bắt đầu từ khảo sát vùng phục vụ theo thời gian di chuyển, đếm số hộ dân theo từng loại hình cư trú, trừ đi phần bị chia sẻ bởi tạp hóa, chuỗi tiện lợi và chợ trong khu vực. Doanh thu tiềm năng tính ra từ chuỗi này là cơ sở duy nhất đáng tin để đánh giá mức giá thuê có hợp lý hay không.

Sau khi xác định được vị trí phù hợp, cần thẩm định các yếu tố kỹ thuật quan trọng, bao gồm: công suất điện đáp ứng hệ thống làm lạnh, khu vực nhận hàng cho xe tải và khả năng dừng/đỗ xe ngắn hạn cho khách hàng.

Tham khảo nguồn mặt bằng cho thuê trong khu dân cư tại kênh Chothuenha.com.vn với các danh mục như:

Cho thuê mặt bằng kinh doanh TP.HCM

Cho thuê nhà mặt tiền TPHCM

Câu hỏi thường gặp

Mở siêu thị mini cần khu dân cư bao nhiêu hộ?

Không có con số chuẩn cho mọi trường hợp, vì phụ thuộc vào mức chi tiêu của cư dân và số điểm bán đang cạnh tranh. Cách xác định là đếm số hộ trong vùng phục vụ theo thời gian di chuyển, sau đó trừ phần đã bị chia sẻ bởi tạp hóa, chuỗi tiện lợi và chợ trong khu vực.

Siêu thị mini cần diện tích bao nhiêu m²?

Phổ biến trong khoảng 60 – 150 m² sàn kinh doanh, cộng thêm 15 – 25% diện tích cho kho, khu nhận hàng và khu nhân viên. Dưới 60 m² khó tạo khác biệt về chủng loại so với tạp hóa truyền thống.

Vùng phục vụ của siêu thị mini rộng bao nhiêu?

Lớp lõi tạo phần lớn doanh thu nằm trong khoảng dưới 300 m đi bộ. Lớp giữa từ 300 – 800 m đóng góp bổ sung. Ngoài 800 m, khách chỉ ghé khi có lý do cụ thể.

Cạnh tranh với tạp hóa truyền thống thế nào?

Tạp hóa có lợi thế về quan hệ quen biết, bán chịu và vị trí sát nhà. Siêu thị mini cạnh tranh bằng chủng loại đa dạng hơn, niêm yết giá rõ ràng, không gian sạch và giờ mở cửa dài hơn, nên cần khảo sát kỹ mật độ tạp hóa trước khi chọn thuê mặt bằng.

Mặt bằng siêu thị mini cần công suất điện bao nhiêu?

Phụ thuộc số lượng tủ mát, tủ đông và điều hòa dự kiến lắp. Cần xác nhận nguồn điện hiện có tại mặt bằng, chi phí nâng công suất và tình trạng mất điện của khu vực trước khi ký hợp đồng.

Có nên thuê mặt bằng mở siêu thị mini ở khối đế chung cư không?

Ưu điểm là nguồn khách tập trung và ổn định. Cần cân nhắc phí dịch vụ, quy định về giờ mở cửa và giờ nhận hàng, đồng thời thương lượng điều khoản hạn chế cho thuê mặt bằng liền kề cho đối thủ cùng ngành.

Chothuenha.com.vn nền tảng cho thuê bất động sản hàng đầu chuyên cung cấp dịch vụ rao vặt bất động sản đặc biệt hoạt động mạnh ở lĩnh vực nhà cho thuê. Bên cạnh đó là dịch vụ tư vấn và hỗ trợ tìm nhà nhanh chóng cho khách hàng đúng với nhu cầu. 
Nếu có nhu cầu đăng tin cho thuê hay tìm thuê nhà hoặc bất cứ thắc mắc nào, có thể liên hệ ngay địa chỉ bên dưới đây để được hỗ trợ:
Thông tin liên hệ:
Địa chỉ: Lầu 2, Tòa nhà 402 Huỳnh Văn Bánh, Phường 13, Quận Phú Nhuận, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam
Hotline: 07 699 699 28
Website: https://chothuenha.com.vn
Email: [email protected]

Xem thêm: Kinh nghiệm thuê mặt bằng góc 2 mặt tiền trong kinh doanh